这段时间，楼市的情绪压力比较大。

主要在于宏观救市政策按下暂停键后，市场出现了“真空期”。

空军趁势大规模炒作小道消息，抨击多头，形成一边倒的碾压局势。

比如深圳即将出台房地产税，北京二手房挂牌量放量大涨，上海豪宅腰斩……

都被解读为风向标的“颤动”。

市场卖家很焦虑，担心房子会掉价，置换没有更多的筹码；买家则很期待，想让房价回到2016年前，也就是上波房价大涨的起点。

然而就在刚刚，央行行长易纲喊话，称“相信房地产可以保持平稳健康发展”，又带来了利好讯息。

市场像巴甫洛夫的狗一样，左右摇摆，那么真实情况到底如何？

面对困境，我一直认为，客观认知最为重要。不能被情绪左右，而是站在特别中性客观的角度去思考底层逻辑是否产生变化，并要论证多方面的信息源。

接下来为大家揭秘。

01/

深圳——房地产税

近期高层关于深圳开了一个会，专题文件有两点。

1、中央财政要补贴深圳；

2、支持深圳积极承担国家重大税收改革工作和研究议题。

排名前列点是非常罕见的。

在大多数人眼里，深圳很有钱，作为改开最成功的城市，大街小巷跑着保时捷，近几十年财政一直在上缴，而不是被补贴。

然而事实就摆在眼前，疫情反复折腾下，深圳也没钱了。

我比对了近两年的数据。

主要源于深圳一直持有对民营经济的保护政策，又是定向补贴疫情受灾群众与企业，又是大规模发放消费券刺激消费。

防疫支出庞大，而房地产和互联网，两大最赚钱的产业群被时代洪流搁浅，长期入不敷出，得以至此。

第二个比较重要，就是要支持深圳积极承担国家重大税收改革工作和研究议题。

这个用后脑勺都能想明白，就是每年来一次的“狼”，房地产税。

房地产税的出台是必然趋势，因为当增量市场捞不到油水之后，只能从存量市场去找，房地产税作为共同富裕的中坚力量，一定是座上宾。

深圳对房地产依赖性低，底部没有多方势力的盘根错节，是房地产税征收的天然试验田。

两者结合，可以得出一个简单结论：

房地产税一定会出，而且排名前列站一定是深圳。

但问题来了，现在是不是出台较好的时机？

理论上是否定的。

当下深圳楼市预期在历史低谷，信心不稳，房地产税已经被妖魔化很久了，它的出台一会对市场短期利空。

叠加二手房指导价对深圳长达一年多的拖拽，深圳楼市可能要砸一个坑出来。

楼市和股市不同，房价掉30%，意味着首付跌没了，这时候就会考虑还贷必要性，按照

往年经验，规模性跑路肯定少不了。

深圳是楼市风向标，是否会连累其他城市出现炒房客的大量抛售，也是一个值得考虑的问题。

房地产税如果要出，就要出在行情比较好，经济比较稳定的时候，这时候有足够厚的安全垫可以对冲风险。

不过跟朋友聊了几次后，大家的预期是，现在的市场真的说不准，一切都是百年难遇。

房地产税如果硬要在这节骨点出，也可以，还有一个思路——尽可能弱化攻击性。

这个不难实现，房地产税设计成调节税，跟LPR一样，是可变动的，一开始肯定推行微税，轻轻在业主身上刮一下，而不是给一刀。

以此来试探市场反映，业主肯定不干，想着怎么转嫁到租客身上。最近深圳发布了3786个商品住房楼盘的房屋租赁参考价格，可能也是为此做预备。

但至于如何管控租金，如何做好预期引导，这是一个非常非常困难的事情，否则房地产税不会拖这么多年。

这种出台思路，虽然一开始起不到根本性作用，但起码“有了”，可以为以后的全面推广有一个铺垫作用。

按照国外经验，房地产税只是一个税收工具，不会影响楼市的根本逻辑，会在短期内利

空行情，但长期修复后，又没有什么大的关系。

不必惊慌，更不要被一些牛鬼蛇神要挟认知。

02/

北京——大规模抛售二手房

最近很多北京朋友问我，关于近期北京二手房挂牌量创历史新高，突破10W+，怎么看。

他们很害怕房价下跌，因为很多媒体都说挂牌量大涨，意味着有人在大规模抛售二手房，跑路了。

还是那四个字，“追本溯源”。

如果北京楼市不分青红皂白，突然出现大规模的新增挂牌房源，那么这就是一个极端信号。

要么市场太差，人们跌破预期纷纷抛售，要么市场行情太好，人们挂牌着急置换，抢卖抢买。

我问了一圈中介，基本的回复源于前段时间的两个政策：

卖一买一免税+连环单业务。

卖一买一免税，这个政策对其他城市可能不明显，但像北京这种城市是巨大利好。

北京楼市，改善人群是主要推动力，而且房价高、标的大，差额20%的个税对于一般家庭来说，并不能忽略。

过去北京改善族想避个税，一般都是假离婚或者做高首付。这些做法成本太高，有时候一不小心，假离婚变成真离婚。

而现在，政策开了口子，满二少有，满三少有的业主都可以合法合规避个税，自然会想办法出手置换。

而“连环单”则是更好地促进了链路循环。

北京起码有40%的房屋交易，都是连环单，只能卖一套再买，我见过最夸张的6连环单，6个人同时在买卖，而且要谈好买卖的节奏。

只要有一个环节出问题，那么下面的交易就泡汤了。

现在北京推行连环单业务，只要签了卖房合同，名下就自动少了一套房，缩短周期，节省成本。

具体不讲那么细了，感兴趣可以去问中介和交易中心。

挂牌房源量激增，意味着供应上涨，这时候最关键的因素要看市场的成交量，也就是需求。

如果是同向性关系，市场没问题，如果背离，就是大问题。

我看了一眼，这几个月北京二手房成交一直都是稳步上涨的，北京出现了供需双上行的走势，比较稳健，不存在什么大规模抛售行为。

现在风声鹤唳，预期存在博弈，非常考验买房心态，但是数据很难撒谎。

感觉把握不准的，可以继续观望，看年底有没有翘尾行情，如果有，再跑步上车也不晚，如果出现量缩价跌，就要做另一种打算。

但是在这之前要对北京买房逻辑，要了然于胸，比如前段时间我写的《北京楼市变了》，里面一个重要的观点是，老破小千万别碰。

我问了一下贝壳的朋友，他说这10W套里，有4成都是20年以上的老破小，也就是4万套老破小，这部分房子流动性特别差，以后都会砸在手里。

03/

上海豪宅下跌-富人跑路

最近很多人都说上海豪宅市场坏掉了，典型如上海华侨城苏河湾一套价值3亿的豪宅别墅，最后只拍出了1.9亿的价格。

其他豪宅盘也出现了很多大跌的案例。

如果站在理论角度讲，这是可以理解的。

因为上海豪宅一直都是脱离经济逻辑的独立行情，连续上涨好几年，甚至今年大疫情后，上海解封后的10天时间里，总价3000万以上的一、二手豪宅成交了33套。

无限度向上炒作，价格偏离，肯定要遭遇回调，现在豪宅下跌，属于真正意义上的“挤水分”，这个在上海历史上出现过2次，分别是08年和15年。

当然现在也不排除，富人群体对“自由”的向往。

上海一直都是全国财富阶层最活跃的地方，每逢国内经济承压，都会卖掉资产跑路。

但我认为拥有独立行情的小众市场对于楼市大盘的影响，不具备教育意义。

历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。

楼市支撑力取决于中间群体，这就是我们一直在强调做橄榄型社会的原因。

上海今年经济停摆了2个月，那时候很多人对上海失望至极，但疫后的上海，表现出了惊人的韧性，连续推出多轮经济刺激计划。

现在经济又重新回到全国排名前列，第三季度规上工业增加值同比增长14.9%，9月更创下历史新高。

上海作为中国最强城市的代表，金融和工业基础稳定，依旧是资源聚集的主流趋势，长期价值没问题。不过经过上半年的一轮小高潮，现在房价会存在回调的可能性，建议当下观望为主。

04/

利好来袭

最后是央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上，对房地产发展发表的看法。

主要内容如下：

房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。

人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。

排名前列段话，肯定了房地产的重要性；第二段话，释放了央行对楼市的托底态度；第三段话，投放向好预期。

参考会议的量级和易纲的地位，这三段话合起来的意思不难理解：

大方向上，会继续不遗余力地让房地产走入健康通道。

大家也知道现在该出的政策基本出完了，但事实上楼市还没有达到健康的程度，按照这个说法，接下来关于央行能做的事还有一定的空间。

比如新增房贷利率和存量房贷利率的进一步下调，二套首付比例下调，商贷转公积金，带押过户的普及……

现在社会层面呼声较高的就是利率解套。

之前很多人买在了利率高位上，欲哭无泪，接下来是否可以通过商转公的手段，帮他们

解套，唤醒购买力，也是一个重要的方向。

总之，我觉得在年底之前一定还有重磅房地产刺激政策会出台，现在只不过是暴雨之前的寂静。

最后再多说两句。

在政策角度，当下已经形成了历史级的利好区，目前就是疫情极大地遏制了房地产行情走势，如果这个因素一旦破除，楼市恢复并反弹的速度会加快。

大风袭来，有人看到富人提桶跑路，而我看到的是德国总理带着财团访华，代表着世界高端工业体系会投资中国有了确定性，中国联合香港开办金融会议，以及访越，又是对金融开放以及一带一路铺垫路程。

这都是选择，但不影响这条船继续悠扬前行。

而对于还在这条船上的人来说，我更多的建议是，抬头看天，低头看路，回头看人，多关注自己，而不是海浪中恶魔的呼啸与小丑的戏谑。