较近两天北边有点儿火，先有北京金隅拿下了东丽金钟公路旁的100%棚改安置地块，接着今天金辉就以3%的本年度迄今为止较高容积率拿了宜兴埠地块。我看到有媒体写的是楼面价破12681元/㎡，秘密君翻个白眼，总破来破去的好么？2017年北辰区土地成交均价都已经超过了15000元/平方米，一万二你破什么破。

金辉？金隅！

玩笑归玩笑，地价真不高，3%的容积率却整了个年度首次溢价出让，秘密君实在无语，北辰城投脑门上写着北辰两个字还出了一手，这溢价率也是杠杠滴。金辉大家都没咋听过，因为天津目前貌似只有一个优步湖畔，还不属于热点地区，所以略有些默默无闻，地块也实在是小，建面只有5万平方米，但是对金辉来说，是个进入热点区的跳板，反正钱也没多少。

倒是昨天金隅大手笔29.1亿拿了一块住宅用地全部棚改安置房的地块，这在全国来说都算是首次了。棚改安置房18000元，成交楼面价7806元/㎡。除了各项成本利润不比高价拿地，限价销售的那些环城项目差。有消息说拿地企业是金隅占股70%，天津建工占股30%合作开发，天津建工自然是工程施工，金隅更多是财务投资与规划设计，因为这样的项目没有什么操盘，秘密君看来倒是一笔好买卖。

既然说到了金钟公路沿线，6号线通的时候秘密君就在好奇，这地方居然目前新房二手房都没什么市场。但是地铁先进去了。那就是政府惦记打算卖地了。未有土地供应，金隅的大规模还迁，意味着六号线北段已经在储备待出让的建设用地，只待时机成熟。

6号线北段的卖地时机成熟在什么时候？大概跟目前北辰环线周边不少项目一样，都在惦记着外环扩圆。扩圆完成毫无疑问就是环内地块，那价值自然与现在的厂房+村落不可同日而语。这种事情见多了，大家也都见怪不怪了。

回过头来，秘密君很想聊聊北辰，较近跑滨海跑的略勤快，某天去水游城吃饭发现，哟，楼下都赶得上房展会了，从门口一进来一溜外展场七八个，印象中应该是化妆品的地盘通通被地产项目占领，看来这年代，连女人的钱都不如地产商的好赚了。水游城之所以会如此受北辰项目青睐，较大的原因不外呼就是较靠近北辰的一个人气还不错的年轻化商场。北辰目前的客户，绝大多数都是自住客，这个不是秘密君瞎说。咱们今天就讨论下北辰，仅仅说讨论，毕竟，我还没来及再转完北辰呢。

热度堪比当年西青

现在北辰的热度不亚于当年的西青，西青典型的张家窝，如何起来的，不外乎是开发商炒作加上市场一波趋势。炒作到了一个价格瓶颈，连土地带商品房全部歇了。为什么说张家窝面临价格瓶颈？较高的时候洋房炒到了3万+，目前外环边上的格调平园多少钱？梅江，格调也不过是三万五左右。如果张家窝价格超过了富力津门湖与大梅江，那就有点离奇了。所以张家窝本身已经炒到了一定的瓶颈。

北辰目前的局势很有点当年张家窝的架势，秘密君习惯上将北辰楼盘分为四个区域，较东侧是地铁线+永旺带动的住宅项目。中部是工业腾退用地后南仓道两侧发展起来的居住带，与北辰老城紧密相邻。西北方向上是目前新拓展的区域，因为西南方向的瑞景成熟区已经基本成规模，零星的住宅用地。再有就是跨国永定河的柴楼双街片区。

柴楼双街板块从柴楼新庄园之后，只有半湾半岛勉强撑着局面。当年柴楼新庄园销售火爆可以看到市场需求强烈，但是到了半湾半岛却算是融创近年销售状况较为捉急的项目了。虽然位置不错，别墅也三面环水很有说头，但是周边配套的确是个问题。较近有个新项目叫据说买两万，与其他板块项目距离差足够大，但是价格差不够大，预计也表现平平吧。综合起来看，这一板块短期内无甚看点。

其实秘密君特意跑过一趟北仓，我很想知道为什么万科与路劲会选择在这里拿地，调研一番大致的看法是万科路劲对于操作潜力区域很有前瞻眼光，北仓一带南是瑞景，东是北辰老城，未来刚需及老城迁出人口势必向外分流，北仓是选择方向之一，总体上来看，这一片区就是吃老城。如果要说还有其他客群，可能来自京津公路沿线少量。但是目前来看，明显尚不成熟，当然，价格相比于北辰其他板块也优势明显。

北辰南仓道周边可以说在市场较高光的时候出场，包括天重地块的售价一样，早前入住的开发企业都真正坐稳了这一波高潮。包括中储、金侨，而后入的华润与招商目前处于入市前夜，秘密君个人比较看好这一带区域，一则，距离市中心交通通达度高、交通距离近，另一方面，北侧是北辰老城，且东侧是铁路天然阻隔。换句话说，北辰、河北天泰路、新开河一带以及丁字沽一带的客群更倾向于选择这一片区。铁路、快速路、河流是客户选择的天然阻隔，可能仅仅是一路之隔，但是很大程度上会影响客户抉择，因为铁路限制了北辰老城向东拓展的边界，也限制了河北、红桥客户向东进驻的边界。这一点，仅仅是个人看法。

在北辰东侧，也就是跨过铁路与外环线之间的狭长地带，目前主力驱动因素有二，其一是指日可待的5号线，其二是永旺。秘密君很佩服永旺，环城新区、打造区域商业no1，然后坐拥土地升值，东南西北各布局一个，下一个会在东丽吧？恒大是区域内价格较低的项目，而金地因更靠近南侧主干道而价格略高。正荣与融创臻园、星河均围绕地铁站点布局，秘密君实地踏勘过，融创更靠近永旺、星河更靠近地铁，洋房价格24000，星河虽然尚未面世，但是12000的楼面价也与此售价接近。

如果诸位好事，可以透过卫星遥感研究一下这一片区，蓝红灰是厂房，小方点是住宅，绿色是待开发区域，大家感受一下。虽然项目寥寥，但是工业园区却是不少，北侧的物流、汽车工业园，南侧的食品生物天士力。某种意义上，这才是真正的北辰写照。工业环绕利弊各半，如果说经济活力与购买力充足也可以，如果说环境不佳，住宅区发展后劲不足也可以。但是居然有项目销售跟秘密君吹牛北京客户占比10%，秘密君忍不住吐槽，是北京人都瞎，还是秘密君瞎～

北辰还欠开发？

2015年的时候吧，一个项目提岸说北辰楼市欠开发，在场众人纷纷点头称是，秘密君也深以为然。后来发现，北辰并不是不想开发，看着西青卖地卖房卖的热火朝天，而是彼时不能开发。

有个很老的说法叫做板块轮动，就是说，先炒作哪里，后炒作哪里都是需要轮换着来的，否则，一地炒的虚高，一地却没人进入。于是，北辰属于后者，这一轮终于轮到了北辰。

北辰楼市开发却直到今日才迎来大发展，原因很多。秘密君且说几个个人看法：社会复杂，北辰的社会复杂是其他几个环城区域无法比拟的，社会的复杂来源于人的关系复杂，这一点，对于区域的影响显著，如果说细化到某个板块，影响更明显。其二便是工业以及老旧住区，虽然工业基础雄厚，但是散乱、无规划、难管理，这就直接导致北辰的规划推进困难程度远高于其他区域。第三是交通北辰东西横跨，但是偏偏复杂的铁路线居中，与城市核心的交通依赖少数几条节点性公路，地铁更是近年的事情，制约了楼市开发。

二手房价格分布

秘密君推荐过很多人入手北辰，仅仅是因为北辰的工业挤出要远强于西青。虽然说高度发达的城市经济是第三产业为主，但是北京的阴翳之下，天津中心城区依赖第三产业腾飞都有些难度，更遑论环城，环城较后较坚强的依赖还是第二产业，这就要求区位优势明显、工业基础雄厚、科研力量雄厚，经济积淀较好。从这些角度上来看，科研力量是全市全国面临的问题，其他方面，北辰的基础并不差。

毕竟，房地产构不成一个区域、城市、国家的永久支柱。