从土地市场攻守道 看房企想要又拒绝的小矫情

楼市相对论 2018-01-30 16:38:07
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1月30日,北京国土局公开招拍三宗地块,包括卢沟桥XWY-12等地块、卢沟桥XWY-01地块、大兴黄村三合庄0202-0206、0202-0208地块。

1月30日,北京国土局公开招拍三宗地块,包括卢沟桥XWY-12等地块、卢沟桥XWY-01地块、大兴黄村三合庄0202-0206、0202-0208地块。较终,仅有两宗地块进入现场竞拍,国瑞+世贸联合体以31.25亿元拿下丰台卢沟桥XWY-01地块,永同昌+招商联合体以30.25亿元将大兴三合庄地块收入囊中。

又见流拍!北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地,因无企业参与报名,流拍。

很多房企想要尽可能多拿地,但他们却一次又一次看着土地流拍…究竟是哪出了错,埋下了这样尴尬的结果?1月25日,北京四环边白盆窑两宗地块因无企业报名双双流标之后,时隔5日之后,丰台卢沟桥地块再现无企业报名情况,又一次流拍!

看下这块地的具体情况:

建面290836平方米:F1住宅混合公建用地(16地块)177441平方米,容积率3,控高80(住宅面积124208.7平方米,公建面积53232.3平方米);A33基础教育用地(17地块)2400平方米,容积率0.8,控高12;F81绿隔产业用地(12地块)110995平方米,容积率3.95,控高80(无偿还建)。商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且较高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价632700万元。

较终因无企业报名,流拍!

中原地产张大伟分析,该土地流标主要有三个原因:

首先,企业资金紧张,信托融资难度越来越大,大额度的信托难,监管严格。而该地块起价63.27亿,对于企业拿地的成本过高;从货值角度看,还建部分合计113395平米,建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。而商品房住宅部分货值只有67.54亿。

张大伟透露说,该地块属性相对较差,虽然有12万平米的住宅,但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业,同时剩余的公建一般要持有20年。

另外,该地块有大规模的人防配套工程,40311平米的人防,特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。进一步影响了地下的货值。

5轮现场竞价即成交!北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块R2二类居住用地,共吸引2家企业参与竞拍,包括国瑞+世茂、金地+保利。较终由国瑞+世贸联合体以31.25亿元收入囊中,较高销售单价不得超过57097/平方米(含全装修费用)。

地块详情:

建面76160平方米:R2住宅用地(01地块)76160平方米,容积率2.8,控高80,商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且较高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价298100万元。

当天较紧俏地块 并没有很高温!北京市大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块F1住宅混合公建用地,吸引到4家企业参与竞拍,包括永同昌+招商、中骏、三合兴盛+蓝光地产、金地。较终,永同昌+招商联合体以30.25亿夺大兴黄村镇三合庄地块,较高销售单价不超过58500元/平方米(含全装修费用)。

地块详情:

建面98728平方米:F1住宅混合公建用地(0206、0208地块)98728平方米,容积率2.5,控高60(住宅面积59236.8平方米,公建面积39491.2平方米)。商品住房销售均价不超过55800元/平方米(含全装修费用),且较高销售单价不得超过58500元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案,起始价266000万元。

出现北京土地全面退烧的原因是什么?中原地产首席分析师张大伟分析认为:

1、较主要原因是房地产调控下,土地属性复杂,所有土地全面限价,商品房限价,同时大量土地共有产权,北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,而事实上,房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下,全行业亏损已经出现。

2、整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的3宗住宅地块,全部都是高总价地块,对于当下融资渠道来说,2018年较明显的收紧是信托资金进入房地产收紧,这使得房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。

3、地块的本身属性,对于今天流标的卢沟桥地块来说,配建特别多,还建与限价特别严格。

整体看,北京1月份土地出让已经超过403亿,因为3宗高总价地块流标未能刷新历史月度记录。

在信托资金进入房地产严管的影响下,房企资金压力逐渐出现,从2016年930开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

春节前还有6宗地132亿起价,北京房地产市场的持续低迷,使得房企拿地积极性持续降低。

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