·今天给大家找到了北京重点板块较2017年均价涨幅榜，大家血拼北京楼市 公号 后台回复【涨跌】获取。

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哈喽大家好，我是血拼哥。

距离“1214新政”刚刚过去一周，各种消息就铺天盖地的袭来了。

有说北京回暖，看到不少二手房源连夜涨价的；也有说新政失效，作为买房人无感的……

最近更是看到楼市都在传“新消息”：北京元旦之后还将继续“放大招”放松限购政策的。

北京如今市场反应到底什么样？

跌跌不休的房价走势已经扭转了吗？

No.1 北京回暖了 但降价趋势仍在

首先来看看二手房成交数据吧。

由于政策出台到现在时间只有一周多，网签又有滞后性，所以咱们这次就不用网签数据做参考了，我只把网签数据放在下方大家自己看看吧。和11月比，12月成交数据并没有很突出。

链家实时成交数据显示，

上周六成交380＋，周日成交大约465套。这个数据比11月份成交最好的两天，18日340＋，19日410＋，增长了11%。

核心区确实看到有次新房源连夜涨价的情况：

比如，朝阳区太阳宫半岛国际公寓，挂牌价1298万连夜涨到1399万；昌平区回龙观国风美唐，挂牌价从850万涨到920万；海淀区保利西山林语，挂牌价从920万涨到1000万。

新房方面，据中指院数据显示，12月14日-12月16日，北京新建商品住宅成交套数分别为132套、242套、283套。

其中，万科东庐周五和周六两天时间，卖了大概25、26套房；房山中建学府印悦，单日成交25套；周日中建玖玥府开盘，官宣卖了400多套，揽金31.2亿元。

虽然新政策出台后，新房销量有所上升，相比9月2日当天北京新房成交量1800套，存在一定差距。

看来，市场确实有回暖，但是有限。

证券时报采访城区二手房也发现，回暖并不均衡，分化还在加剧，总结就是：

新政后，楼龄比较新、面积大点的次新房看的客户比较多，“老破小”看的不多，学区房观望的多，下手的少。

新政之后快速成交的也多是挂牌有一段时间，且降价到位的房源。

为什么会出现这个问题？其实还是跟政策有关。

新政后，五环以内单价8.5万元以内算普宅，面积大的房子网签价就高，贷款就能多，还免税，所以次新的二手房东也有涨价的底气。

但面积小的房子贷款甚至还不如新政前多！

以40平方米的一居室为例，按单价8.5万元算总价340万元，新政前五环内单价3.96万元或总价468万元以上，首套房能贷303万元，现在单价8.5万元算普宅，网签价只能做到340万元，首套只能贷200多万元了。

首付虽然降至五成，但是贷款少了，相当于还是要自己多掏100万元！

这么一来，这个首付好像是降了，又好像没降……

所以新政对于面积小的且原值较低的这类房子，影响比较大，相当于比以前成本还高了。这一波东西海“单价高的老破小”又被精准打击。

业内人士认为，这次政策明显是鼓励改善、鼓励往城外买、鼓励买大房子，让交易流通起来。

No.2 小道消息

北京此次新政看似既利好刚需又利好改善，实则还是金融杠杆游戏。

有朋友直言，“首付低了、贷款年限长了，但房贷利息也多了。”

而且，和其他城市LPR-基点、利率降到3.7%-3.8%不同，北京的利率水平还是较高。12月20号的LPR报价出炉，5年及以上，依然维持在4.2%。

一方面是购房人不太买账，另一方面，北京土拍市场似乎也受到了影响。

昨天北京曾经炙手可热的昌平朱辛庄土拍预冷，只有中海和未来科学城联合体报名竞拍，以底价42.7亿元成交，住宅楼面价约3.92万/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

消息一出大家表示惊讶的同时都不禁想问：面对越买越理性的购房者，涨价的朱辛庄还能复制此前辉煌吗？

市场太冷静了，是放松限购的好时机，也是给市场加温的时机。

于是最近小道消息又满天飞了。

有传言称，2024年北京还会陆续释放政策，毕竟北京还没有动用放松限购的大招，2024年1月份会有放松限购的消息。

血拼哥说一下个人对以上这些“小作文”看法吧。

1、我觉得北京放松限购的可能性不是没有，但是不可能是全市的，毕竟北京的虹吸效应还在，北京放开限购对北方，甚至全国二三四五线城市将是巨大的利空。

所以即便有所松动，那也是区域性的。

2、有消息说通州可能借此机会接触最严限购令。不过，参考今年0901新政后二手房挂牌量暴涨的情况，当下这个市场，被压抑了8年的通州置换需求一招解除，你说是挂牌的多，还是一出手就现金买房的多？

不过如果限购打开，对通州新房是个利好，附近地缘需求被打开，不少朝阳群众终于可以就近改善了。这个事得好好衡量利弊。

北京要保持政策定力，保证房地产高质量发展，还要兼顾释放市场活力，难度不小，咱们拭目以待吧。

No.3 拐点什么时候会来？

我之前文章里说过一句“金融资产的价格反应的是经济体的情况，它只是表征。”

所以房地产的拐点什么时候来，取决于经济情况，更取决于大家的信心和预期，那么大家信心什么时候回升呢？

首先我觉得明年的预期可能也不会有特别大的变化。

其次，拐点的出现也绝不是一步到位的。需要量变到质变的积累。

就像2018年的第四季度和2019年初，当时也是各种利好不断出台、积累，从当时的⌈民营经济座谈会⌋到⌈六个稳⌋，从⌈去杠杆⌋到⌈资本市场牵一发动全身⌋，很多从表述上就在改变，这些都很重要，但是没有一个让局势扭转的，都是铺垫。真正的拐点出现在2019年的1月4日，那天宣布降准之后，市场风向大变。

并不是那次降准力度有多大，致使市场回升向好，而是这最后的发力使得前期所有的准备、铺垫都在那一刻实现了逆转。

而我们当下就是一个积累的时刻，时下很多情况其实都得到了缓解和改善，美元周期逆转，中美关系缓和，房地产排雷等等，但是点燃拐点的催化剂在哪，目前还不确定，我们还需要一点耐心。

对于刚需，还是那句话，房住不炒，当下仍旧是买方市场，以价换量仍然在进行。而明年应该还会是个不断放松的一年，除了共有产权房，如果合适，大家其实可以看看城区二手房了，预祝大家好运。

最后很多朋友给哥们儿留言说自己家/关注的板块都快跌回2017年了，我觉得夸张了，有些地区确实超跌了，但是大部分还在合理范围，我给大家找到了北京各重点板块较2017年的涨幅情况，大家可以做个参考吧。

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