随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化，各地楼市调控也正在“渐入佳境”。据统计，自2016年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，楼市调控层层加码，目前已进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

　　楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象，而且在部分地区仍在继续加码，4月底，北京楼市又迎来定向加息，部分商业银行新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%;与此同时，上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的优惠力度，上海首套房贷利率由9折上调至95折甚至基准。

　　相比于限购、限价等手段，房贷利率上浮威力显然更大，其对楼市杀伤力堪比调控中的“核弹”，以贷款100万、30年、等额本息为例，基准利率1.2倍与基准利率相比，月均还款相差611元，总利息相差22万。对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说，利率上浮对购房者月均还款压力无疑是十分显著的。

　　2017年以来，维护金融安全已上升至政治局会议高度，“一行三会”纷纷出重拳进行金融整肃，市场综合利率显著提升，因而在金融去杠杆背景下，市场的资产荒已逐步演变为负债荒。具体来说，2016年市场上流动性较为充沛，利率也较低，无论是货币市场、商品市场还是楼市，大家都愿意以加杠杆方式去追逐一些回报率并不高的资产;但2017年起，央行在公开市场累计净回笼资金量明显大于净投放资金量，并提高了MLF、SLF等货币工具的利率，银监会更是一口气连出8道金牌重点打击金融空转。

　　央行货币放水的总闸门稍稍拧紧了一下，大型商业银行的头寸紧接着就吃紧，而从大型商业银行放出的同业资金也就随之减少且利率上浮，在整个市场上则表现为流动性持续的紧张。

　　在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下，目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市，最终市场房贷利率会出现明显的提升。据统计，全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升，4月末已升至4.5%，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升。

　　市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担，同样会增加开发商的资金成本，房地产开发属资本密集型行业，一面是政府限价，一面是资金成本大幅上升，最终侵蚀的是利润，“不拿地等死，高价拿地找死”同样困扰地产商，可以断言，地产商未来两年的日子注定不会太好过。

        预计今年年底，开发商受困于不断提高的资金成本，急于回笼资金也会迫使其加速销售。不仅如此，作为楼市长效机制的一部分，热点城市也纷纷提高了土地供给幅度，针对刚需的自住房供给也大幅增加，这样可以分流一部分商品房的需求。

　　综上，无论是从需求方还是供给方，楼市降温都是必然。当然，根据商品房市场化的10余年的经验来看，每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需要而放松调控，导致的结果是迎来新一轮暴涨，因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。

　　因而，在楼市调控的“大招”逐渐登场之际，买房还是谨慎为好!