去年下半年北京楼市众所周知的冷，但是有一个区域几乎承包了北京大半的热度，可以说是逢开盘必火，这里就是昌平。

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2023年，全北京十六个区大排名，昌平成交套数最多！但是成交均价却只排第九。

昌平到底有什么魅力还没被你察觉？在昌平买房稳赚不赔吗？昌平哪个板块最稳当？

今天这篇板块汇总希望能帮你缕清思路，置业不迷糊。

区域哪些板块的新房值得关注？

放眼整个昌平，从规划和重点发展方向看，从南往北依次是回天地区——未来科学城——昌平新城三个大板块。

回天地区目前在售新房就剩了一个紫金书院，定位偏改善，均价6.48万/平左右，要知道现在往北朱辛庄都6万多了，对比看该项目价比很高，不过内饰老气，如果不介意，其实可以去看看。

此外，昌平新盘主要分布在昌平新城、未来科学城。

咱今天就着重未来科学城和昌平新城两个板块好好给你说道说道：

楼市低迷，昌平重点板块的发展前景如何？

板块内的配套条件怎么样？

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未来科学城：昌平的新宠

从昌平的分区功能来看，如果说回天板块的任务是功能的疏解，那么未来产业以及全国科技创新的主要阵地就是未来科学城，可以说它承担着发展的重任。

有产业就会有发展增值，有发展增值就可以吸引楼市，进而增加区域的经济实力与人口吸附能力。

可以把未来科学城分为三个区域，就发展潜力而言，西区整体实力强于东区。

2009年前后，最初发展的是昌平未来科学城东区，这个区域主要是以能源类国企为主，比如国家电网公司、国家能源集团、中国商飞、中国电信、中国电子、中国兵器等不同领域的巨头。

该区域附近有温榆河公园，周边环境虽然不错，但是吸引力弱、流动性差，入住率比较低，且无法满足入住人员的生活需求以及就业需求。

后来，昌平发展重点由东改成西，新增添朱辛庄小米基地、二拔子中关村生命科学园、沙河高教园，在“文教-科研-产业”三者间进行联动。

未来科学城的整体布局还是不错的。

从高教园地块来看，周边有北京邮电大学、北京航空航天大学、中国矿业大学、北京师范大学等高校环绕，教育氛围浓厚。

资源配套可以倾斜到西二旗的码农，沙河的高校教师等。

从朱辛庄板块来看，在通勤方面，地块附近紧邻地铁昌平线和8号线。

在商业配套上，东侧是5万平的商业中心万科TBD。

在教育配套上，有幼儿园2所，九年一贯制义务教育学校1所，十二年制学校1所。

这样综合看来，高教园、朱辛庄、二拨子，昌平的选择实在太多。

目前在售的新房也不算少，比如沙河高教园的梧桐星宸，北七家北京国贤府等。

梧桐星宸是由首开+建工+越秀三大国企联合开发，项目共规划32栋住宅楼，户型的面积段约59-127㎡，覆盖一居到四居，均价5.5万/㎡，总价约310-700万左右。

北京国贤府 销售指导价6.0万/平（期房），6.2万/平（现房），社区容积率1.3，在前不久刚刚开盘，备受瞩目。

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昌平新城：高能起飞 奋起直追

昌平原规划中，昌平东区=新区，整体发展向东扩大；但在新规划图中，东区的规划定位有所降低，新区和老城区共同承担新城核心职能。

新城开始走向全面建设阶段，通达性提升，新城东区蓄势待发的城市红利，仿佛是为这宗地块量身而设。

在交通上，拥有黄金地铁线，昌平新城东区北邵洼站向南2站是沙河高教园 、6站生命科学园 、7站西二旗 。

昌平新城东区主要用于规划建设商业Mall、滨水商街、露营公园等项目，为了打造一批独具特色、多元时尚的消费综合体和休闲打卡地。

在教育资源上 ，板块内引入清华附中昌平学校，加上南邵中学、中国石油大学附小、规划的20余所中小学+幼儿园。

在自然环境上 ，新城板块拥有约万亩昌平新城滨河森林公园、蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址等。

在医疗资源上 ，有昌平区中医院（三甲）、昌平区医院、泰康燕园康复医院，市级三甲医院也将落地建设。

紧随昌平新城东区发展主基调，整体正处于上升通道的新城板块。

大盘建发·观堂府 落址于新城东区中心区，建发·观堂府包含3个住宅用地、1个社区服务用地、1个体育用地以及1个教育用地。项目销售指导价5.5万/㎡,产品面积约63-186㎡，总价区间约340-1000万。

梧桐山语 销售指导价5.3万元/㎡，开盘价在4.2万到4.6万左右，面积段在57-127㎡之间，共有9款户型，总价250万起，首套首付最低不到90万。

未来科学城购买者主要是高校教职工+依赖昌平线通勤的海淀外溢，而昌平新城除了预算紧张的人群，还接纳了一部分来自老城的置换力量。

从购房板块现状来看：

板块价值：二拔子＞朱辛庄＞沙河＞昌平新城东区

建设程度：朱辛庄＞沙河＞二拔子＞昌平新城东区

未来供应量：昌平新城东区≥沙河＞朱辛庄＞二拨子

最后，血拼哥想对上车板块人群说，需要全面考虑自主与流动性的价值，看自己的需求是否与板块提供的资源相匹配。

奉上昌平区在售新房盘点：

以下是昌平新房的网签数据，大家可以参考一下~

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昌平起飞了？不，依旧是抱海淀大腿

23年昌平一共成功卖了8块地，以底价成交的地有4块。

也映照了当前整个昌平楼市到底是谁在买：

一半是对于生活品质有硬性追求，要求位置产品配套样样都不差，比如朱辛庄这几个新盘，开发商触顶摇号挣的头破血流。

一半是纯刚需，有地铁保证通勤就足够，配套可以稍微将就下，比如南邵附近几个新盘，开发商底价兜底成交，实在不行卖给本地人。

北京2023年各区新房成交数据

图片来源:买房大家帮

去年昌平所卖户型套均面积只有114.81平，少于全北京平均水平的122.64平，排名北京各区第11位。

侧面证明了昌平购房人的底层购房逻辑：务实。

所以23年大火的昌平拿出亮眼成绩，6690套成交排北京16区第一，76.81万平的成交面积排名第二，并不等于昌平未来就稳了。

而是23年昌平这些新盘足够有性价比。

比如命好的国誉燕园能抱北大教育资源大腿，但主要是3.3万/平的价格足够便宜。

比如朱辛庄双子越秀星樾和启宸府，双轨+2站到西二旗，6万/平的价格也够香。

因为足够有性价比，房子买到手后风险才比较小。

昌平后续供地还会越来越多，去年几个新盘都是大体量社区，都要去化个一年半载的。

如果没有特别高性价比的项目，都建议等等。