哈喽大家好，我是血拼哥！

央行“三连发”，降低首付比例至15%、商贷利率不设下限、公积金利率由3.1%下调至2.85%，再加上政府“收储”，

北京房地产市场也在新政后表现出了暖意：

连续三天，北京新房成交100套以上，二手房成交500套以上。

5月22号，新房网签114套，二手房网签618套

5月21号，新房网签111套，二手房网签596套

5月20号，新房网签121套，二手房网签588套

官媒在积极吹暖风，

二手房卖家信心企稳，

大中介前端挂牌房源量14.16万套，同比上周再减少1700+套，降价房源数量下降。

那么北京是不是已经到了“一触即发”的拐点？

这种时候需要购房人不被风声影响，拥有自己的判断力，血拼哥告诉大家几个事实：

Part01 北京多区连跌数月

没有看错，从5月挂牌均价来看，北京14个区都在降价，其中只有朝阳区房价环比上月持平，西城区环比上月上涨1.79%。

一片绿油油，就是北京市场当下的现状：（数据来源于安居客）

从全市的状况来看，北京二手房5月挂牌均价 50210元/㎡，环比上月下跌 1.78% ，同比去年同期下跌 12.53%。

在过往多数情况下，我们都可以说，市场分化，局部地区冷热不均……这样的理由稍微安慰下自己。

今年从豪宅市场，到改善市场，再到刚需市场，降价开始成为常态。

虽然拿特殊案例来说北京楼市虽然不够客观，也代表了市场再走下坡路。

从【刚需随便买】的北京，到了【刚需且急需，擦亮眼睛买】的北京。

已经到了非急需+仅自住+没其他想法，才能上车。

各种新政下，市场都仅仅短暂热了一下，这次517新政后的市场热度能够持续多久也是未知。

估计等到市场再次冷却时，北京的细则就要来了。

Part02 4月跌幅扩大

4月70城房价出炉后，其实有两点关键信息：

1、一二手房价格同环比降幅进一步扩大。

2、房价上涨城市数量已减少至个位数。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。

其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，

其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点。

其中，北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。

4月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，

其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

分面积段看：90㎡及以下价格环比下降2.3%，同比下降10.1%；90-144㎡价格环比下降1.0%，同比下降6.4%；144㎡以上价格环比下降1.0%，同比下降4.5%。

Part03 北京小区跌幅排行榜

除了房价整体的跌幅，为了更直观的了解市场，血拼哥也给大家找来了北京过去一年跌幅都在25%以上小区榜单，从这个榜单能清楚看出来，什么样的小区在这轮房价调整中跌的比较厉害。

房龄老的、面积小的，俗称老破小：一眼看过去，跌幅TOP15中有12个小区的楼龄都是“19”开头的，11个小区成交套均面积在80平方米以下。

老破小往往物业服务较差，社区维护不佳，没有电梯，户型设计不合理，房屋管线设施老旧，存在安全隐患。而且有的老旧小区居住人群以老年人为主，空置率也比较高，居住体感较差。

位置偏的、配套差的：比如朝阳定福庄的福怡苑，大兴高米店的郁花园一里，甘露园的康家园等，这几个小区不仅是老破小，而且还位置偏，周边配套一般。这轮市场下行对非核心区域老破小来说无疑是灭顶之灾了。

居住密度高、户型差、人员复杂的：比如榜一的五月华庭，户型以40平附近开间为主，居住密度极高，租客占比高。再如东城的冠城名敦道A区，没有燃气，户型较差，且有办公人员居住，人员构成较为复杂。

总结下来就是一句话，住起来不舒服的小区本轮房价调整比较大！

此外，东城、西城、海淀、朝阳房价跌幅较高的小区也给大家贴下方了，可供参考。

当然，4月的数据不能代表5月，但是大家需要对北京市场真实数据有了解，北京在新政后成交会不会扭转，市场会不会止跌回暖，以及之后是否还有进一步针对性的措施出台，都要等“子弹再飞一会”。

最近跟购房人聊天，也发现一些变化，以前大家对楼市的观点是几乎一致的悲观，但是最近不一样了，有朋友表达了乐观的情绪，还有朋友表示，价格合适他不怕接盘。

这也折射出了目前市场的状态，一部分人看多，一部分人看空，那么谁正确呢？

血拼哥的观点一直都是提倡动态观察，不轻易下结论的，这里我只想说一句，

5月17日，由国务院组织召开的房地产工作相关会议的最后，国务院副总理何立峰做出讲话，首次提出了一个论断：“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”

这句话建议好好体会。