「绿色地产」走轻资产转型之路,万达腾挪为哪般?

标准排名官号 2021-01-26 20:15:44
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作者:房婧 周盼超 万达近两年曝出高管集体出走,内部贪腐。2020年1月,万达有5名高管离职,而宝贝王总裁曲德君、地产总裁吕正韬、副总裁尹海也陆续选择离开。2021 年前夕,万达商管副总裁兼丙晟科技总裁朱战备涉嫌贪腐,被上海警方带走调查。 2009年,万达集团创办人兼董事长王健林之子王思聪拿着父亲给

作者:房婧 周盼超

万达近两年曝出高管集体出走,内部贪腐。2020年1月,万达有5名高管离职,而宝贝王总裁曲德君、地产总裁吕正韬、副总裁尹海也陆续选择离开。2021 年前夕,万达商管副总裁兼丙晟科技总裁朱战备涉嫌贪腐,被上海警方带走调查。

2009年,万达集团创办人兼董事长王健林之子王思聪拿着父亲给的创业资金,创立了普思资本。2015年,成立上海熊猫互娱文化有限公司。可是,王思聪“亏光”5亿元,相继在熊猫直播、乐视体育和香蕉影业上栽了跟头。

陷入困境的还有万达酒店,据万达集团旗下万达酒店(00169-HK)公告显示,2020年上半年,公司实现营业收入2.46亿元,同比减少37%。

在轻资产的道路上,万达越走越远。去年10月16日,万达酒店公告称,以投票表决方式获正式通过出售芝加哥物业项目权益议案。这意味着,万达酒店海外项目全部清空。事实上,从2017年万达将77家酒店及13个文旅项目以630多亿元出售给富力和融创后,万达酒店驶入轻资产化的快车道。

一路走来,频频卖出酒店地产,万达从海外势力大举扩张到完全清空。时至今日,“轻资产”转型对万达到底意义如何,让我们一起探个究竟。

曾趁东风,大举海外扩张

世界那么大,我想去闯闯。万达的出海始于2012年。

2012年的5月,国家发展改革委等13个部门联合发布《关于印发鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见的通知》文件,鼓励民营企业龙头积极“走出去”,发挥在境外投资的重要作用。

一般国外银行会按照企业税息折旧及摊销前利润3~4倍发放贷款,在政策扶持下,中国银行却可以给本土公司6~7倍的贷款,杠杆率翻了一番。插上政策和资本的翅膀,万达越飞越高,越飞越远。

万达开始在海外疯狂扫货。

2012年5月,万达26亿美元收购负债累累的美国第二大院线AMC,2013年王健林投资英国游艇公司Sunseeker(《007》系列电影中JamesBond所驾游艇的生产商)和酒店,总价13.25亿美元。

之后,万达加快了海外扩张的步伐。

2014年,万达在加州洛杉矶贝弗利山买地建楼,收购马德里地标西班牙大厦,在芝加哥投资五星级酒店及公寓(即VistaTower)。

2015年,万达在海外的收购更是频繁。1月收购悉尼两个项目物业,计划投资约10亿美元,建成一个综合性地标项目,入股西班牙马德里竞技俱乐部。2月收购盈方体育,6月收购澳大利亚第二大院线Hoyts,8月收购铁人三项公司WorldTriathlonCorp。

2016年1月收购美国传奇影业,2月投资巴黎文旅项目EuropaCity,7月收购欧洲最大院线Odeon&UCI。

到这时候,万达的海外收购至少已经花了200亿美元。

不单单是万达,2016年也是所有中国出海企业最意气风发的一年。据胡润研究院发布的数据显示,2016年中国海外投资并购累积宣布的金额是2158亿美元,同比增长148%。其中,海外投资比较活跃的企业是海航、安邦、万达。

凭借在海外的买买买,王健林个人财富也水涨船高。然而,万达海外扩张的钱大部分是借来的,跟国内地产商用于扩张的钱如出一辙。

有统计表明,万达收购AMC共筹集31亿美元贷款(即全部收购款项),北京银行、中银国际、进出口银行和工商银行等中资银行提供了融资;铁人三项公司WTC的收购有2.8亿美元再融资贷款;芝加哥的VistaTower大厦总投资9亿美元,其中包括一笔6亿美元有担保贷款。

事与愿违,清空海外资产

随着国际资本市场的变化多端以及国内地产业的过度饱和。2017年,由于贷款的收紧以及海外资产监管趋严等因素影响,万达酒店不得不开始清理“资产”。由此,发展路径也由之前的“买买买”变成此后的“卖卖卖”。

2016年6月,万达酒店以2.72亿欧元出售了仅仅买入2年的西班牙大厦,2014年的买入价为2.65亿欧元。2018年1月,万达酒店又接连售出伦敦和澳洲项目,仅剩的芝加哥项目也被摆上货架。

万达似乎真的很着急获得现金流,为此做了一笔明眼人都知道的亏本交易。

2016年9月芝加哥大厦破土动工时,芝加哥伊曼纽尔市长曾为之站台。尚未竣工,已有众多买家前来问询,预售情况出乎意料得好。完工之后,极有可能为公司带来持续稳定的现金流,这一笔交易,能让万达酒店收回5.14亿美元。

可是大厦还没建好,万达就将它转手了。万达酒店发布公告,去年11月24日完成出售芝加哥物业项目之权益,至此万达酒店已清空全部海外业务。

像这样明显的交易,背后的动因是,万达亟需的现金流大于一切。王健林在2018年的万达年会上曾表示,“万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿。”但王健林似乎太乐观了。

壮士断臂,万达还剩什么

一边不断抛售海外资产,另一边,万达集团在国内也不断出售酒店资产和文旅项目,由此看来,万达势必将酒店轻资产化进行到底。

2017年7月,万达与富力、融创达成协议,将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,并将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,两项交易总金额达637.5亿元。打包卖给了富力之后,其轻资产发展的策略也愈发明显。

营业收入曲线图

(来源:万达酒店财报)

图表显示,万达从2013年48.22亿元营业收入到2017年的197.5亿元,一直稳步增长。营收增长率从60.42%降至15.64%;而从2017年的197.5亿元到2019年的95.93亿元,逐渐下滑。更是出现负增长,甚至在2018年增长率达到-59.94%。

由此可以看出,万达酒店从大步扩张到放慢扩张脚步,再到2017年变卖资产这个过程中,营业收入同步从高速增长到缓慢增长,然后变卖资产后开始下滑。变卖资产带来的轻资产转型虽然让营收的表现欠佳,不过与此同时,资产负债率的水平变好,万达酒店的杠杆结构风险也较前几年有了大幅减小。

负债、资产负债率曲线图

(来源:万达酒店财报)

资产负债率从2015年的81.18%,到2016年的82.47%再到2017年的82.99%,逐年递增。2017年变卖资产后资产负债率2018年降至73.99%,2019年降至72.45%。万达的此次轻资产转型,是为让自己身轻如燕,降低经营风险。

现金流量、负债比率曲线图

(来源:万达酒店财报)

由图表可以看出,现金流量与负债比率从2012年的8.85%的到2017年的12.89%,说明其资金流很少。2018年和2019年超过了30%,虽然不是很高,但较2017年之前有了明显的提高,说明其偿债能力随之提升,风险有所降低。

现金流量数据对比图

如图万达酒店2018和2019年现金流量数据对比图所示,2019年明显缩减,说明万达酒店的货币资金明显减低,盈余减少,这也应起到一定的警示作用。

不得不说的是,万达虽然把文旅资产卖给了融创中国,但依然是文旅项目“万达城”的品牌拥有者和经营管理者。万达虽然把酒店资产卖给了富力,但依然有酒店的管理权。也就是说,万达卖掉的是钢筋混凝土的肉身,真的留下了轻资产的灵魂?为了现金流,盘活资金,在轻资产的道路上,万达酒店可谓“越走越远”。

接过万达接力棒有苦难言

由于同质化严重和供给过剩,酒店业现已进入洗牌阶段。

近年来,我国酒店行业发展在行业内部呈现明显的结构分化特征。以五星级酒店为代表的豪华型酒店受国家限制“三公”消费等政策影响消费需求快速萎缩,同时由于运营成本高居不下、地产投资高峰等多重因素影响,豪华型酒店的发展速度和规模增长速度呈现连年降低的态势。

在大规模地吃进土地之后,融创资本结构的流动性稍显凝滞,货币资金比例偏少了而非流动资产比例增加了。2020三季度的现金短债比0.86。这部分增加的自持物业,能够成为融创自持运营的长期收益资产,但也会成为流动性的拖累。

融创如此,富力又如何呢?

富力现在是全球最大的豪华酒店业主,却有苦难言。

富力拿到酒店后,却发现酒店长期收益需要慢慢发酵,无法产出大量的现金,却占用了大量的现金流,这使得富力在后边的房地产开发中也遇到了资产的流动性问题。

尤其是一纸文件让接盘万达的富力和融创都踩中了三条红线,融资受到限制。

11月9日,富力与黑石签订转让协议,标的是价值63亿元的广州机场区里综合物流园70%股权。11月12日,富力发行了年利率12.375%、2年期的美元债,相比富力此前一直较低的融资成本,这一次的成本上升明显是受到市场和政策的双重压力。

海外辉煌过后,万达能够在关键的时间节点毫不犹豫的去杠杆,虽然会损失部分收益,但长远来看,轻资产下,万达才更能够走得潇洒。不过,要从国内酒店行业整体发展来看,其在酒店管理方面还有不少功课要做。

终不忘可持续的绿色

恪守绿色发展可持续的环保理念,肩负着保护环境服务社会的责任。

日常营运及管理的业务中注入绿色元素,致力促进可持续发展及减少对环境的影响。万达为减少碳足迹,实施多项节能节水措施以及有效的资源及废弃物管理措施,务求减少使用不必要的资源和产生废弃物。

善用资源,提高资源使用效率,并尽可能将业务营运所产生的温室气体排放降至最低。为加强能源效益并减少温室气体排放,万达优先采用获得一级能源标签的节能电器,并设定时间掣在非办公时间自动关掉冷气机。定期清洁和检查冷气机,以维持最高能源效益水平。同时,引入智能建筑管理系统监控物业内用电量,避免不必要的能源浪费,以小见大,要求员工在午膳时间及非办公时间关掉闲置的电器。更为亮眼的是,其恒力城的一个停车场照明系统已安装LED灯,以改善能源效益。

(来源:万达酒店年报)

可靠的废弃物管理,通过落实有效废弃物管理措施以减少产生废弃物。为了在所有业务单位实现可持续固体废弃物管理,万达已采用三级策略,以避免产生废弃物为上策。为减少并回收废弃物,最后才考虑弃置废弃物。万达委聘合格的废弃物管理公司以妥善和合法的方式来处理废弃物。想方设法将纸张等废弃物分类循环再用,而非送到堆填区弃置。2019年,所产生无害废弃物为1825吨,循环再用2.111吨废纸、0.395吨塑胶及0.208吨木材。此外,万达并无大量产生有害废弃物。

(来源:万达酒店年报)

积极将绿色建筑元素融入项目的设计及施工阶段,在建筑物的生命周期内尽量节能、节材及节水,并减少废弃物。桂林高新万达广场是万达推广绿色建筑的最佳实践之一,为了将对环境的负面影响减至最低,桂林高新万达广场采用了万达研发的慧云智慧化管理系统,并于物业内应用多项绿色设计功能。

将五个独立管理体系结合成单一平台,让其营运兼顾安全、环保和智慧。在这个系统之下,能源消耗、消防警报、保安、营运及设备均由中央监测、控制并管理,透过提升机电系统确保服务质素并且改善能源效益,最终收到降低营运成本之效,这让桂林高新万达广场获得中国绿色建筑的一星标准认证。

目前摆在地产面前的只有一条路——“绿色转型”,转变高周转经营模式,专注品质提升,超低能耗建筑是提升绿色建筑品质的有效途径和重要方式,也是绿色金融重点支持的领域之一。

更多的万达在路上,发展绿色建筑,才能赢得未来。

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