十年之前，这里只是京北四座普通村庄；

十年之后，这里成为北京科技创新主平台之一，规划直指全球先进的技术创新高地。

这座未来城市的崛起，不断激发起京城人的无尽想象与憧憬。

但经过多年发展仍存在 “后天不足”的割裂现状，也让人不禁发问：未来科学城的未来，在哪里？

扩建16倍，未来科学城各类配套设施建设持续加码

北城，历来是先进北京城市发展的区域，从亚运村、中关村，到望京、未来科学城，北五环沿线自东向西形成了一条足够有份量的科技创新带。

作为北京楼市“发展王”，聚光灯照亮下的北五环，由于其优秀的产业赋能，多年来一直呈现出“起点高、供应大、热盘多、利好实、产业强”的区域特质，随之吸引一众品牌开发商于此重仓，打造供不应求的热门成交板块。

作为北京唯四、昌平不多的全国科技创新中心，在过去十年里的蜕变也是北京人有目共睹的。

在设立之初，就定位全国性的科技创新中心，地位与中关村媲美，区域定位起点可以说非常高。

与其他区域规划有些不同，作为新建园区，未来科学城一期先天限制少，施展空间大，更多的是平地起高楼的大刀阔斧，在生活方面更要求做到“职住平衡”。

从2009年的京北四座普通村庄，到如今聚集十余家央企科研中心，十年间，未来科学城已经成为北京科技创新的主平台之一。

去年，在较新的《未来科学城规划（2017—2035）》里，规划将未来科学城区域面积扩容16倍，总面积达到170平方公里，形成“两区一心”发展布局。其中，中间为生态绿心，东边是原本的未来科技城，西边是沙河大学城。

目前，未来科学城商务、居住和公共服务4大类配套建设持续加码，教育配套尤其值得注意。此外，地铁一体化城市综合体部分楼座已封顶，优质写字楼、高端酒店、人才公寓、精品商业、绿色住宅将陆续投用。

春江水暖鸭先知。在基础设施还在向着昌平蜿蜒而来的当下，未来科学城却早早地聚集起大批高新技术企业。

在“千人计划”的政策加持下，未来科学城原10平方公里位于东区一期，目前已入驻约460家企业，其中包括14家央企集团下属100余家机构，并建成国家和北京市重点实验室、工程技术中心45个，其中包含了国家电网公司、国家能源集团、中国商飞、中国电信、中国电子、中国兵器等。

值得一提的是，未来科学城导入海绵城市的理念、绿色建筑的理念，在产业布局、城区配建、生态建设等方面，都有着时代赋予的前瞻性、先进性。在宜居、宜业方面的优势，是其他城区所无法比拟的。

产业的迁移汇聚、交通配套的发展、人才流向的导入，未来区域价值、居住价值的攀升也的确在预期之内。

活力不足，是什么限制了未来科学城的未来？

经过十年的发展，未来科学城在规划编制、区域配套、园区建设方面均取得了丰硕成果。但是有目共睹的，也面临着活力不足、协同及开放度不够、配套建设滞后等诸多问题。

随着北京疫情逐步控制，五月初，记者时隔两年再次实地走访了未来科学城。在这次调研过程中，较为突出的感受是：割裂。这与两年前那次的走访感受其实区别不大。

换句话说，这块重点投入重资打造的科学城，这两年发展速度委实不容乐观，在基础配套建设方面体现的较为明显。

从海淀到达未来科学城，不多的轨道交通是地铁五号线，必经“北京较可怕的地铁站”天通苑北站，再转公交。

由于北部区域轨道交通目前只有5号线一条，而这却是小汤山、北七家两个镇的居民进城不多的地铁交通，天通苑交通状况的恶劣程度，早已成了北京人尽皆知的一个“梗”。

但凡亲自通行过一趟便能明白：交通是当下阻碍在此置业的重要因素。

未来科学城的交通问题，确实是发展之痛，虽然改变正在进行中，但来的仍是慢了一些。

在万众期待的地铁线上，除了传说中正在规划的北部联络线之外，即将开通的是地铁17号线和13号线拆分线A线。

地铁17号线从未来科技城出发，分南、北两站，途经天通苑、北苑、清河等大型居住区后进入市区，在望京西站与13号线、15号线实现换乘，随后在太阳宫站接驳10号线。

根据地铁规划设计，北京地铁17号线将在2022年底开通试运营，其中北段预计2021年开通。

这两次在走访未来科学城里的几个项目中，能深深感受到，对于距离未来科学城核心仅有数公里的楼盘而言，未来科学城在现阶段以及未来将落地的一系列丰富配套，是他们的“较大底气”之一。

目前阶段，已进入集中建设期配套教育、医疗、商业、落户的众多央企也是楼盘销售人员津津乐道的利好。

毋庸置疑，大型图书馆、会展中心、绿地中央广场、保利大都会等Shopping Mall、湿地公园……未来将一一出现在未来科学城，这个目前看起来还有点城乡接合部气息的区域里。虽然我们都希望落地的速度能快一点，再快一点。

库存见底，从房价里看未来科学城的未来

未来科学城核心所在的北七家镇是北京传统的奥北别墅区，比较出名的有温哥华森林、北京壹号庄园、珠江·紫宸山等。

以前这个区域并不被普通购房者所熟知，近几年随着未来科学城的建设发展、区域内新建商品房的面市，北七家才跳进刚需置业者的眼中。

加上随着北京建设发展外扩和“回天地区”新房的减少，IT、码农们的置业区域开始向北移——五环以外、六环以内，未来科学城区域的置业诉求也被多方面原因不断激化。

沿着定泗路一直向东，与它相连的就是未来科学城大道，进入未来科学城板块。从未来科学城核心区的土地控制规划看，居住用地的占比很小，目前大量土地都是各大国有能源和材料类国企的研发总部，以及公园。

对于购房者而言，未来科学城的“住”，基本可以概括有四个选择：

无个人产权的公租房/人才公寓；

个人拥有部分产权的共有产权房；

个人拥有全部产权，但五年限售的限竞房；

个人拥有全部产权，且正常流通的纯商品房。

公租房&共有产权房

去年下发的文件提出，为满足入驻人群的居住需求，未来科学城一期到2020年将新建成33万平方米住宅配套，提供5600套共有产权房和人才公租房以及1300个学位，到2020年底前，区域保障性住房供应比例达50%。

在走访区域内几个新房项目时，均了解到，多个项目都有配置建设有公租房和共有产权房，面向央企员工，为其居住需求保驾护航。

足以见得，伴随着未来科学城扩容，住房规划更加重视中低收入人群居住需求，构建职住平衡、产城融合的区域发展环境势在必行。

此外，记者还走访了未来科学城的两宗共有产权房用地，其案名确定为“未来逸园”、“未来砚园”，项目目前已经动工、售楼处正在建设中，从目前的围挡信息来看该项目主要提供90、120平共有产权房。

普通商品房

未来科学城北区，有一个普通商品房项目，是华润未来城市，体量较大，一期已全部售罄，二期目前只有少量房源在售，目前在售的两栋楼是整个项目位置较好的楼，紧邻滨湖公园，户型面积分别为155平的三居、167平和205平的四居。

同时，华润配套在建的TOD城市综合体涵盖办公、居住、商业及交通枢纽，也是非常值得关注的，未来非常可能成为区域内的地标。

南区虽然在售楼盘较多，但库存基本都已见底。

未来公元与融尚未来都是由未来科学城集团和金融街合作开发的，两个项目的社区内，都含有共有产权房，其中融尚未来内还建有人才公租房，面向多家央企员工作为人才引进。

未来公元定位改善型商品房，拥有“绿建三星”标准，设置十二大科技系统，是恒温恒湿恒氧的科技住宅，250户都为现房，精装交房，均价在6.1万/平左右，目前主推户型有104平和136平三居。

融尚未来则是低密度的花园洋房，毛坯交房，均价5.9万/平左右，目前已基本售完。

在融尚未来的东侧是东方蓝海中心，是一个集住宅、商业、办公于一体的综合性社区，目前住宅所剩仅10套左右，均为现房，毛坯交房，优惠后均价在5.2万/平，在售户型为120平三居，136平四居。

限竞房

较后来到的是身披 “府”系光环的未来金茂府。作为限竞房项目，对标单价动辄10万+的金茂府系豪宅，未来金茂府均价6万左右、700万起的总价，被业内称为史上较亲民的金茂府。目前所剩的房源也只有20多套，多为160平四居的科技精装。

值得关注的是，未来金茂府打造1公里生活圈，在步行范围内，汇聚了17号线地铁（在建）、7所北师大师资公立学校、逾10万平方米商业资源、北京清华长庚医院（规划中）、未来科学城滨水公园等全维度的生活资源。

回迁房

再来看区域内的二手房，未来科学城以温榆河为界分为南北两区，仅仅是未来科学城滨水公园的面积就占了整体面积的三分之一，住宅面积本就不多，二手房资源更少，附近仅有安置房小区鲁疃嘉园，小区看起来干净整洁，楼房也较新，价格目前在48314元/平，据了解尚未拿到房本。

焦点评点

随着近几年各项配套不断完善，未来科学城区域价值也在逐渐攀升。

楼市版“速度与激情”的背后，深藏的是区域的赋能、品牌的积淀以及过硬的产品力。

细数整个未来科技城，即使算上在建的共有产权房，区域内在售的楼盘，也已屈指可数。

如果我们把城市规划和基建，与房价的联动走势比作涌动的海潮， 那么未来科学城持续加码和扩建的开发浪潮，也有着无比清晰的走向

在多热门区域的夹击下，未来科学城作为昌平楼市的高光区，价格走高，库存见底，未来科技城的未来，该去向何方？可能还需要更多的实际发展来佐证。