文/《新产经》郭师绪

毕业季，租房季。租房需求量的提升，一定程度上影响了住房租赁的签约量和租金走势外，“黑中介”“假房东”“二房东”也开始大行其道，给住房租赁市场“添薪加柴”，致使住房租赁市场乱象百出。

7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理北京市住房租赁市场的通知》征求意见稿。据媒体报道，有几大亮点可能会对租户产生深刻影响。比如，集体户口的承租人租赁公租房，可以落户；符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭，在一定条件限制范围内，根据相关规定，也可享受在租房所在区接受义务教育。这一征求意见稿也被业内专家解读为北京迈向购租并举的租房新政。

业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。

“租售同权”成新方向

据悉，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

7月18日，广州出台租售同权文件；7月20日，九部委联合出台“加快发展租赁市场的通知”，并圈定广州、深圳、南京、杭州、厦门、郑州等12个城市为住宅租赁试点；7月26日，住建部负责人透露，政府将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，规范租赁市场等。

今年8月14日，郑州市印发了《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》明确指出，要以建立购租并举的住房制度为主要方向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性。

8月18日，南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。而在已经公布的试点住房租赁市场方案的城市中，这是继广州之后，第二个明确提出“租购同权”的城市。

专家分析，“租购同权”从字面意思上解释就是租房和买房享受相同的权益。关于“租购同权”最引人热议的就是子女上学的问题。而近期被广泛关注的广州市租房新政当中，排名前列条措施便是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。”

赋予租房者更多的权益，并不是严格意义上和购房同权。比如广州租房新政中明确规定了必须满足具有本市户籍或人才绿卡，在本市无自有产权住房等种种条件之后，其子女才可以享受“租房上学”。

针对新一轮的政策调控，以北京为例，有专家指出三个亮点，排名前列是对承租人提供均等化的公共服务，也就是租购同权的问题。租房子如果有户籍的话，在同一区域租3年，孩子可以上学；如果是直管公房和公共租赁房的话，也可以落户。第二个亮点是大力发展机构租赁，长期的租赁关系非常稳定，有利于租赁市场的发展。第三是建立租赁监管平台，促进承租双方信用机制的建立，给承租人提供更多的公共服务，以便将来办理居住证等证明。

各地新政大大提升了租房的经济价值和社会价值，这表明国家将通过推动租赁市场的方式，促使房产从“炒”回归到本质的“住”。

近几年，各地关于房地产政策的主要目标是降低现有的剩余商品房数量，即“库存房”。主要内容涵盖降低公积金贷款利率，缓解购房者还贷压力；加大实现城乡一体化进度，减少城乡户籍差别；鼓励投资者采办库存商品房作为租赁房源；加大房地产交易环节契税、营业税等税费优惠政策；鼓励农民工进城买房给予补贴；各地也纷纷推行居住证新政，为申请人的就业、社保、积分落户和公积金提供福利以及降低贷款首付等。

对此，北京市盈科律师事务所朱增敏告诉《新产经》，各种政策措施的出台，推动了一二线城市的房价和地价上涨，先是北京深圳等一线城市上涨，继而带动二线城市房价上涨。针对此现象，2016年9月份开始，各地陆续出台了非常严格的限购政策，并且此轮调控也呈现越来越收紧的趋势。以北京为例，2016年“930新政”到2017年的“317新政”的出台，由认房不认贷到认房又认贷，对于二套房的认定越来越严格，大大提高了购房门槛，对于各地不断上涨的房价起到了一定的抑制作用。这一轮调控的实施也意味着上一轮“去库存”政策的终结，未来的房价也会进一步平稳健康着陆。

中研普华研究员许俊龙接受《新产经》采访时也表示，各地的新政无疑对租赁市场的发展具有标志性的意义，发展租赁市场将吸引更多实力开发商进入自持物业领域，并带来更多政策的关注，从而倒逼开发商转变开发理念。增加土地供应是发展租赁物业的一个基础方面，但更大量的租赁物业来自存量市场，如何盘活存量也是迎接租赁时代政府和开发商亟待研究解决的问题。

乱象多 市场观望情绪浓

在城市房地产管理法、合同法中，大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定，而在房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。

为此，去年底，中央经济工作会议就提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。今年初，住建部副部长陆克华也表示要加快立法，规范发展住房租赁市场。

朱增敏认为，以往的意见以及发言，也只是提供了房屋租赁市场日趋完善的一个大方向，并没有就房屋租赁市场中租户与房主、中介的相关权利义务划分、责任承担做一个清晰的规定，一定程度也表明了房屋租赁市场目前问题重重，亟待解决。她强调，房屋纠纷的案件主要还是涉及到房屋买卖合同纠纷类型的案件较多，也遇到过因为租户与“黑中介”产生纠纷，但是维权成本太大，最后不了了之的案件。

朱增敏指出，我国目前的租房市场仍不规范,“黑中介”“二房东”经常出现无理涨价，利用各种理由不退押金，“假房东”充斥市场，骗取高额租金。另外在北京等一线城市尤其常见的是，一套房屋被分隔成若干个暗间，人多杂乱，极易引发安全隐患等,租房者的权益无法得到保障。

另外，《中国房地产发展报告(2016)》也提到,中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题:在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；租赁市场存在监管漏洞问题；租赁市场缺少专营租赁服务化的企业,没有形成一个规模的优势和市场品牌,使整个市场供给还是以散户状态为主。

加强市场法治，建立健全住房租赁市场规则，为监管提供依据，让相关部门把行业内该管的都管起来，维护租赁市场的公平，诚然是必要的。

但是，仅限于此是远远不够的。许俊龙表示，房屋租赁不过是简单的民商关系，一个出租一个承租，具有利益平等交换的基础，在这种情况下，不难发现，商铺的租赁为何会规范得多，而住房的租赁却乱象丛生。能够影响交易公平只有供需关系，说到底当前的住房租赁市场还是卖方市场，承租者没有多少投票的权利。城市出租房“一房难求”，才使得租房贵，“黑中介”“二房东”有了肥沃的土壤。租房市场乱象，更源于用以租赁的住房少有，供不应求，市场培育不充分，导致出租处于市场支配地位。解决好房屋租赁的供需矛盾，是治理住房租赁乱象的关键。

许俊龙认为，国家需要从政策方面实现“以售为主”向“租售并举”的转变，而消费者也需要转变观念，毕竟，任何社会里都不可能也没必要人人都买房而不租房，同理，房屋租赁市场出租人权益单向失衡、远大于承租人权益的跛足发展也是不健康的，畸形的。

根据易观智库分析数据显示，房产服务领域上榜应用4款，以838.75万月活规模居排名前列，链家以567.78万规模居第二，焦点排第三，月活为435.84万，排名前三的均是信息交易平台，环比上月均呈10%以上的下滑趋势。而排名第四的自如，虽然目前活跃用户仅106.42万，但20%的增长表明，品牌公寓租赁服务成为房产服务领域新的增长点。随着“3.17新政”颁布以来，全国房产风向标的北上广深也深受冲击，另外近期随着“租售同权”政策在部分城市逐步落地，也让整个市场观望气氛浓郁。

此外，纵观目前二手房市场的表现，也已经出现明显观望情绪。据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年8月上半月（1-15日）北京全市二手住宅共网签3530套，较7月上半月增加5.5%，较7月下半月减少7.4%，整体网签量与7月相差不大，但与2016年8月上半月相比，今年同期的网签量下降了67.1%。

朱增敏还指出，法律法规具有一定的滞后性，规范房屋租赁市场是房地产发展的必然，但是具体政策的出台和发布需要循序渐进，目前方向已经确定，可以说是曙光已现。