2026年，海淀变了，

昔日供地“狼多肉少”的戏码彻底翻篇，城市更新与住宅供应战略的大幕正缓缓拉开。

近日，北京海淀区规划部门悄然透露了2026年的宅地计划。

首批亮相的11宗地块，集中在上地、西三旗、四季青等关键板块。

放两年前想都不敢想，这次，全上桌了。

供应上来了，价格会降吗？海淀新房会降到“平民价”吗？

省流版，直接看结尾04

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01

上地王炸开场

上地板块，无疑是2026年海淀供地的“头道硬菜”。

该区域作为中关村产业辐射的第一承载区，其宅地价值历来坚挺。

2025年底海淀上地0702街区东地块成交，是一宗综合性用地。楼面价很高，未来售价也便宜不了，不过位置是真的好，地块邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，周边商业、医疗、公园配套成熟。

且周边高科技企业聚集，职住平衡需求突出，教育资源优越。

周边有清华附中上地学校、一零一中学上地实验学校等，2026年还将启动一所一零一中学十二年制全龄新校的建设。

就看未来产品力如何打动1000-2000万的客户了。

另外，朱房二期

距离朱房一期清河的臻澐和海晏，12万+豪宅楼盘，直线距离约2.6km

且容积率只有1.5，远低于朱房一期的2.4，限高18米，低密洋房

产品力继续卷……

02

如果说上地是传统王者，那么西三旗则是正在崛起的实力新贵。

根据部分市场信息透露，2026年西三旗区域可能有数宗地块入市。

这些地块多由金隅、城建等国有企业旧改腾退而来，位于北五环至六环之间，邻近地铁8号线、13号线站点。

西三旗的价值逻辑非常清晰：

它是离中关村软件园、后厂村等产业高地最近的、尚有成规模开发空间的板块之一。

对在海淀北部工作的庞大科技从业群体而言，这里提供了难得的通勤便利性与价格想象空间。该区域的城市界面有望通过集中开发获得显著提升。

金隅城中村项目(西三旗南大门、新都购物广场地块）

地块位置在五环到六环之间，金隅翡丽蓝爵堡，到地铁8号线育新站的直线距离大约有2公里左右。距离东小口不远，紧挨着中关村西三旗科技园，周边有万象汇，能满足日常生活所需。距离地铁霍营站约1公里左右，预计总价800万起。

北京城建集团海淀区自有用地城中村改造项目（西三旗东路16号院）

地块位于西三旗街道，京藏高速东侧，建材城西路南侧，临近西三旗数字文化产业园，距离8号线育新站距离800米左右，出行比较便利。不过地块还没拆完，怕是要等等了。

北京五星青岛啤酒有限公司用地项目

地块位置在地铁13号线霍营站附近，除了住宅用地外，周边还有工业用地、教育用地。其中住宅用地面积只有1.83公顷，建筑规模4.40万平，容积率2.4，限高60米。怕是开发难度不小。

距离地铁霍营站800米左右，周边基本是以老房子为主。目前二手房均价在5-6万/平左右，这宗地大概率年底入市，价格可能8万/平左右。

03

海淀的西部，是传统的高端低密住区。

2026年的供地计划，在这一区域也有延续。

根据北京市2025年第五轮拟供地清单，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西山片区）有城中村改造项目地块计划供应。该地块位于四环至五环之间，邻近地铁6号线廖公庄站，东侧有西山公园等生态资源。

这类地块容积率普遍较低，预计将主打低密改善型产品，承接海淀本地以及全北京高端改善客户的置业需求。

它们与北部的产业驱动型地块形成了鲜明的产品梯度与客群区隔，共同构成了海淀楼市完整而立体的供给体系。

金隅城中村项目(山墅东地块 )

西郊机场周边及沿线城中村项目（西冉）资金平衡地块

西郊机场周边及沿线城中村项目（西山片区）资金平衡地块

宝山棚改龚村B资金平衡地块-0008、0011、0013地块

04

海淀2026年的供地盛宴，看似为市场注入了前所未有的活力。

然而，当我们拨开地块数量的迷雾，直面最核心的价格问题时，一个清晰的现实浮现出来：供应大增并未带来门槛的显著下探，海淀新房市场的“地板价”依然牢牢锁定在700-800万区间。

这并非凭空猜测。纵观当前海淀在售和即将入市的新房项目，价格坐标已经非常明确：

西四环的宝山板块，作为近期供地主力，其标杆项目海宸元境以“99㎡三居总价820万”为宣传点，清晰地将上车门槛锚定在800万级。

同板块的北京隅·海岄，单价约8.5万元/㎡，一套108㎡的三居室总价约880万元。

即便是位置更北、被视为“海淀北刚需选择”的西三旗区域，其新房价格参考周边次新房，业内普遍预测也将站稳8万元/㎡左右。若以90㎡的小三居计算，总价同样指向720万以上。

这些具体案例，与海淀区整体的房价水位高度吻合。

数据显示，2025年12月海淀区住宅的平均总价已达到923万元。

这意味着，即将面世的十余宗新地，无论位置如何，其产品定价都必然建立在这个坚实的价格基座上。

因此，大量供地解决的首先是“有无”问题，而非“贵贱”问题。

它的核心意义在于，为海淀庞大的改善型家庭提供了更多元、更现代的选择，让他们不必被迫离开海淀就能完成住房升级。对于持有“卖一买一”资金的“刚改”群体，这无疑是巨大的利好。

然而，对于手持500万以下预算的纯刚需购房者而言，这场海淀的爆发与他们关系不大。他们面前的选择依然残酷：要么转向昌平、房山等五环外的新房市场，用通勤距离换取上车机会；要么在海淀内部淘选房龄较老、面积较小的二手房。

这揭示了北京楼市一个深层的结构性矛盾：核心区的土地价值与开发成本，天然决定了其产品必然面向中高端市场。

即便供应放量，也只能在有限的面积段和产品设计上做文章，试图“控总价”，而无法撼动单价的根基。

所以，当我们在为海淀的“硬菜”欢呼时，也需清醒地认识到：这桌盛宴的主菜，依旧是献给那些已经积累了一定财富的家庭。

对于真正的市场刚需，他们的主场，依旧在别处。

不过好消息是，北京保障房虽然没有像共产房那样集中供应，但是建设计划一直在进行，最近2025年第三批保障性住房建设筹集计划公示。

本批次计划包括新建项目9个、房源3241套，筹集项目1个、房源123套，竣工项目2个、房源1857套，以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程。

第三批计划中，租赁类项目结构进一步优化，全部为“一间房”、“一张床”，均来自存量建筑改建保租房项目，布局优势明显。

其中，西城区百万庄甲2号院项目可提供342间房源，计划运营后对接金融街地区企业人才和阜外医院培训医生，弥补了金融街周边保障性租赁住房的短缺。

北京经济技术开发区路东区G2R1等地块北京亦庄禧瑞天著配建商办改建保障性租赁住房项目定位为蓝领、白领公寓，可提供房源1064间，可为亦庄板块内产业及周边的刚需白领客群提供刚需及高品质的公寓居住环境，补齐针对蓝领、白领人群公寓居住产品的空缺。

2025年，北京建设筹集保租房约6.7万套（间），完成全年5万套（间）任务的135%，竣工各类保障房近10万套（间），完成全年8万套（间）任务的125%。

2026年高层明确完善保障房体系，血拼哥也会持续关注。