一、房产总市值

近期，一句关于中国地产的话“刷屏”了！

中国房地产总市值达65万亿美元，美国、欧盟和日本房地产总市值只有60万亿美元。

当然，中国的房地产行业规模巨大，且犄角旮旯的地方又多，想有一个精确的统计数据实在是一件难事。

1、排名前列太平戴维斯2016年8月预计数据，中国房地产市值约为270万亿人民币

2、有媒体在2017年6月估算中国房产总值已达300万亿。

3、恒大首席经济学家任泽平在2018年1月表示，全国的房子加起来有300万亿。

“65万亿美元”这个说法源于微博，按照6.93的汇率估算，中国房产总市值450万亿人民币。

美国：30万亿美元=208万亿人民币

欧盟：20万亿美元=139万亿人民币

日本：10万亿美元= 69万亿人民币

二、房价是否合理

看到这样的房价，有些人内心“愤懑不已”。当然，中国的房价真的算不上便宜。

国际上，一般用租售比来衡量房价的高低。（单位：月）

1、租售比低于1:500，说明房产投资价值较低

2、租售比高于1:200，表明这一区域房产投资潜力较大

北京的租售比是1:660，即按现在的租金，北京的房主需要将房子出租660个月才能收回成本。

北京的660个月换算成年是55年。其他一线城市情况类似，都得非常长的时间才能回收成本，深圳市59年，上海56年，广州53年，最近据传房价下跌的厦门是83年。

（来源：摄图网）

有人可能心里想着，既然房价“高估”，就是大概率要跌咯！

三、房贷利率回调

数据显示，10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。深圳、杭州、大连、青岛四地销售面积环比下降超过40%。

买房人如此冷淡，感觉不妙啊！

所以，得有人出手了。

11月21日上午，北京银行深圳分行房贷利率宣布下调，称即日起该行“首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%，二套上浮15%下调5%。

近日，多家媒体报道爆出北京、上海的个别银行出现房贷利率下调的动作。

（来源：央行数据）

当然，房贷利率“回调”的不只一线城市，杭州、南京、佛山等房产热门城市也有所动作，下调幅度多在5%。

很多人觉得奇怪，既然房子不好卖，直接“降价打折”不就搞定了吗，为什么玩房贷利率回调这种“小恩小惠”。

普通商品可以大幅降价，但房子这个经济中占重要地位的商品直接降价将引发动荡。

2017年，中国信贷总量是13.53万亿，房贷为5.3万亿，占比高达39.17%。

2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中的26家更是超过85%。

你可以想一想，全国房价打9折会怎么样，打5折又会对经济产生什么效果！

所以，我们才会看到早前“降价未遂事件”。

安徽合肥传出，某楼盘降价6000元/平米，房产局长亲自前往调研，不久，房价便又回涨。无独有偶，砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

房地产公司想大幅降价，搞打折销售，这是行不通的。

四、地板和天花板

其实，除了房价，房地产早就“秋意浓浓，岁月静好……”

2017年，商品房销售累计同比增速就逐月下滑。

2018年1-9月份，全国房地产开发投资8.86万亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。

四大指标：

1、70个大中城市新建商品住宅价格同比增速

2、一线城市新建商品价格同比增速

3、二线城市新建商品住宅价格同比增速

4、三线城市新建商品住宅价格同比增速

四个指标的曲线走势表明，一线、二线和三线城市新建的房子在2017年底，价格增速已经低于10%。二手房的价格走势与新房类似。

（来源：摄图网）

现在，有一个奇妙的现象出现了，房地产行业只是“秋意浓，但不凉”！前面说了，意图搞打折销售行不通，涨价也不可能。

看了前面数据，我们可以发现上、下两条线。

1、地板线：增长率0%

2、天花板线：增长率低于10%

房价只能在“房子”里活动了，上有天花板（增长10%），下有地板（增长0%）。

五、M2增速和GDP增速

为什么房价要在这么小的区间活动呢？

因为房价跑太快了，现在它要等M2和GDP。（说明：图表中2018年GDP为预测值）

在这里，M2表示的是广义货币，在经济学上，它的计算方法是社会流通货币总量加上活期存款以及定期存款与储蓄存款。我们可以简单理解为“货币”的膨胀速度。

GDP就更广为人知了，它指一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产的全部最终产品和服务价值的总和。大家可认为这是财富的创造速度。

2017年，M2增速为8.80%，GDP增速为6.90%。

要想让房地产平稳“落地”，最稳妥的方式是让其增速低于M2增速和GDP增速。

有网友总结得好：“横盘数年，等货币贬值，慢慢泡沫就不刺眼了。”

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