哈喽大家好，我是血拼哥。

租赁市场又有大动作！

据央视新闻11月9日消息，我国排名前列住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。

租赁市场的“国家队”终于要来啦？

业内人士认为，这将增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，有利于我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这个住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为300亿元。在基金成立后，签署了首批项目收购协议。收购了部分存量办公和商业房产，将改造成出租住房，投入长租房市场。

出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房，也没有租赁廉租房资格的新市民群体，房租价格将低于周边平均租价10%左右。

建信住房租赁基金筹备组长孙庆文表示，大学毕业五年之内，他们的收入大概是8000~10000元，对于这些年轻人，实际上没有一个对应他的产品，咱们收购项目之后，发挥机构租赁运营的优势，面向这些新市民，解决他们的住房问题。

这个住房租赁基金还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，引导更多资金投入住房租赁市场。

业内人士认为，这个住房租赁基金以市场化的方式盘活房企存量资产，改造为租赁住房，有助于增加城市租赁住房供给，缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题，也有助于我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

很明显，下一步，保障性住房的重点工作将在租赁市场重点部署。

我最近也看到了有业内大V真叫卢俊对租赁市场的一些分析，今天和大家分享一下。

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房地产市场里一度被人忽略的板块：租赁市场

为什么被人忽略，因为大部分人购买房产不会去关注租赁市场，也不会把这个当成核心收入来源

也因为如此，如今我们认为的分析才会显得如此重要

01\

我想和各位聊的一个很重要的前提，是你认为的逻辑很快就要全都变了

房地产数据里曾经有一个很让人奇怪的数据就是租售比很低

买房日常的租金相比较房价的收益只有1-2%的水平，这和国外正常4%-6%的回报严重不符

很多人在想为什么中国的租售比怎么可以这么低

这其实有一个重要的前提

就是我们过去20年的房价整体涨幅太好，因为资产在增值

所以大部分房东不在乎租房的收益

毕竟和房价相比，租金每年的收入可以说是杯水车薪了

也因为如此，我们的租金整体的回报一直以来都是偏低的

甚至很多时候房子租不掉就直接空关着，对于很多房东来说这也没什么

但是这件事在最近一年发生了特别大的变化，我想但凡有多余房子的房东都有关注到

就是现在的房价走势没有以前好了

甚至自己家的房子开始出现了价格下滑的现象

包括在出售房子的时候也发现，房子卖的没以前那么快了，空置的时间越来越长了

房价不动，空置拉长，但是对于房东而言持有房屋都是有成本的，不论房贷还是物业费

都是如此

也因为在这样的氛围下对于房东而言不得不开始重视租赁这块的收入

但是开始关注之后所有房东突然意识到，在租赁市场房东是如此的脆弱

排名前列相比较买卖房屋不同，价格谈不拢很多房东选择忍一忍，等到行情好或者下一个客户再销售

但是租赁市场不同

如果房子租不出去，空置一个月就等于一年收益打9折，两个月就相当于八折

但是很多房子动不动就空置半年以上的时间

这对于很多房东来说开始受不了

另一个问题就在于，在找寻客源方面，房东非常的被动只能依赖中介

所以一边在空置损失严重加找不到客户的时候，房东其实只能选择降价以及给中介更高佣金的方式来解决这个问题

这其实是如今一线城市租赁市场骤冷的重要原因

在整体经济行情不好的氛围下，很多房东已经给到3个月的租金依然找寻不到客户，房

屋空置期越来越长

02\

这是房东视角看到的问题

但是在整个行业视角里，我们又发现了另一个完全相反的角度，这个角度很有意思

整个租赁市场之所以冷，整体行情的不好当然存在，但是另一个更加重要的原因就在于，租赁市场存在严重的供需不匹配

从目前市场的流动房源和需求的数据来看

如今在市面上正在出租的房源平均房龄在18年以上

这也就意味着在租赁市场流通的房源，整体的屋况和品相都不太好

大概是这个样子

租过房子的各位一定有感觉，日常我们能够租到的差不多都是这样

但是从需求端又可以看出，70%以上的租赁需求都是改善性居住

所谓的居住不再是只要一张床和一个房间，在品质、风格、功能上也有了一定的要求

所以换句话来说，如今在租赁市场里运营的需求逻辑和买卖房子也变得出奇的一致，改善性或者品质性居住占据了特别的主导

所以这里就出现了严重的供需不匹配

客户整体在变少，但是仍然有需求的客户，如今在市面上找不到好的房子，这也加剧了

市场的恶性循环

那有办法解决这个问题么

当然有，而且很简单

就是将自己的房子重新装修一下就可以

一般的房屋在社区部分的基本面都没什么问题，较大的情况就是室内装修，简陋的装修让房屋没有家的感觉

所以对于很多房东来说，只要你迈出这一步，或许你的房子就有可能跳出红海

但是，这一步却对于很多房东来说显得尤为艰难

因为在对未来没有预期的情况下让房东提前投入，这件事已经很难了

而且不仅如此，投入金钱的同时，装修带来一系列的时间成本也是让房东望而却步的原因

我们从自如拿到了一手数据，你会发现一个很有趣的现象

在自如管理的100万套房子里，我们可以看到不论从时间周期还是租赁模式，自如都横跨了所有产品品类

但是比较密集的部分是在2000年-2008年前后

我们可以想一下这些房子为什么最后会交给自如运营

其实这个很重要的原因就是都属于商品房，社区绿化包括电梯等硬件元素都没啥问题

但是室内装修确实已经开始老化

自如对待这些房源的较大转变就是为单套房源开始投入，进行前期的装修升级以及后期的管理服务

其实就做了这两个调整，这部分的房源可以在市面上得到较大程度的认可，开始流通

并且不少都创造出了溢价，很多的租金收益都超过了房东当初自己的设想

换句话来说，这些房龄的房子最容易通过运营创造溢价

这就是自如推出的增益租服务

如果未来有更多机构参与到这些房屋改造、运营，实现舒适长租的排名前列步也就不那么难迈出了，而更深的探索，例如租购同权，也是打开租赁大时代的重要课题。