朋友们，北京新房的“偷面积”狂欢怕是要结束了。

去年以来，走进北京售楼处的购房者最常听到的一句话是：“别看我们房子面积不大，但得房率超高！”

样板间里，77㎡做三居室成了标配，87㎡三面宽三居带两卫也不稀奇。

270度观景窗、内嵌式阳台、超大设备平台……

开发商们把“偷面积”玩出了花，得房率直奔100%甚至更高而去。

👀 后台回复【阳台】，查看北京在售新房的阳台设置情况

而北京的二手房，甚至刚交付的次新房则遭到深深背刺……

一场关于房子得房率的“内卷”开始，但是有房的人和想买房的人都被动陷入了焦虑。

01 报规突变

2025年8月13日，北京市规划自然资源委印发《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》。

这份文件并未直接提及限制“得房率”，但市场反应迅速而明显。

近期，北京多个地产项目因报规未通过被要求整改，入市进度被迫推迟。

有消息称，核心问题集中于项目得房率超标，与当前政策对赠送面积的限制存在冲突。

今早官媒也提及这件事，但实锤谁也没明说：

一位接近北京市规划和自然资源委员会的工作人员表示：“一切以政策公开信息为准”，相关疑问可通过官网留言咨询。

其实北京不是唯一有收紧政策风声的城市。

今年8月中旬，广州传出即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为。

尽管广州尚未正式发布文件，但已加强对项目报建的审批力度，严格按照各项规范从严审批。有广州房企人士透露：“审核变严后，基本难以实现此前120%～130%的超高得房率。”

5月7日，成都也印发相关管理办法，首次明确板率、层高等指标的允许误差。新规要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差值限制在0.15米以内。

这些规定旨在防止开发商通过违规改造设备平台和加高夹层等方式变相扩容。

02 “偷面积”看似“占便宜，实则……

在“高得房率竞赛”愈发激烈的情况下，部分项目衍生出更多“偷面积”的灰色操作。

常见手法包括通过内凹式飘窗、压缩天井尺寸等方式增加户型数量、将建筑高度40米以上的高层建筑花池违规改为阳台等。

更有甚者，将承重柱、剪力墙等关键结构伪装成“装饰柱”以规避面积计算，验收后再改造为室内空间。

部分项目天井宽度从规范要求的2.4米缩至1.4米，造成消防安全隐患。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言：“过去由于卖地压力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房销售，部分地方短视行为占据主导，对开发商‘偷面积’、违反规划设计标准等现象睁一只眼闭一只眼。”

好家伙，就差没说有安全隐患了。

北京也有业内人士指出：“高得房率可以有效改善居住舒适度，但需注意的是，在市场上大量以‘超高得房率’为卖点的项目中，不乏有项目是通过压缩公共空间或后期违规改造而实现，引发诸多纠纷。”

不仅如此，

高得房率项目对存量新房以及二手房“杀伤力”也很大。

2020～2021年高价拿地的开发商，因项目未赶上新规，在高使用率新房的冲击下“未售先过时”。

2025年7月，广州新房网签4787套，环比下跌29.6%，部分原因就是存量新房去化受阻。

市场中有直观案例：2024年5月，广州市海珠区保利燕语堂悦项目（得房率超100%）开盘后，1公里外的翠城花园（得房率80%）二手房连续两月零成交。

后来恢复成交后，均价从5.5万元/平方米降至4.8万元/平方米，2025年2月进一步跌至4.2万元/平方米。

北京也有面临这种尴尬境地的新房项目，报规7+，当前售价已经来到5+，甚至有两个项目为了卖房改报规……

如果越来越多的项目区效仿，这场面……想想都麻了……

二手房市场更狠，直接砸盘……

所以你说北京能不管吗？

不过北京的政策实施还留了一定缓冲期。

根据规定，2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照原有标准进行施工图设计文件审查。

到2027年5月1日前仍未取得建设工程规划许可证的，才应按新意见进行审查。

这一安排照顾了在途项目的推进节奏，为市场预留了调整空间，但也可能导致“同一区域新旧标准并存”的现象。此前已入市的超高得房率项目成为“绝唱”，或更吸引购房人。

不管如何，“好房子”肯定不能成为得房率大赛的由头了，从北京本次规范执行来看，和此前广州思路基本一致，就是通过明确飘窗外挑设计、结构柱计入容积率等方式来严格防止‘偷面积’。

未来的“好房子”应该更多地体现在小区品质、配套设施、物业服务、智能化水平等方面：

层高提升：新规要求住宅层高≥3米，改善居住舒适度；

隔音升级：楼板隔声标准从≤75分贝收紧至≤65分贝；

配套完善：增加小区内的休闲娱乐设施；

智慧社区：引入先进的智能家居系统；

建筑品质：运用更加绿色环保的建筑材料。

目前，北京已有多个项目因报规调整延期推出。

“不只是朝阳区，应该是整体的调整”。

目前只有海淀在这块非常严格，只批飘窗，保证了整天的公平性。

可以预见的，监管收紧后，开发商在此方面的操作也明显收紧。那些曾经让人惊叹的“空间魔术”正在逐渐消失。

也许你可能感叹，“便宜又大碗”的时代咋这么匆匆呢？但是别忘了今天跟你说的得房率竞赛背后的隐忧，天下没有白来的午餐，房企是要利润率的。

不过好消息是，2027年5月1前，北京楼市将经历一场从“量”到“质”的静默转变。

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