来源：中国经营网

作者：陈雪波

本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

“受新冠肺炎疫情干扰，北京商业地产市场短期承压，但市场基本面未受本质冲击。”7月5日，在仲量联行2022年第二季度北京房地产市场回顾分享会上，仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹指出，本季度北京市场基本面稳定。

《中国经营报》记者注意到，第二季度北京的办公楼、零售地产、酒店市场受到疫情影响，成交量呈下滑趋势。但高端住宅市场、工业物流地产市场则表现良好，成交量及成交价格明显上升。

高端住宅价格企稳回升

今年第二季度，北京高端住宅市场共成交2477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来较高水平。信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量的背景下，市场需求得到释放，进而推动了成交量上升。同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推产品，推动北京高端住宅供应保持较高水平，第二季度北京豪华公寓录得2218套新增供应。

住宅市场供需两旺也推动了价格企稳回升。第二季度高端住宅新房价格稳中有升，环比微涨0.2%。基于有效的疫情防控，6月租赁市场活动恢复，受抑制的租赁需求逐渐释放带动租金保持稳定，租金增幅为0.1%。“第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”仲量联行华北区研究部负责人米阳预测，政策调控频次加快有效刺激观望者入市购房，短期内市场成交势头仍将保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。

记者了解到，高端住宅的成交量攀升，北京并非个例。据中原地产统计数据，仅在今年6月，上海单价在10万元/平方米以上的新建高端住宅成交就达2056套，而去年6月仅成交519套。上海今年上半年单价在10万元/平方米以上的高端住宅累计成交5380套，相较去年成交2056套上涨了161%。

物流地产租金增长1.3%

仲量联行报告显示，北京2022年第二季度办公楼净吸纳量约为4.7万平方米，相比排名前列季度下降了三分之二。由于办公楼的入场装修和到岗率受到严格限制，市场上正在谈判阶段的大部分交易进程暂缓。第二季度金融和TMT企业的搬迁和扩张贡献了一半以上的租赁需求。同时，来自文化产业内资租户的9000平方米搬迁需求促成了第二季度少有3000平方米以上的大面积成交。

第二季度北京零售市场同样受到了近期新发疫情的严重冲击，市场部分租赁活动中断，同时消费和客流也出现大幅下降，其中5月全市社会零售品销售额同比下降26%。餐饮行业成为受影响最为严重的业态，5月份餐饮收入同比下降55%。在持续攀升的运营压力下，餐饮行业出现退租撤铺趋势。

不过，工业物流地产则迎来市场上升期。在保障疫情期间生活物资配送的环境下，生鲜超市与物流行业需求保持稳健，同时线上零售与生物医药也在持续增长。因此，冷库需求随之走高，市场冷库改建规模逐步扩大。另外，受限于市场供应不足，现有需求通过扩租的方式开始整合仓库单元，部分项目由大租户主导，租赁活动更为稳定。在北京市新供应持续稀缺的共同影响下，第二季度物流地产空置率下降至4.1%。

同时，物流地产大型租户较低的价格敏感度也支撑了租金上涨，第二季度物流地产租金环比攀升1.3%。米阳进一步分析称：“2022年市场供应预计新增29.09万平方米，开始预租阶段的项目均表现良好，未来新项目将出现更多定制仓储，同时提高净吸纳量。因此，我们预测，2022年底全市空置率将不会超过6%。”