作者:于辉  北京市建筑设计研究院  一级注册建筑师

今年4月初，我参加了北京一处保障房方案竞标的专家评审会，评审项目是大兴区旧宫镇南海子公园旁的一处保障房项目。该项目地理位置优越，设计方案新颖，我先把该项目信息分享给大家，对此项目感兴趣的朋友可持续关注。

高标准商品住宅建设方案评审

真不是一次普通的方案评审，这是一次高标准商品住宅建设方案评审，这样的方案评审我还是排名前列次参加。怎么会有高标准的评审呢？原来是这样的。

大兴区旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块R2二类居住、A33基础教育用地竞争尤为激烈，尤其是正商地产和首开保利龙湖中海联合体之间竞争加剧。首创远洋联合体凭借69.8亿的竞拍报价率先达到上限，开始竞拍自持面积，随后正商地产70%率先到达上限。这种情况下，该地块和大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类居住用地一样，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，首开保利龙湖中海联合体、正商和金茂投报了方案。

原来该地块位置优越，竞争地产商多，竞争非常激烈，较终不得不进入高标准商品住宅建设评比。

经过较终的方案比选，龙湖中海首开保利联合体在竞拍中不惜狠下“血本”，直接击败了与之较劲争夺的正商地产，以127.2亿元拿下两宗地块。该两地块均要求企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%。

该保障房项目基本情况

大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类居住用地和大兴区旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块R2二类居住、A33基础教育用地位于大兴区旧宫镇。地块在南五环外侧，京台高速东侧，南海子森林公园西侧，位置相当好，见下图。

再放大些看得更清楚。

南海子公园就在东边，这还是公园地产啊！

地铁8号线三期站点在用地南面不远处施工，将来还是地铁楼盘。

各方面条件相当优越啊，再看看不利因素有哪些？

该地块位于南苑机场正东3.3公里处，现在此地住宅会被噪声干扰。但根据北京新规划，北京新机场启用后，南苑机场将不再使用，南苑机场周边也进入开发期。原来这里由于南苑机场存在，长期以来受到飞行限高的影响不能大开发，将来机场停用后，该区域将迎来难得的发展机遇。

该用地北侧临近五环路，道路噪声干扰还会有一些。

该项目设计信息

该项目住宅容积率是2.2。建筑高度由于目前有南苑机场限高要求，建筑总高不得大于45米，因此住宅产品是15层的小板楼。规划方案设计理念是打造城市体育公园小镇。

该项目30%的自住商品房采用常用一梯四户设计，每单元有两个纯南向和两个通透户型，装配式住宅设计。该商品房销售均价不超过5.2万元/平方米，较高销售单价不超过5.5万元/平方米。70%的自持房采用高层、多层高端改善户型设计，精装修一步到位，用于对外出租。

开放商这次真的要做房东了！

该项目70%的住宅面积是开发商自己持有，将来投放出租市场。我们看看自持房大概有什么要求？

2017年04月14日，北京市发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确了企业自持商品住房的企业自持商品住房的各个注意事项。

关于性质：企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。

关于租期：企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

关于价格：企业自持商品住房租赁活动，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

关于网签：自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

关于装修：企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。

看来，北京租房时代真的就要到来了。以后北京新开发的地块多数是开发商自持房，可以正常交易的商品房是越来越少了。

去年末至今年初还有那些项目要租房

海淀永丰地块

地块编号为“京土整储挂(海）[2016]018、19、20号”的海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块，分别由万科、万科金第联合体、首创中粮天恒联合体竞得，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%；总建设用地面积：253375.828平方米，临近地铁16号线永丰站。周边新房项目有：冠城大通百旺府、首创·天阅西山和五矿万科如园。

大兴黄村地块

地块编号为“京土整储挂(兴）[2016]021号”的大兴区黄村镇兴华大街地块，由中铁房地产集团北方有限公司竞得，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%；总建设用地面积：51970.987平方米，临近地铁清源路站。周边新房项目有：绿地·海珀云翡。

房山西潞街道地块

地块编号为“京土整储挂(房）[2016]031号”的房山区西潞街道地块，由北京众美房地产开发有限公司竞得，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%；总建设用地面积：15224平方米，临近地铁苏庄站。

平谷金海湖乡地块

地块编号为“京土整储挂(平）[2016]032号”的平谷区金海湖乡韩庄村地块，由首开保利龙湖首创联合体竞得，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%；总建设用地面积：151600平方米。周边新房项目有：世外桃苑三期。

以上是建筑师参加方案评审获得的信息，对本区域感兴趣的朋友可持续关注！

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