用小小的户型 卷啊卷啊卷...

在小小的市场 挣大大的钱...

大家发现没，2021年那会儿市场正旺的时候，拿地的开发商气势都很足。

比如朝阳当年入市的一票大盘，定位高端改善，户型能大则大，价格也不让，就这么入场了。

但好景不长，姿态抬太高，购房人并不买账，21年那批项目如今多数还在站岗。

在经过市场的鞭策后，今年的开发商明显低头了。

比如前几天给大家同步过的三环外小红门新盘，户型做小。

还有最新传出的，孙河前苇沟项目，据说也要做小......

孙河，不是卖别墅的地方吗？

在改善的位置上，做刚需产品，让大多数人够得上。

师妹觉得有必要跟大家说说！

NO.01

不想站岗

孙河前苇沟这块地，今年四月末中建智地以40.4亿底价拿下，楼面价约4.38万/平米。

从上方位置图可以看到，地块对面即是九章别墅，在北侧还有远洋LAVIE和财富公馆。

目前九章别墅在海鲜中介挂牌价是9.8万/平米。

在地块南侧还有已经清盘的中海拾光里，以及在售新盘青云上府和朝阳一墅。

青云上府容积率1.3，规划建面约130-163㎡大平层及251-382㎡叠墅产品，总价约850万起。（纯商品共产房，个人产权占比87%）

朝阳一墅容积率同样1.3，规划建面约123-289㎡洋房及叠拼产品，总价约795万起。（纯商品共产房，个人产权占比85%）

这两个项目2021年入市，刚查了下建委数据，目前青云上府网签66套，网签去化率13.7%。

朝阳一墅网签154套，网签去化率46.1%。

照这个速度，师妹觉得还能卖几年。

中建智地估计也是嗅到了这种气息，所以毅然决然的选择做小户型......

坚决不陪兄弟们在这站岗！

NO.02

直接降门槛

有小道消息说，这次孙河前苇沟产品户型面积为72-83-98-130㎡。

项目销售指导价7.98万/平米（±5%的浮动范围），算下来总价约575万起。

面积段正好和前面提到的两个项目错开，算了算起步价大概直降220万，诱惑还是蛮大的。

根据公示的设计方案，可以看到，项目规划28栋住宅楼，容积率仅1.5，层高为4-8层，共983户。

外立面效果图一并曝光，也放这给大家看看。

在低密的地块上做刚需产品，这个差异化路线，不知能否盘活这场困局。

NO.03

值得期待..

抛开“孙河墅区”这个title，来看前苇沟地块的位置。

算是孙河和金盏交界，东南是金盏，西南是崔各庄。

临近机场高速，驾车出行去望京大约需要32分钟，去往酒仙桥大约40分钟左右。

再堵点就另说了。

另外地块附近没有地铁，距离最近的15号线孙河站，也在3公里外了，所以通勤并不是特别方便。

在这样一个位置，低密地块，做小户型，大家觉得咋样？

市场接受度到底如何，师妹还是很期待的。