新京报记者 袁秀丽 张晓兰

作为首个减量发展的大城市，北京城市更新面临着区域更新难统筹、更新资金难平衡、产业资源难导入等挑战。4月13日，由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的《2022北京城市更新白皮书》（以下简称《白皮书》）正式发布。

《白皮书》显示，北京城市更新坚持减量和高质量发展，未来将呈现更加注重片区化推进、突出运营导向、强化区级统筹、凸显国企担当、注重低效产业园区更新等趋势，同时在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则、完善相关机制。

《白皮书》提出，北京城市更新未来将呈现更加注重片区化推进、突出运营导向等趋势。主办方供图

41个老旧小区改造引入社会资本

“北京市存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中，中心城区约1.66亿平方米。”《白皮书》显示，作为首个减量发展的大城市，北京坚持减量和高质量发展，比如践行绿色节能减碳，推动城市更新和“疏整促”有效衔接，不搞“大拆大建”， 坚持“留改拆”并举，采用小规模、渐进式、可持续的城市更新模式。

2022年，北京在出台《北京市城市更新条例》、发布城市更新专项规划的同时，坚持项目化推进，探索适合首都发展的城市更新新路径。其中，进一步优化示范项目选择标准，在关注单体项目的同时，更关注片区化、产业类项目。比如，将方庄街道、玉桥街道、朝外片区、王府井街区等片区化项目和理想汽车、张家湾设计小镇、海尔智造等产业园区改造项目纳入年度示范项目。在102个示范项目中，片区化、产业类项目这两类项目占比为50%。

老旧小区改造方面，2022年北京新开工330个、完工205个，持续推广“劲松模式” “首开经验”；此外，引入社会资本参与的试点项目增加到41个，15个已完工项目运营效果良好。

与此同时，危旧楼翻建试点也取得突破。东城光明楼17号楼，朝阳光华里5、6号楼已经入住。在老旧厂房改造项目中、天空之境•产业广场、北泡轻钢一期、理想新能源汽车项目、金隅兴发科技园等项目或即将竣工或进展顺利。

在传统商业与商圈改造项目中，昆泰商城更新改造后，将与侨福芳草地、世贸天阶、工体国际体育文化综合体等空间产生有机联动，激活朝外大街整体活力；在公共空间改造项目中，京张遗址公园、亮马河国际风情水岸等项目，有效提升了区域风貌。

在低效楼宇改造项目中，模式口历史文化街区项目、中坤广场字节跳动总部、鼎好大厦等项目已陆续投入使用。其中，鼎好电子大厦卖场向服务于科技创新企业的高品质写字楼转变。

值得一提的是，南中轴国际文化科技园前身是大红门服装商贸城，关停之后进行更新改造，探索建立“空间+投资+服务” 新型园区运营模式，着力建设北京元宇宙承载空间。

正在更新改造中的南中轴国际文化科技园。企业供图

面临片区难统筹、资金难平衡等难点

需要关注的是，北京的城市更新既要落实国家城市更新的相关要求，如严禁大拆大建等，又要落实北京城市总体规划的刚性管控措施，努力做到减量、提质、增效。这些决定了北京城市更新的难度远超其他城市。

在近三年的实践中，北京城市更新面临着片区难统筹、资金难平衡、产业资源难导入、风貌难融合、政策难落地等难点问题，其中前三个问题较为突出。

北京城市更新具有资金投入大、回收周期长、盈利空间有限的特点。市场主体参与的城市更新项目所面对的资金平衡难题，主要是前期投资资金筹集难、运营期资金动态平衡难、退出期潜在风险导致回款难。

对此，《白皮书》提到，可以从资金的两端共同破局，即提升项目外部的融资能力与保障项目内部的资金动态平衡。其中，由于城市更新项目普遍资金需求较大，因此需要灵活运用多种融资渠道：政府财政资金、金融机构资金、产权人投入资金和社会资本投入资金等。融资方式往往涉及多类型、多主体、多轮次的组合，城市更新基金及类REITs作为创新金融模式，可同时满足多元混合的融资需求，将成为城市更新资金难题的重要突破口。

在城市更新项目的内部资金动态平衡方面，主要可分为前期开发投入及后期经营收益两方面。《白皮书》建议，在前期开发投入方面，可采用分期改造、滚动开发的模式以避免前期改造投入过高，产生过大的资金压力，同时多业态项目的合理开发顺序可保障现金及时回流，缓解资金压力，并延长项目整体曝光度，达到市场引流效果。

“有效降低项目时间成本和财务成本”

《白皮书》显示，北京市城市更新的未来将呈现更加注重片区化推进、突出运营导向、强化区级统筹、凸显国企担当、注重低效产业园区更新等趋势。

在《白皮书》发布会现场，北京市委副秘书长王灏提出，继续坚持项目推动、试点先行。坚持绿色、低碳理念推进城市更新，与健康城市、韧性城市建设结合起来，围绕市民群众急难愁盼问题，补齐公共服务和基础设施短板，改善人居环境，提高城市品质。以项目为抓手，在实施中检验和完善政策，以试点为方法，成功后再逐步推开，确保形成可推广可复制的经验和模式。围绕示范项目落地实施，进一步优化完善现有机制，强化统筹、密切协作、加强调度，努力破解实施中的难点、堵点、痛点，不断探索市场化路径。

“鼓励多元主体参与。”王灏表示，有效降低项目时间成本和财务成本，确定好市场主体的权利和义务边界，解决好“第一桶金”问题，吸引市场主体投资。城市更新是长线投资，需要“耐心资本”，要继续倾听企业需求，为参与城市更新的企业“松绑”、减负、赋能；要乘着条例实施的东风，加快制定配套政策，提高政策的可达性和透明度，助推打造微利可持续的盈利模式，让市场主体敢于、更愿意投入城市更新的“新蓝海”，努力探索适合首都特点的城市更新之路。

为了促进和保障城市更新行动的有效实施，助力发展趋势进一步加速，《白皮书》提到，未来需在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则、完善相关机制、加强宣传解读。其中，在引导鼓励市场主体参与城市更新方面，建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的考核机制，支持企业盘活闲置资产；优化国企监管规则，从管资产转向管资本；完善创新国企与民企合作的方式，探索轻重分离的资产管理模式。