实用 | 购买日本房产,原来还要交这些税费

搜狐焦点海外地产 2018-10-31 15:56:46
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日本购房到底需要哪些税费呢?这些税费又是如何计算的呢?

最近一段时间,投资日本房产似乎成了房产界的一股潮流,越来越多的用户也开始咨询日本的房产。那么日本购房到底需要哪些税费呢?这些税费又是如何计算的呢?

一、不动产取得类课税

不动产取得类课税包括不动产取得税;登记许可税;印花税;继承税与赠与税等税种;

1、不动产取得税

不动产取得税是指,无论土地和/或建筑物是否有登记于不动产登记簿(toukibo),也无关购买价格、建设价格等,土地和/或建筑物所有权的转移、赠与、新建(或增建)时,买主(取得者)必须缴纳的税金。依照该不动产在固定资产课税台帐所示的固定资产税评价额(课税标准额)来计算不动产取得税的金额。

不动产取得税的计算

土地,住宅的税额=固定资产税评估额X3%;

住宅以外=固定资产税评估额X4%

★ 税率减轻制度 ★

直到2021年3月31日之前(由2018年再延长三年),土地和/或住宅的所有权转移、赠与、新建(或增建)的情况,可享优惠税率3%特例(住宅以外的建筑物为4%税率)。各地方政府的规定会有些许出入,详细须洽各地方政府主税局。

此外,住宅用土地的情况,固定资产税评价额(课税标准额)可享50%的减额。应该注意的是,信托受益人的利益转移不受此税的限制,尽管现有不动产有重大改建或扩建皆是。

2、登记许可税(国税)

登记土地或建筑物的所有权、转移以及其他法律权利(如抵押权)时,保存所有权或转让登记时都必须缴纳登记许可税。

“登录”在这里指的是,注册该不动产的法律权利关系资料于地方税务局所管理的官方不动产登记簿(toukibo)。这是为了公告之后所有者(和一般民众),该不动产的地址、所有者姓名、权利关系等资料。

税额的计算方法

税额根据固定资产课税台帐所示的固定资产税评价额(课税标准额)计算。算法类似不动产取得税,税率因登记类型而异。

1.所有权登记

新建不动产的所有权保存登记的税额是固定资产税评价额(课税标准额)× 0.4%。此后的所有权转移登记税额是固定资产税评价额(课税标准额)× 2.0%。

2.抵押贷款设定登记

抵押贷款设定登记税额的计算方法依据融资贷款金额计算,税额为贷款额(债权额)× 0.4%。

3、印花税(国税)

印花税一般包含在各种不动产文件中,例如购买或出售土地和/或建筑物的买卖合约、制定“地上权”合约(“地上权”类似一般法治国家中“地役权” )、土地租赁合约、以及和建设公司签订的建设承揽合约等。

税额的计算方法

每份攸关商业交易的合约中都必须有贴上印纸作为课税凭证。根据合约记载金额的不同,印花税额也相对不等。

例如,不动产买卖合约的印花税基准是合约上的金额(购买金额)。购买金额介于1千万至5千万日元之间的印花税是2万日元。购买金额介于5亿至10亿日元之间的印花税则是20万日元。

★ 税率减轻制度 ★

直到2020年3月31日之前(由2018年再延长两年)的买卖合约,购买金额介于1千万至5千万日元之间的印花税减轻为1万日元。购买金额介于5亿和10亿日元之间的印花税减轻为16万日元。

虽然撰写契约书的一方有责任支付印花税(类似由寄件人承担邮资),不过在实际交易中,由谁负担这个金额则根据当事人双方协商来决定。

另外,有一个特殊土地持有税(特别土地保有税),自2003年以来就没有生效了。

4、消费税(国税)

原则上,日本法律规定购物时必须支付消费税。建筑物买卖时需要支付消费税,土地买卖则不需要。

在日本,建筑物的所有权和土地的所有权,个别享有独自的法律权利。这意味着,当土地和建筑物一起转卖的时候,消费税只需按照建筑物的购买价格支付。

因此房屋买卖时,卖方有责支付消费税给税务机关,通常买方同意支付卖方购买价格以及消费税额。

消费税的计算

消费税=课税依据X8%

5、继承税与赠与税(国税)   

赠与税采用10%至50%的六档累进税率制,不足1000万日元的部分按10%的税率征税,而超过3亿日元的部分其税率则为50%

赠与税的计算

赠与税=赠与财产的价值-110万日元

二、不动产保有类课税 

1、固定资产税(国税)   

固定资产税是需要每年都向日本政府支付的税金。分别是将每年4月、7月、12月和次年2月做为一个年度的四期。纳税义务人必须按照纳税通知书指定日期,一次或分四期缴税给当局政府。固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定,是决定固定资产税的重要因素。

固定资产税的计算

固定资产税=土地评估价格X1.4%+房产评估价格X1.4%

例如:900万日元的房子,土地评估价为200万日元,房子的评估价为250万日元。则固定资产税=200X1.4%+250X1.4%=6.3万日元

2、都市计划税(地方税)   

这也是向日本政府支付的税金,跟固定资产税一样,分别是将每年4月、7月、12月和次年2月做为一个年度的四期,一次或分四期缴税给当局政府。

都市计划税的计算

都市计划税=土地评估价格X最高0.3%+房产评估价格X0.3%

3、个人所得税

非居住者和外国法人公司,若没有日本居住权或日本所得税法中的“常设机构”的话,通常是不需要支付日本的所得税。

尽管如此,非居住者在某些条件下而“在日本有收入“的话,也会被征收所得税。例如出售或出租名下的日本不动产。

房屋出租个人所得税说明

年租金在,

0.1--195万日元之间 ☞  5%的所得税

195--330万日元之间 ☞ 10%所得税

330--695万日元之间 ☞  20%所得税   

三、不动产转让所得类课税 

1、 增值税   

居住用持有5年内:所得税为30.63%;居民税:9%  

居住用持有5年以上:所得税为15.315%;居民税:5%

非居住用持有5年内:所得税为30.63%;居民税:9%

非居住用持有5年以上:所得税15.315%;居民税:5%

2、 让渡所得税

对于在日本没有常设机构的非居住者,售出(让渡)不动产的所得税率,根据他是外国公司还是外国个人卖主而有所不同。不过,具体来说取决于他持有不动产的时间长短,所得税额是课税让渡所得金额  × 15%(持有五年以下为“短期让渡所得”)或者课税让渡所得金额  × 30 %(持有五年以上称“长期让渡所得”)。

3、 源泉征收税

此外,非居住者在让渡名下日本不动产时,原则上需要缴纳源泉征收税,一般为买主支付给卖主不动产金额的10.21%。但实际是否课税、课税金额可能因卖方所在地(以及例如买主身份等其他因素)而有所不同,原因是日本的税制与世界各国的不同。

对于持有日本不动产的国外个人业主,需要理解的是:

1)不论是否拥有日本的在留资格,处置名下日本的不动产时就需要缴纳让渡所得税和源泉征收税。

2)租金收入在汇往国外前必须先缴纳预扣源泉征收税(一般是租金收入的20.42%)。

具体税率取还会决根据您的国籍、和日本税务所的特性、双边税收协定的规则和内容等可能有所不同。

了解了日本的税费,如果大家有在日本置业的倾向的话,不妨看下小编推荐的这个房源。

开发商背景

项目开发商是株式会社インベストメントパートナーズ。是日本的一家资产管理公司,专门从事日本医疗体系的资产管理和运作,東京・大阪・香港都有自己的分支机构,总部在东京。

项目在大阪市的淀川区,位于大阪市的交通命脉-新大阪车站和大阪交通的大动脉御堂筋线上。走路(每分钟50米)到新大阪车站16分钟,御堂筋线东三国车站9分钟,三国车站9分钟。坐地铁1分钟到达新大阪,7分钟到达梅田商业圈,14分钟到达心斋桥,16分钟到达南大阪中心难波。可以直达空港,到达关西国际机场时间50分钟。到达东京2小时30分,名古屋49分钟,福冈2小时29分钟。

淀川区每年人口上涨2.4%,单身人口占了53.3%。淀川区专门型学校在校生全大阪排名第二位,上市企业员工人数大阪排行第三,地区人口密集,出租率高。

项目周边配套

附近小学——西三国小学校,成立于1962年,延续至今。每年录取分数线高于平均分45分,是当地重点小学。中学——市立三国中学,成立于1947年,是淀川区里第一所中学。大阪排名第6位。

7分钟便可到达梅田商业圈、Yodobashi-Umeda、大丸百货、阪急商场等。新干线的车站走路可到。

高端物业设施,项目精装修交房,带高级卫浴设施和厨房设备。全新的抗震设计理念。

其他优势:开发商提供包租服务,包租2年,每年收益4%;购房可人民币支付房费。

咨询海外房产项目信息,请拨打免费电话:

400-032-1401

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