北京哪个板块连韭菜都割不动？

房山，很多人一提起这儿是拔腿就溜。

但这里的房价，是北京典型的价格洼地。

三年里，房山房价是一点都没涨，二手房还从3.1万/㎡跌到了2.9万/㎡。

房山楼市的走向很好的证明了一点：我这儿的确便宜，妥妥的价格洼地没错，只不过是恒洼。

作为北京最为典型的“睡城”板块，房山存量产业少底子薄，且规划上也没给小灶。

在国土空间规划上房山的定位是生态宜居示范区。

但同时，虽然这里产业匮乏，成熟商圈还真不赖。所以对于不少刚需来说，这里还是非常宜居的。

整个房山区都盘踞在西南五环外，面积很大，是北京面积第四的区域。

但是绝大部分是山地，像阎村、窦店、琉璃河、燕山这些地方都太偏远，可开发的区域基本集中在长阳+良乡，这也是目前房山发展得较好的俩板块。

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长阳：商圈竟是北京第四

长阳的发展周期可以说是长路漫漫。

十年前的长阳板块，房子价格每平8k左右，那时候连地铁还没有通，周边配套要啥没啥，还是个十分荒凉的不毛之地。

再加上当时丰台南部价格也不高，整个北京城区宅地供应量又很多，大多数刚需买房人在城里还有上车机会。

直到后来五环内的刚需供应逐渐稀缺，改善项目占据半壁江山，价格也一路飙升，长阳的路才渐渐走得顺利了一些。

在2010-2015年集中供地中，一批大有实力的开发商拿下了房山大片土地，并且承担了建设商办的任务。

就长阳这一亩三分地上，盖了多达四五个商业中心。

首创建设了北京西南较大的首创奥特莱斯，万科和中粮引进了优质学校北京四中和北京小学，后期几家又联袂建设了10万平的商业半岛广场。

龙湖也后来居上，近五年又为房山地区带来两座龙湖天街。

北京市商务局曾调研过，对全市的商圈活跃度排了序，长阳商圈竟然位居全北京第四。

仅次于CBD、王府井和三里屯，房山人和非房山人都诧异了......

随后对长阳来说2017年是一个比较关键的节点。

2017年，北京提出将房山长阳06-07街区用于承接西城的“疏解人口”。

规划将房山长阳西城安置房区分为17个地块，总建筑面积超过200万平，来定向承接西城区1万户、3万人口。

随着人口的迁入，为保障群众的生活水平，填补了房山三甲医院、名校等资源的少有。

今年，首都医科大学宣武医院长阳院区落户房山长阳06街区，成为房山区排名前列家三甲医院。

除此之外，还有优质教育资源引进和集团化办学，让更多孩子在家门口接受优质教育。

房山将引入两所“名校”：清华附中和人大附中。

清华附中的选址于北京四中房山校区的东侧，目前已经动工，为9年一贯制学校，人大附中大概率也会择址在长阳地区。

另外，还有传了很久的乐高乐园。

根据北京发改委通知，2022年重点工程中就有乐高乐园项目，看样子今年就正式开工了。

选址就在长阳镇，据悉位于京良铁路南侧，距离房山地铁广阳城站约2.5公里。

届时长阳板块会形成更加成熟的城市界面，从医疗教育到吃喝玩乐一应俱全！

是不是感觉挺香？

但是想升值的还是得擦亮眼睛，千万不要掉进“文旅地产”的陷阱，它并不具有作为支撑房价和升值保值的属性。

直白说，外界没人会为了偶尔来逛一趟，特地来买套房。

但刚需自住确实没毛病！配套够用。

从地段上讲，驾车从长阳走京良路上五环，全程20分钟可直达西南四环。

轨道交通方面，在长阳坐3站地铁可到总部基地，7站到达丽泽商务区。

所以如果你是南城打工人可以考虑，地铁带来的通勤便利还是不小的。

最后，来看看长阳板块内有哪些新房刚需能够上车👇

目前板块内新房供应不多，如上3家，但次新房一大把。

说到这提一句不远处的稻田板块有比较火的中海寰宇视界，总价307万起，肯定有人问这咋样。

稻田虽然是个离丰台更近的地铁站点，但由于目前城市界面很荒凉，还有待开发，配套差一些，居住体验不如长阳。

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良乡：靠大学城喂饱

不同于长阳依靠商业建设带动发展，整个良乡板块近年的崛起更多依靠的是版块内的良乡大学城。

因为大学较多，良乡板块产业主发展主要以高校科研相结合。

不过，在房山的这些高校基本上都是分校区，学校实力还不如沙河高教园，且主校区还是在海淀。

所以说句实在话，“产学研”模式对于区域经济带动力实在有限，也无法带来更强大的人口虹吸力。

良乡板块整体可分为两部分，大学城区和老城区。因为各大校区的存在，大学城区形成商圈，生活便利性更高。

图上两个站点就是大学城区，房山区政府所在的地方就是老城区，可以看到地铁的修建，老城区完全没沾上点光。

为啥不选广阳、良乡大学城西、良乡南关这些老城区，就是配套相对更弱，老房子的流通性也不大ok。

良乡出行同样挺方便的。市郊铁路半小时直达北京西，地铁房山线则贯穿良乡大学城。

还有一个交通利好——今年市郊铁路副中心线将全面提升。

花费40分钟就能从长阳和良乡直达国贸CBD的北京东站，房山的国贸上班族可以顺利实现通勤。

目前良乡的商业业态以临街商业为主，传统中小型百货也比较发达，有天街、时代广场等可以满足日常购物生活需要，但与长阳比肯定要逊色一些。

不如长阳完善的商业、成熟的生活配套、以及更近城区的优势。

所以相比长阳，良乡板块的房价更亲民，新房3.6万/㎡的均价比长阳低了1w，而且低总价小户型项目供应更多👇

如果您手里的预算够，还是选长阳；如果没那么宽裕的选了良乡，其实也不用太悲伤。

对于刚需人群来说，房山在近郊区中的性价比很高，地铁配套也都说得过去，单价低、总价低，而且生活品质能够保障。

想在房山置业的话就只放眼于地铁盘足矣，长阳是优选，良乡其次。

房山是典型的围绕着地铁沿线发展，入手方式较好买距离地铁1公里内的，这样的房子将来置换率也能高一些。

长阳作为房山离城区最近的地方，是各项资源配套的发力点。以长阳站、篱笆房站为核心，形成房山价值峰值的辐射区。

商业集中，区域内较好的教育资源北京四中房山学校等也在此板块，房源流通性在房山中较好。

良乡呢大学城北站、良乡大学城站附近的地铁盘也可以看看。

对于长阳和良乡，这俩板块满足自住需求肯定没问题，但投资的话，给你一条忠告：避开房山。

这各项配套都有，很宜居怎么三年来房价就不涨呢？

其实除了自身无产业等因素外，房价的支撑有一个预期问题。说白了就是大多数人都不看好这里，没有大量资金注入自然没有上涨动力。

即便这有配套，但能买这的除了本地人就是手握300万的纯刚需，但凡手里再多点银子，这配套再好也不会考虑。

预期呢又靠概念规划来支撑，在近几年发展史里，2017年房山房价已经靠以长阳为首的那波支撑了一下，但此后就没什么起色了。

（数据来源：安居客新房）

概念规划的很大特点是空降，也就是说不确定性太强，你不知道会不会来，你也不知道什么时候来。

很显然大家的对此的预期并不乐观。投资的同学，别冒这个险。