2019年，北京的土地市场在供应和成交结构上发生了重大变化。在土地溢价率持续走低的背景下，北京的土地市场出现了多宗底价成交土地，且成交总价增速放缓，远不及新一线城市或强二线城市。此外，随着限竞房库存的不断增加，北京开始增加供应不限价的纯商品房地块，不限价地块与限价地块平分秋色，引发业内限竞房“撤退”的猜测。

2018年北京新增住宅供应4.55万套，成交套数仅为2.36万套，这也是近年来首次新增供应住宅数量大幅超过成交套数。2019年北京新增供应住宅继续攀升，达到4.68万套，但成交只有3.57万套，供给远大于需求。与此同时，北京商品房住宅库存也开始屡创新高。2018年上市存量套数达到了6.43万套，2019年达到了7.85万套。数据显示，截至2019年末，限竞房已经累计供应了5.87万套，但库存仍高达3.38万套，限竞房整体去化率只有42.42%。限竞房滞销成为北京商品住宅库存高企的主要原因。目前，整座北京除了城市之光·东望所处的台湖等目前北京较火的区域局部区域，限竞房销售比较好外，整座城市的其他的区域销售的并不好，发展非常不均衡。

整体成交差，东望却不愁卖

据数据统计，2018年9月，当时已有18个项目入市，网签销售率却只有15.4%，平均去化不足4成。到2019，年北京限竞房上市58672套，网签24845套，网签比例42.7%，实际销售比例占到一半。

作为北京楼市主力军，整体表现并不好的限竞房，在北京头部榜单却占有大壁江山，成交分化严重。但是在2019年北京成交榜单里，限竞房有个别项目在成交套数榜单中比较亮眼，表现非常好。这其中，首当其冲的就是在短短半年时间内，成交额达到30亿的万科城市之光·东望项目。这个北京东部的神盘，从5月份项目发布会开始，至12月底，不仅在销售量上成绩显著，在在整体销售并不好的限竞房市场中，也因为在11月整体销量达到通州区全区销量的一半，同时蝉联10月、11月销冠以及通州及亦庄区的销冠而显得与众不同。

政策一再限制，却难挡它的热度

作为城市副中心，城市之光·东望所在的通州台湖区域，在副中心规划出台后的五年时间里，通州房价的涨幅超过了北京大部分板块。再加上通州是“供地荒漠”——从2014年至今，五年的时间，通州只成交了4宗含住宅用地。通州发布了关于商住房的限购政策，明确指出商业和办公项目不再出售给个人。在通州买了首套房的北京人，如果想在通州买第二套房，要么落户通州，要么在通州连续缴纳三年的个税或者社保！包括商住房!换言之，首套房买了通州再置换别处容易，买了别处想再买通州？一个字：难！显然，这项限购政策的发布，从根本上断绝了通州炒房的可能性。俗话说，调控越严厉的地方，楼市往往越坚挺，升值空间越可观。

因此，土地供应较少有的区域，较值得入手，也较具备投资价值！对于刚需人群来说，买房必买通州，在副中心房价已经触及天花板的情况下，投资潜力及购买力更高的显然就是台湖，而作为台湖的现象级项目，排名前列套房不买在城市之光·东望，都有点对不起自己那辛苦挣来的银子。

台湖造城，成熟度无人可企及

造城这个概念，我们随处可见，一般一个大型的全新项目到一个区域来，都会说自己XX城之类，那么相比于我们经常看到的基建法，规模论等造城模式，这次万科造城有何不同？相对于传统的造城观点，万科在台湖的造城规划更倾向于实现城市生态的完整性。万科以其自身在台湖7年的研究与理解，以全维度的成熟产品链条打造，除了拥有办公、商业、住宅的全栖产品形态外，还拥有更丰盛的城市内核，项目以经典美式街区的布局为创意原点，打造5分钟的高效出行网络，在社区5分钟的步行范围内，即可实现生活的各种资源满足，除了现有的商业街、写字楼外，还有社区内的图书馆、会所及家门口的电影院等，以全方位的生活所需，在商业、生活资源匮乏的通州，城市之光·东望项目却可以实现自给自足的城市生活，本身在产品的未来愿景上，即优势较明显。

东望销量致胜

作为土地供应本就不多的通州区域项目，台湖在区域内来说算是商品房供应较多的区域，但是由于产品自身特色、开发商实力等问题，导致销量较好的项目并不多见，但是城市之光·东望这个项目自5月亮相，6月份数百媒体到访，到7月份样板间开放每周数百的到访量，一直持续到8月份的开盘千人到访，秒开秒罄，在销量上，一直是区域的佼佼者，一起开盘488套火速售罄，到11月半年时间销量就已经达到了30亿，是别的项目1年的销量还要多。

区域热度居高不下

作为2019年北京较受瞩目的区域，位于城市副中心与亦庄新城、CBD三区交汇地带的城市之光·东望，在市政府动迁之后，热度就一直居高不下，伴随着19年底亦庄新城扩区的消息，以及两站一街的动工以及17号线的快速推进，台湖的城市热度可以说是一波接着一波，而城市之光·东望，可以说是这波热势之下的较大获益者。位居17号线旁的城市之光·东望，不仅近距离17号线，还同时紧邻两站一街的亦庄线与亦庄火车站附近，同时还近距离依傍着世界较大的环球影城，伴随着2021年环球影城的试运营以及17号线的通车，这里的价值必然会呈现价值的蝶变。

产品力十足

作为万科结合当下时代背景，从人性化、数字化角度，率先开启模块化产品经理新尝试，城市之光·东望为了洞察客户需求，深挖当今城市新升代居住痛点，城市之光·东望通过访谈逾1000 组客户、收集消费趋势数据、自我观察思考，将产品细化成包括云中图书馆、社区客厅、地下车库、儿童活动、宠物友好、主卧、飘窗、园林等在内的20 个模块，并选拔20 位产品经理进行深入研究，挖掘每个模块的价值亮点，实现价值利用较大化。“我们认为只有在模块产品创新模式下，通过复杂产品网的每一个节点与客户充分交互、创新、对话，才能够给客户提供更好的产品和服务。

客户口碑热

老客户觉得好，才是真的好。万科作为拥有35年行业良好口碑的硬核开发商，业内口碑一直不俗，同时作为自2012年即入主台湖的品牌房企，万科拥有着强大的客户群体，作为至今0差评的台湖IP，满意度回馈竟近100%。同时，一期开盘后成交数据分析来看，城市之光·东望的客户即覆盖朝阳区、海淀区、昌平区、亦庄新城、通州区等各个区域，同时在强大的老客户的口口相传之下，还在源源不断的城市之光·东望带来新的客户。

无论是怎样的市场，总会有人突出重围，成为鹤立鸡群的那个，一时的光芒固然简单，可是长久的成功必然需要不断的精研，如果说城市之光·东望一期的成功只是偶然，在众多的价值叠加之下，那么二期的成功或许则是一个既定的结局。未来伴随限竞房供求关系的改变，未来的限竞房走向与城市之光·东望的热度如何，让我们共同期待。

目前正值开年之际，城市之光·东望推出贺岁新品，建筑面积约115㎡“四面宽”户型，功能合理规划，满足家庭日常所需的同时，赋予更多的空间想象，以高规格的生活犒赏城市新升代的全新生活。