6月14日晚间，远洋服务(06677.HK)发布公告与远洋集团订立商业运营管理服务总协议。据此，远洋服务将为远洋集团及其关联公司的商写物业(包括购物商场及写字楼)提供商业运营服务。与此同时，远洋服务宣布，将搭建商业资管团队，并成立商业资管平台，全面承接远洋地产持有的商场、写字楼的管理运营业务，并以轻资产模式外拓输出商业运营服务。

中金发布研究报告大幅调升公司目标价，反映投资机构对该事件带给公司业务发展以及业绩潜力的乐观预期。

那么，该如何看待此次远洋服务这次商写资管业务的注入？

1、开展商写资管业务，业绩迎来重要增量

首先不难判断的是，远洋服务此次引入商业资管业务背后离不开其对商写物业管理市场的高度看好。要知道，国内商写物业管理市场在管理规模扩张、管理能力深化都存在很大的空间，且行业竞争格局十分分散，属于蓝海市场。另外商写业务相较于住宅业务，具有盈利能力更强、成长性更佳、收缴和提价难度低等优点，是一条不折不扣的优质赛道。

同时注意到，作为商写物业管理服务的进阶延伸商写资管业务，更强调经营管理的一体化，其对于提升客户黏性，实现跨业态协同效益，为物管企业构建核心竞争优势都将大有裨益。而目前资本市场对具有“商管+物管”混业模式的企业往往更为青睐，这背后的逻辑也在于这些轻资产平台下的业务更容易形成整合能力，达到优势互补、业务协同，释放综合生态效应。

就远洋服务而言，其在商业运营管理领域具有天然的优势，公司在这之中浸淫已久，其拥有丰富的高端地标写字楼和商业综合体管理经验，为世界五百强及境内外上市公司提供高端商写服务。截止去年年底，远洋服务商写在管项目共21个，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一线及新一线城市，而在当年度，其商业及写字楼业态的物业管理服务收入达3.6亿元，占物业管理收入的27%。

公司在中高端物业管理服务上积累丰富经验，与此同时，随着此次远洋服务整合母公司优势资源后，未来也将具备商业资管能力独立去承接商写项目。这不仅有助于公司在资产运营服务和传统物业管理服务上形成密切的协同，实现轻资产平台的搭建，同时也将有望进一步打开公司新的业绩增长点，开辟“第二成长曲线”。

从中金的报告中亦能窥见远洋服务此次动作对未来业绩的提振预期。该行指出，商管业务引入后将产生可观营收增量，并令公司未来整体发展生态更具活力，其预计商管业务有望在2021年下半年为公司带来8000万元-1亿额外收入，净利润率或在40%，2022年可带来1.5-1.7亿额外收入。为此，中金同时上调公司2021和2022年盈利10%和14%至4.5亿元(同比增长80%)和6.5亿元(同比增长45.5%)，并维持跑赢行业评级，上调目标价至7.7港元。

2、母集团轻资产平台定位更加清晰，协同效应下打开外拓潜力空间

物管企业过去长时间被诟病的是受母公司“输血”过多，往往缺乏独立性，外拓业务能力不强。此次远洋服务引入母公司商管业务，难免也在此背景下受到一些质疑。

笔者认为，从整个远洋集团层面来看，此次其将商写资管业务注入到远洋服务，其更多的是从战略层面出发，令集团整体的业务布局更为清晰，同时也提升了各业务板块的透明度，令价值更为明晰，有助于提升集团资产净值。

我们知道远洋服务定位于远洋集团的轻资产平台，从上面一系列优势以及行业发展趋势背景，也可知商写资管与远洋服务原有的业态具有天然的联系和协同，且潜力更具有想象空间。

因此，此次两者的整合也将形成“1+1>2”的效应，全面提升远洋服务在行业中的综合竞争实力。而这也将为远洋服务后续不论是资管业务还是物管业务的轻资产外拓服务输出打下坚实的基础。

从政策背景来看，此举也十分贴合政策的发展方向。此前5月31日，商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，拟在全国范围内开展城市一刻钟便民生活圈试点。

据悉，一刻钟便民生活圈，是以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟左右的范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，以多业态集聚形成的社区商圈。《意见》主要在丰富商业业态方面提出因地制宜发展品质提升类业态，鼓励发展特色餐饮、新式书店；优化信息服务，依托智慧社区信息系统，构建城市便民生活圈智慧服务平台。

对于物管行业而言，该政策无疑进一步为行业内物业企业拓展服务边界带来了驱动力，物管行业空间也将借此进一步打开。

而远洋服务在传统物业管理之上，进一步打造商写轻资产平台，更有助于形成多层次，多业态服务体系，打造链接产业上下游的生态圈，以此构建在行业中的竞争壁垒和核心优势，赋予未来更多想象空间。

尽管受制于过去物管企业往往脱胎于地产开发端，其不可避免的近水楼台先得月，获得了母公司优势资源的加持，但长期来看，未来整个行业仍然有巨大的市场空间，外拓机会潜力巨大。从物管行业整体市场来看，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；而增量市场方面，增量市场方面，随着人口和人均住房面积的提升，叠加城市化率的不断上升，未来市场规模和增量规模不可估量，物业管理行业市场空间在中长期还将有巨大的拓展机会。而要在这黄金赛道中有所作为的企业必然要考验其整体的综合实力以及品牌力，远洋服务在母集团优势资源加持之下先做强，后做大，路径也十分清晰。

3、品牌力优势明显，规模扩张持续加速

物业公司的品牌力一度被认为是最重要的护城河。与传统的消费公司一样，物管公司面对的客户主要是终端客户，因此品牌能否深入人心是企业实现长远发展的关键所在。同时，品牌力也是公司具有较强定价能力的关键。客户满意度、收缴率和续约率、增值服务等方面都是衡量企业品牌力的重要因素。

远洋服务长期聚焦一二线中高端物业项目，以2019年数据来看，公司客户满意度达到86%，远优于行业平均73%的水平，收缴率达到93.9%，续约率也维持在97.4%。可见远洋服务的服务质量早已得到业主认可。而公司在商写物业的管理费平均单价在2020年达到17.6元，在行业中处于高位水平，这也充分反映公司优异的品牌力及服务水准带来的市场溢价能力。

基于品牌优势及先进的管理服务水平，也为远洋服务进一步外拓带来了契机。而随着公司未来在商管一体的轻资产业务模式下，其在外拓业务上还将迈向更高的台阶，为业务持续增长带来强劲支撑。