编者按：过去十年，北京楼市共经历了起步-暴涨-调整-稳定四个发展阶段，从近三年的数据来看，北京楼市正在呈现出新的格局，出现了新机会。2019年，北京继续坚持“房住不炒”与“三稳”定位，北京楼市的健康发展同时见证着城市的蜕变。

见证区域蜕变，致敬城长力量。搜狐焦点特别推出《城市向上》系列报道，深度探寻北京各区域板块发展，洞悉楼市发展。

转型中的沙河

昌平区位于北京的西北部，是首都北京的北大门。昌平既是北京的城市发展新区、又是生态涵养发展区，是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的重要支点。

同时，我们熟知的昌平，又是北京的居住大区，刚需住宅分布广，住宅区体量大，在近郊区县中交通压力巨大。目前，昌平整体发展不均衡，消费群体规模较大但消费力层级较低，导致商业氛围层级较低，多以临街商业、小型百货为主。

根据楼盘分布状况，可将昌平楼盘热门集中区域划分为四个版块：昌平中心城区、回龙观版块、沙河版块、以及小汤山版块。一提到昌平沙河，想必很多人脑子里排名前列闪现的词是“小产权” “回迁房”，又或者是偏僻、拥挤，总之不是大众首要考虑置业的地方。

壹· 沙河印象

始于西二旗，一路向北的昌平线，是连接沉寂北边关的昌平和城区的重要枢纽。在沙河区域，从南向北，依次设有巩华城、沙河、沙河高教园三站，依附三个地铁站修建的，则是沙河老城区、沙河新城区和沙河高教园区。

3月末，搜狐焦点记者踏上了昌平线，从巩华城地铁站出发，一步步考察沿途楼市、房价、配套、环境等。

进入沙河区域的排名前列印象，你会发现这是城市和农村优质融合的区域，井然有序的村子和新建的社区整齐排列，罗布在沙河不同的版图里。繁多的居民给沙河区域带来了足够的“烟火气”，差不多走进任意的村子和街道，都能瞧见琳琅满目的店铺，不过大多数以饭店、商店等日常生活需求店铺为主。

沙河区域向北距离昌平县城超过20公里，远离主城区导致沙河区域的配套并不完善，比较大的购物中心要数位于地铁沙河站对面的隆兴购物广场，更多人会选择多坐两站地铁去生命科学园区域或者到昌平县城购物。

而对于居民较关注的医疗和教育问题，近些年则呈现不同趋势。随着沙河高教园的落成，北航、北邮、央财等一大批国家重点建设高校的入驻，沙河区域的教育质量得到了极大改善，尤其是沙河高教园区域，一众二手房价水涨船高，成为沙河区域佼佼者；而医疗资源则更多还是依赖沙河医院等本土医院。

交通方面，尽管昌平线已经开通，但是每天发生在昌平线上的“战争”从未截止。在昌平线进入沙河的排名前列站沙河高教园站，每天高峰期至少要等两趟才能上车，拼命挤上地铁的人还要在下一站沙河站接受暴挤的洗礼，套用句鲁迅先生的话“车上本没有落脚之地，挤得人多了就能挤上来”，较后到巩华城站时，整个车厢已经满满当当如同一个沙丁鱼罐头，容不下一个人了。

按这三站地铁来划分沙河，以三张图和关键词，便可以对沙河勾勒出一个感性的初步印象。

巩华城：遍地拆迁/老破小/配套全沙河较佳/环境脏乱差

沙河站：拥堵/回迁房/小产权房/商铺林立

沙河高教园：大学城/道路宽敞/环境好/别墅区

为何还有这么多人选择在沙河租房或置业？记者决定通过走访调查，从沙河站、沙河高教园站、巩华城站三个地方的发展详细分析这里的房屋情况。

贰·沙河楼市细观

01.沙河

沙河站周边的房屋产品，算得上一部房屋产品小百科，从房到回迁房，到二手房再到新房，在这里都能找到，而且每种类型的房子，优点和缺点都格外突出。

房

房多半在地铁站两边的村子里，按照中介的说辞，这些房子都是村里出地，开发商承建的，周边较大的社区是于辛家园，位于于辛庄内，在售二手房的均价在1万元每平左右。这类房子较大的优点是便宜，相比周边二手房动辄3万左右的均价，1万的单价相当于一种恩赐。

低廉的价格并不能遮盖房子自身存在的劣势。由于不是商品房，房屋没有房本产权，购房后只能得到和村委会、上一任业主三方签订的协议，而且房子的产权仅有50年，产权到期后房子的归属目前还无消息；其次，房子的水电皆为商业用水用电，价格高于普通商品房。

当然较重要的是，这类房子由于无产权，购房者未来无法办理落户，相对应的孩子上学等问题也就没办法解决。

这类没产权的房子到底有什么用？

面对笔者流露出的疑惑，中介也给出了回答：投资。

这里的投资不包括日后房子本身的价值，大部分在于房租带来的附加收益。热心的中介给算了一笔账，购买一套60平左右的二居室需要差不多60万，房子出租每个月能带来3000元左右的收益，而房租会随着时间增加，因此差不多15年左右能收回成本。

回迁房和二手房

沙河地铁站外，两边林立着一片回迁房，地铁线以西，是巩华家园为主的回迁房，大多数都是近两年的新房，还没有房本，市场上几乎没有挂出的二手房；而地铁线以东，则是兆丰家园为主的老旧回迁房，目前有二手房挂牌价在25000元每平左右。

从周边配套来看，兆丰家园由于年岁较长远，周边配套比较完善，在小区周围，有大量底商建设，从超市到饭馆，能满足业主的基本需求，同时在兆丰家园侧面，还有一个较大的菜市场。

和兆丰家园隔街相望的巩华家园，尽管建成年岁不长，但是得益于之前中海尚湖世家等小区的提前入驻，因此周边的配套也很完善。在街道两边，超市、宠物店等日常生活用店都能找到。而相比对面的兆丰家园，巩华家园还有的优势，在于紧邻昌平区巩华学校，之后孩子上学的问题能得到妥善解决。

综合评价，无论巩华家园和兆丰家园，临近地铁站，基础设施完善，都很适合居住，但是目前两个小区又存在极大的隐患，就是两个小区的业主都没有拿到房本，交易的时候仅能先签合同，这对于购房人而言，特别不是个好消息。

除了几处规模较大的回迁房，沙河地铁站周边的二手房多是上个世纪建设的新房，由于后期物业管理不当，加上年岁久远，已成为业主口口相传的“老破小”，这类房子的缺点的是肉眼可见的：极少清洁的小区环境，随意出入的行人，和墙上贴满了的各类小广告。

但是优点也是可见的，较实在的优点是价格。笔者找到了位于巩华家园附近的民园小区，民园小区建于1998年，是标准的沙河“老破小”，目前74㎡的二居室，在网上较低挂牌价280万。中介给我们算了一笔账，哪怕按照不划算的商贷模式，基本上110万可以买下一所有学校有周边配套的正规商品房，至于后期会如何面对小区破败的环境，则是仁者见仁了。

新房

沙河区域的新房主要坐落在沙河地铁站东南，于辛庄南部，集中代表为中海丽春湖墅和北科建泰禾丽春湖院子。

中海丽春湖墅是中海地产打造的限价商品房，距离沙河地铁站600米，目前在售户型以89平方米三居为主，较低价466万起。值得一提的是，在限竞房市场整体低迷的北京楼市，丽春湖墅算得上一股清流，2018年7月底开盘，首日销售额超20亿，可见购房人对中海丽春湖墅的认可率还是很高的。

而北科建泰禾丽春湖院子则是泰禾集团“院子系”产品的代表性作品，项目在售440平米独院，均价2500万/套起。

02. 高教园

地铁沙河高教园站周边，是沙河的核心区域，这里坐落着北京第二大的高校聚集群——沙河高教园。北航、央财、北邮、外交学院等一大批国内一流大学均坐落于此，高等院校的落成，一方面给沙河区域带来了浓厚的生活氛围，高校引进的完善周边，让高教园区域实现了弯道超车，成为整个沙河较宜居的区域。

另一方面，则带动了周边的二手房价。沙河高教园周边的二手房，主要分布在昌平线以西，矿业大学和北航的北面，以北街家园和恒大城为主的两大区域。其中，北街家园建于2009年，恒大城则是近几年的新房。

初入北街家园，较深的印象就是“大”，北街家园目前有1区、5区、6区、7区、8区和C区，在沙河区域围成了一座小城，供养着北街家园数十万的业主。多年的耕耘，留给北街家园完善的配套，从基本的生活用品超市，到社区医院，到幼儿园学校，这里一应俱全，每周四周六，还会有集市在6区门前开摊，烟火气十足，很适合居住。

北街家园的缺点也很明显，一个是人流量过大带来的社区较混乱，尽管每个小区都配有门卫，但是外卖车、快件员和普通行人，仍旧可以在小区里任意穿梭往来，安全程度并不是很高；另一方面，北街家园的业主可以享受沙河高教园带来的教育福利，北师大附属学校是标准配备的学区。不过笔者在走访的过程中，也了解到北师大附属学校的对口小区仅有5区、8区和C区。

目前网上可查到的，北街家园小区报价几乎在5万每平上下浮动。

和北街家园隔街相望的，是新入住不久的恒大城。相比北街家园，恒大城周边配套略显落后，但是恒大城的社区管理更完善，对业主的出入控制也更加严格。目前网上没有恒大城小区的报价，不过根据楼龄推算，恒大城的均价应该不会低于北街家园。

03. 巩华城

巩华城位于沙河镇较南部，是沙河曾经的核心区域，知名的学校沙河中学，较好的医院沙河医院均坐落于此。可惜随着时间的变迁，曾经的繁华逐渐落幕，留给众人的只剩下一片狼藉。

巩华城周边的业主，如今一半已经拆迁，一半在等待拆迁，在周边村落骑行，目之所及的除了拆迁留下的断壁残垣，就是写在墙上的大大的“拆”字。

据住在附近的居民说，目前巩华城周边的几个村子处于拆迁停滞阶段，部分待拆迁村民仍在等待拆迁的下一步举措。而巩华城周边的商品房，大部分是单位福利房，包括首钢一线材厂小区、百货宿舍楼等，这些上世纪的老旧小区，目前价格在36000元每平左右，不过很少有房子在网上挂牌。究其原因，这些商品房据说也在拆迁的范围内，之后的拆迁比例为1:1.5，换言之，100平米的商品房在拆迁后能得到150平米的居住面积。

叄·区域点评

沙河区域新房源少有 区域仍属价值洼地

沙河目前新房资源少有，多以二手房为主。相比发展较为成熟的昌平回龙观区域来说，沙河板块楼市仍属价值洼地，区域内，4月房均价41179元/平方米，相比三月环比上涨了0.14％，同比去年同期上涨了35.96%。而回龙观房价在57250元/平左右。昌平其他区域，如南邵和昌平县城的房价都在48000元/平左右，与这两个区域相比，沙河板块不仅具有距离市区近的优势，也是值得考虑的价格洼地。

交通优势明显 目前区域配套是短板

区域内有京新高速、京藏高速等主干道通过，另有昌平线的开通大大缩短了与西二旗、中关村等热门商圈的距离，吸引了中关村从事IT、教育的中端收入群体，主要以刚性需求为主。

配套方面，目前区域内配套有待完善，随着昌平高教园区的逐步发展，园区内高校已经逐步进驻，区内的商业和生活配套正在逐步完善，未来该区域的高端配套可期。区域将会逐步发展成为集高校、住宅、商业与一体的综合园区。