《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第三章补偿

　　第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　律师注解：本条含义：

　　1、补偿的主体：作出房屋征收决定的市、县级人民政府。

　　2、补偿项目包括：

　　a)房屋价值补偿

　　b)搬迁、临时安置补偿

　　c)两停损失（存在经营行为）

　　3、应当有补助、奖励办法

　　第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　律师注解：对于评估，本法与《城市房屋拆迁管理条例》基本是一致的，可以申请复核、鉴定。

　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　律师注解：住建部2011年6月3日制定了《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）。

　　第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　律师注解：该条为评估机构的选定。顺序应当是

　　首先，被征收人协商选定

　　其次，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　那么，征收律师在承办征收案件中对于此条主要适用在对征收补偿决定提起行政复议、行政诉讼中陈述征收补偿决定不合法中的一个点。对于评估机构选择，应当优选是被征收人协商选定，那么实际案件中，因为被征收人是一个一个个体构成的，难以形成合力达成统一意见，更主要的原因在于评估公司的费用承担，所以很难实现被征收人协商选定评估机构，那么如果协商不成，该条规定了可以采取多数决定、随机选定方式，选择哪一种就是省、自治区、直辖市制定的了。

　　那么，根据经验，我认为从以下几个方面审查评估报告的合法性：

　　首先审查评估机构的资质及注册评估师的资格，如果评估机构没有相应的资质，注册评估师没有资格，其出具的房屋价值评估报告无效。

　　其次，对评估报告的内容进行审查，评估报告是否对被征收人房屋及附属物全部进行了评估，有无漏项。

　　第三，评估报告中对被征收人房屋用途认定是否符合客观实际。

　　第四，对被征收人房屋价值进行评估的方法是否合理、适当。

　　第五，评估报告是否依法送达给了被征收人及告诉被征收人不服评估报告的救济途径。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　律师注解：被征收人的补偿方式选择权。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　律师注解：产权调换的，作出征收决定的政府应当提供调换条换的房屋。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　律师注解：以“旧城改造”为名的征收，产权调换提供的房屋应当位于改建地段或就近地段。

　　第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　律师注解：该条是对“违建”在征收中是否补偿、如何补偿的规定。“违建”的认定时间点应当是在征收决定前，程序是由作出征收决定的政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

　　第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　律师注解：期限内达不成补偿协议的，作出征收补偿决定，程序是：

　　1、房屋征收部门向作出征收决定的政府报请

　　2、作出征收决定的政府按照征收补偿方案作出补偿决定

　　3、在征收范围内公告，注意是公告而非送达。

　　补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条排名前列款规定的有关补偿协议的事项。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　律师注解：被征收人对征收补偿决定的救济权利，提起行政复议、行政诉讼。

　　第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　律师注解：禁止暴力、威胁或中断供水、热、气、电和道路通行等迫使搬迁。这也是律师工作的一个点，就停水、阻断交通等野蛮方式拆迁行为向征收主管部门发出《查处申请书》。主要法律依据是本法、国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》及国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》

　　第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　律师注解：该条是对司法强执的规定。分析本条：

　　首先，申请强执的前提是被征收人法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼。

　　其次，申请强执的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。

　　再次，强执的申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。这是我们审查强执是否合法需要审查及参与执行谈话时需要审查的内容。

　　第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　律师注解：本条的关键点在后半部门，如何体现“结果公开”的原则，就在于对分户补偿情况进行公示。同时也是征收律师承办的一个点，向征收决定作出部门提出申请要求公开分户补偿的情况。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。