2022楼市分化到了一个新高点，北京迎来了豪宅的爆发年...

上半年“千万豪宅10小时卖光，平均每小时进账12亿”的词条带着北京新房冲上了热搜。

豪宅热在北京多个项目里前仆后继地上演，10w+的项目，今年仅8个月就追平了去年全年的总销售量。

根据中原视点统计，今年单价8-10w及10w以上新房成交占比较过去几年有大幅提升。

豪宅市场为啥这么热？原因有三。

一市场供货足，今年好地放量，一改往日供应稀缺的特质，在二环、海淀等核心区，大批项目入市。

二有价值预期，入市的这些项目多半价格较周边二手房价低出一截，倒挂明显，符合购房人价值预期。

三大环境差，放水、通胀，有钱人还是会选择优质板块房产避险。

不过，虽然今年供应多市面“豪宅”不少，但市场鱼龙混杂项目价值需要甄别。

下面要给大家说的是个环望京准豪宅项目，咱一起看看咋样？

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望京北“新贵”

在朝阳北五环这块，望京和亚奥极少量的别墅已在十年前就告别了市场，新北苑别墅也是几年前的产物了。

过去二十年望京始终立于北京产业升级的潮头没得说；

从小土墩、大农村，到首都国门；从艺术家成批入驻，到科创、媒体精英云集；从外企入驻的国际化浪潮，到移动互联网的机遇爆发.....

望京成功将房价托举到10w+、12w+的高位。

一方面望京核心区价格过高，同时也早就无新供应，所以今年环望京的板块露头了。

奶西，成为朝阳楼市新的焦点。

奶西西接北苑、南邻望京、东倚中关村朝阳园北区；5公里左右是阿里巴巴总部。

从奶西驱车约2公里可达北五环广顺桥，15分钟即可到达望京商圈。

目前奶西有两个新房项目，一个是前几天给大家说过的望京樾，另一个就是接下来要说的中建宸园。

中建宸园地块由中建一局在今年二批次土拍中拿下，项目容积率1.4，销售指导价为8.9万元/㎡。

与隔壁项目及朝阳区此前入市大盘不同的是，中建宸园做了更大面积的洋房和叠拼，跻身豪宅梯队。

其中洋房层高8-9层，面积约165㎡-210㎡，叠拼产品为320㎡-400㎡左右的上下叠。

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啥样产品卖到10w+？

项目一共272套房源，洋房208套，叠拼64套。

从楼栋分布图来看，一共有7栋洋房，分布在地块西侧，叠拼一共8栋，分布在东侧，洋房和叠拼间有一条小路隔开。

此前流出了洋房户型图，咱来看看。

165㎡四居，南向三面宽11米，客厅面宽6米，餐客厅一体，空间非常敞亮。

卧室分布在四角，整体呈现主流的四叶草布局，保证居住私密性；南向两个卧室带均为套房设计，带独立卫生间，主卧带270°转角飘窗。

210㎡五居，南向三面宽14.3米，客厅面宽做到7米，户型方正通透。

北向两个次卧紧挨着，可以打通做成大三居。

这个户型设立了独立家政间，也可作为保姆房，灵活适应家庭需求。

洋房室内层高3.25-3.8米，一二层为下跃，顶层为复式；叠拼室内层高3.5-3.9米，独门独户独院，带私家电梯。

社区内带有2500㎡私人会所，包含健身、泳池、餐厅、茶室等场馆。

项目指导价8.9万/㎡，加精装包据说会卖到10万/㎡以上，叠拼在12w+，大家觉得咋样？

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豪宅基因纯正吗？

宸园在奶西做低密豪宅坊间争议很大，虽然和同区位产品做出了差异，但这片地的豪宅基因有待考察。

奶西讲故事的基础基本都建立在望京产业之上，板块内自身略显荒凉，周边两公里内配套比较匮乏。

如果加上精装包卖到10w-12w+，在区位状况、周边配套、交通设施等方面，没有决定性差距的前提下，购房人是否会买账很难说。

虽然近些年望京、新北苑、亚奥等板块没有新房出现，但来广营次新的的臻园均价在11w+，地段配套都会比奶西要好很多。

奶西目前处于棚改初期，区域内的配套在短时间内甚至是未来多年很难补齐。

不知大家能接受这样一个地段的豪宅项目吗？