北京26宗地块延期出让!全国土拍“爆冷”,京城也不香了?

血拼500万 2021-10-12 16:03:45
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

天凉了

昨晚,规资委挂出公告。

北京第二批集中供地中,26宗地块延期出让,将延期至下一批集中供地出让。

11宗地块将从10月13日开始现场竞价,5宗地块仅1家参与报价,以底价成交

/01/

多宗地块延期出让,竟然也轮到北京了

北京二批供地共挂出43宗,包括42宗挂牌地块和1宗招标地块。(其中,平谷区马昌营镇共有产权房招标项目于9月27日已完成成交,由北京城乡房屋建设开发有限责任公司竞得。)

昨天下午,北京第二批集中供地的42宗地块竞买申请截止。

仅16宗地块有房企报名其中5宗地块仅1家参与报价,以底价成交。

(仅供参考,具体竞拍信息请以官方为准)

一批次30块地,无一宗流拍,报名房企超过50家;二批43块供地,报名房企还不到30家。

血拼姐看了看,总结了以下几个重点:

1.此次拿地的房企中,国企+央企占主力,比如中海大挥手笔,一举报名8宗地块,其余只有5家房企是民企。

2.虽说26宗地块无人问津,但热门区域仍然抢手,比如海淀4个地块,丰台2个地块。

3.此次流拍区域中,朝阳是大户,11个地块只有十八里店-693地块有金隅+昆泰报名,其余均团灭。

/02/

回顾全国土拍市场,“流拍”似乎成为关键词

据统计,今年6月开始以来,全国住宅用地流拍地块已有612宗,其中一线城市流拍99宗,三、四线城市流拍513宗。

1、天津二批供地61宗,停牌19宗、流拍2宗,最终仅有40宗地成交

2、沈阳二批供地46宗地,只有10幅土地有房企报名竞拍

3、成都二批供地75宗,终止交易17宗

4、杭州二批供地10宗竞品质出让地块,9宗流拍

5、广州二批供地48宗,25宗流拍

6、武汉二批供地51宗,10宗延期、4宗撤牌

......

不止北京,延期、停牌几乎成为全国二批土拍市场的家常便饭了。为什么会出现这种情况?

以广州为例。

经9月26日、27日两天的出让,广州土拍结束。本批次共有48宗住宅用地正式公告,开拍后有25宗流拍, 23宗地块成功出让。成交地块出让面积较第一批次减少67%;计容建筑面积较第一批次下跌56%;成交总价较第一批次下滑37%;计容楼面地价较第一批次增加43%;溢价率为0.8%,较上次下滑11个百分点。

数据来源:焦点研究院

广州市公共资源交易中心

✅这首先要归因于今年第二批集中供地规则的核心,严控溢价率。广州基于此建立了有效的管控机制:溢价上限由45%下调至15%;取消“竞配建”出让方式,多数地块采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式,并严格购地自有资金审查;土拍规则的调整,令房企拿地困难,利润空间被压缩,利润率极低;对双方来说,这种情况再拿地很容易致使“开放商拿地即亏损,购房者收房即维权”。

✅其次是再加上“三道红线”的卡死,对房企资金实力考验极大,开发商们更不敢冒险囤地了。

什么是三道红线?去年8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则,即所谓的“三道红线”。

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二:净负债率不得大于100%;红线三:现金短债比不得小于1倍。

控制房企负债率,施压高杠杆房企的经营策略,使之被迫调整,形成稳定的金融预期。

从广州拿地企业性质来看,多为国企央企拿地。二批次中海地产和越秀地产表现较为积极,分别竞得3宗地块和2宗地块。这两家企业作为国企,财务稳健,融资成本较低。高负债、高周转、高杠杆的房企运作模式行不通,房企融资困难,现金流紧张,大力的抑制了其他开发商们拿地的热情。

✅三是今年政策不断围堵,中央多次明确,要稳地价、稳房价、稳预期;促进房地产市场健康平稳发展,可见中央对“房住不炒”的决心。

结合广州近期市场走势,在轮番调控下,房企面临着较大的去化和融资压力,拿地后不能快速回款,盈利前景不明确。

加上广州作为一线城市,地块总价和楼面地价普遍较高,开发限制多,这也加大了开发商拿地的难度。土拍调整以及政策的压制,令房企拿地方式变得稳健起来,疯狂囤地的模式过去了。其实这也是多城土拍延期、地块流拍的原因。

/03/

延期出让其实也有好处

拿今年供地大户朝阳为例,一批供地朝阳挂出10宗地块,全部成交项目陆续亮相;如果二批次的11宗再全部入市,那朝阳真的要狠狠“厮杀”一番了。

在利润空间被严控的情况下,竞争对手又多,都想抢先亮相,这样一来做出好产品真的不容易。二批次10宗延期出让,其实给了开发商们更多时间打磨优质产品,也给了购房者一个相对踏实的保证。

官方抑制内卷,这样看其实是好事啊。在众多声音唱衰楼市的情况下,其实血拼姐建议大家还是秉持一个乐观的态度。

不管是“土拍遇冷”还是“政策调控”,其实都是以稳楼市为主。

地价稳、房价稳、预期稳,楼市卷不起来了,无论于房企还是于购房者,都是好的。

有效规避地产带来的金融风险,回归房子的居住属性,何乐而不为呢?

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。