先给大家看下，9月最新的北京二手房价地图。

来源：中指研究院

可以发现近郊中，房山、顺义二手均价属于垫底的水平，大兴、昌平则是热门优等生，价格也会高一些。

拿顺义及昌平来讲，即便在同一纬度上，但对两区的购房人来讲，互相不理解又互相看不上。

昌平置业，更加注重产业外溢+通勤距离，在供应上新房户型偏向刚需；

顺义则是居住舒适度第一，改善项目也会多一些，产品更加卖力。

这两区域是完全不同的买入逻辑。

今天给大家说说顺义，10月5号，后沙峪建发观云开盘，239人参与选房，当时成交162套，成交金额15.62亿。

在假期来讲，是比较亮眼的成绩。

NO.01

满眼都是阳台

建发观云是今年6月1号土拍成交的顺义新城19-69地块项目；

因为地块不大，拿地总价压力相对较小，位置也比较优秀，所以当天拍地非常火爆，出现45家房企争抢的局面。

最终福建雄旺以16.56亿+12000平现房销售面积幸运拿下，后引入建发、汇诚集团三方合作，项目由建发操盘。

建发观云只有340套房源，社区10栋楼，9-11层低密洋房，容积率仅1.8。

因为有部分现房销售，所以本次取证260套房源。

户型面积段为133-158-189-208平四居，来咱看看户型图：

133平四室两厅两卫，南向三面宽约11.2米，户型全明，双卫干湿分离；南向的大阳台部分，懂的都懂！

158平四室两厅三卫，客厅面宽达6.4米，主卧270度拐角飘窗，极致视野+采光；并且，同样得房率低不了！

189平四室两厅三卫，大面宽短进深，三个卧室朝南，南向面宽共17.2米；LDK一体设计，餐客厨空间近60平米，充满豪气。

208平四室两厅三卫，更加阔绰的尺度带来更上一层的生活感受，比如边户主卧L型开窗，主卫双台盆，双沐浴...

简直梦中情房，项目销售指导价期房5.8万/平，现房6万/平，精装交付！

NO.02

所处板块宜居

建发观云属于后沙峪板块。

在顺义分区规划中也已经明确，后沙峪组团要集聚优质教育、医疗卫生等公共服务资源，补充完善高端医疗、体育文化等城市功能...

目前，后沙峪的配套建设在顺义来讲已经遥遥领先。

建发观云所在位置，一街之隔是顺义空港医院；南侧两公里左右即是祥云小镇；

周边还有山姆会员店、荣祥广场等，满足吃饭、逛街、购物一站式体验。

板块内教育资源也比较丰厚，5公里内有北京顺义国际学校、北京英国学校、北京鼎石学校等国际学校。

并且还有北京第四中学顺义分校、后沙峪中心小学等公立教育资源。

这里还是天然的宜居宝地和高端娱乐场地，距离罗马湖约2.5公里，距离温榆河约4.5公里；

附近有十余家高尔夫球场、马术俱乐部和罗红摄影艺术馆、松美术馆等艺术场馆。

优质生态环绕，退休养老可以来上一套。

另外，项目周边三横三纵立体路网，驾车走机场北线高速、京平高速、京承高速、京密路及机场高速等，可快速抵达城市核心区。

直线约2公里左右是地铁15号线后沙峪站，7站直达望京。

整体区位情况还是不错的。

NO.03

买入逻辑考虑

在项目附近有去年入市的新盘湖光玖里，再往前点有和光瑞府，都是不错的改善盘。

后沙峪的改善属性，也是由其界面建设和这些改善项目共同筑建的。

整体的区域面貌，和昌平完全两种风格。

追求实用，往昌平看；追求居住感受，还得是顺义。

当然，以上是基于自住考虑；价值问题，是另一底层逻辑，感兴趣的话改天再继续说说。