作为北京三环内最后一块成规模的开发区，丽泽自启动规划至今一直备受关注，不仅是丰台区倾力打造的“第二金融街”，更是被北京市政府明确定位为“首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区”。

自2009年开始，丽泽商务区就已正式启动“高起点规划、高标准建设”之路，随着北京城南行动计划的逐步落实，区域发展已有目共睹地步入了快车道。

如今，按照丽泽商务区规划方案，这座对标英国伦敦金丝雀码头的“首都城市新地标”正在飞速成长为北京“第二金融街”，与金融街形成呼应之势，开启首都的“双金融街”时代。

本期《城鉴》，就带大家走进被寄予厚望的丽泽板块，实地考察这块南城热土的发展近况与楼市热点。

01/丽泽发展

8月底，中央批复《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》。其中特别指出，“强化‘两轴、一城、一环’的城市空间结构”、“坚定有序疏解非首都功能”强调“实施人口、建设规模双控，降低人口、建筑、商业和旅游密度，让核心区‘静’下来。充分发挥‘两翼’的承接作用，共同做好疏解和承接工作，北京中心城区外其他地区可梯次承接部分适宜功能”。

这些重磅举措，不仅利好核心区，更对整个北京城市的发展有着重要的引领意义。

通过细读这波规划，也更能从中窥探到丽泽商务区、大丽泽辐射区、乃至丰台、甚至整个南城的发展潜力。

核心区居住升级外溢，首先流向的便是北京城市“两轴”和首都“两翼”地区。

其中不难发现，丰台这个南中轴上主城区的重要组成部分，在新版北京城市空间中，不仅是少有的效益叠加区域，更是首都四个核心功能的集中承载地区。

从丽泽的发展中，可以反观近年来丰台区整体的规划统筹。

丰台区规划中提出，丰台区将以减量、提质、增绿为重点，建设北京未来发展的“金角银边”，着重再提丽泽重要地位。

与丽泽金融商务区的高级定位相匹配，近几年围绕丽泽一直在打造居住、教育、医疗、商务、休闲、文化等功能配套，构造功能复合的24小时生活圈。

但由于中心城区的用地局限，其人口、资源也在呈现不断外溢的过程。

可以说，丽泽商务区的崛起，同步带动了“大丽泽经济圈”的发展。

从丽泽核心区往东南看，京开和地铁四号线的交通网图非常值得关注：不仅串联起了多个繁华商圈，也擎动着北京产业命脉，让产业和商业实现有机绑定。可以说是“大丽泽“板块的“黄金通道”，也是首都功能核心区居住升级外溢的重要廊道。

02/丽泽现状

走进丽泽，“丽泽要成为第二金融街”的标语便随处可见。

早在2004年，丰台区政府常务副区长在当年的丰台重点项目发布会上，排名前列对外推出的招商项目就是丽泽商务区，丰台区也正式确立了丽泽商务区的发展定位和建设规划。

在规划中，丽泽是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，将重点发展互联网金融、数字金融等新兴业态。建成之后，将是2个CBD、3个金融街的规模。

可以说，丽泽是南城的“天选之子”。

坐落于西二、三环之间，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南里的丽泽商务区，自诞生就受到各种政策的红利加持。

另外，丽泽的位置优势在帝都一众新区里也是独占鳌头的，距北京西站1.8公里、北京南站2.7公里、天安门8公里、CBD12公里……这得天独厚的区位优势，注定让丽泽成为连接核心功能区的枢纽。

从目前公开的北京地铁规划中，也不难发现丽泽的枢纽地位： 11号线、14号线、16号线、新机场线、丽泽商务区-金融街轨道直连线共同构成了排名前列“五线换乘”的枢纽站。

对于“起点高、站位高”的丽泽，南城所有的目光都聚焦于此，期待未来这个现代化的金融新城能对整个南城的发展起到带动与辐射的作用。

本次走访，与记者两年前去往丽泽的直观感受有明显的不同。虽然由于疫情等影响，目前丽泽仍缺少“金融街”的气息。

但伴随着去年开始部分楼宇投入使用，超过500家企业入驻；加之今年丽泽航站楼开工，5条地铁建设同步实施，可以明显感受到，之前一直被吐槽“步子太慢”“雷声大雨点小”的丽泽，正在卯足劲加速向前。

目前，从整体来看，在丽泽核心区域内，高楼大厦纷纷加速拔地而起，商务区内是一副加快建设脚步的热火朝天景象：在修的高铁、公路四处被围挡包围，充满现代化气息的高楼也有好几座进行到了封顶阶段。

从规划启动至今，丽泽成长的战线虽然有点长，但和北京其他新区的时间轴做个对比，就能明显看出，丽泽的建设每隔一两年就做出实质性进展，且发展是在不断提速的。

03/丽泽楼市

建筑用地的少有，让优质地段的项目拥有更多的价值承载，丽泽便是如此，在近年的规划发展中，承载了整个首都的殷切期盼。

作为北京市三环内最后一块成规模的开发区域，又有政策利好不断加持，区域的发展带动了整个“大丽泽“辐射区的楼市发展。

在丽泽商务区的规划中，住宅用地并不算多，新房项目尤其少，且多为中小体量期房项目，且目前丽泽核心区处于建设当中，地铁交通、各项配套仍不完善。

相较来说，“大丽泽“辐射区里，一些发展更为成熟的商圈，反而成为了承接丽泽金融人才居住外溢的优选区域，。

新房市场中，丽泽商务核心区目前在售的新房有5个，目前库存都极少，且皆为大户型，单价在11-13万元/平方米之间。

其中，豪宅项目有泰禾西府大院总价3000万元/套起，目前在售197平4居高层；懋源璟岳在售户型590-618㎡合院、420-460㎡联排、132-218㎡洋房、164-202㎡平层，均价 116000 元/平方米。

限竞房项目有西城天铸，目前两、三居小户型基本售罄，剩下全是160-170平的四居，均价78000元/平米左右。

金融街融府，目前在售仅剩叠拼和下跃，总价800万/套起，叠拼面积在320-415平米左右。

佑安府，在售的仅剩有300-500㎡左右的叠拼，总价2700万元/套起。

丽泽核心区这几个新房项目目前大多处于尾盘状态，加之区域也处于发力时期，配套还很层次不齐。

很多看好丽泽的购房人将目光投向了范围更大一些“大丽泽“辐射区，其中，槐新商圈由于优渥的位置、交通、配套，吸引了很多高端置业需求者的强势关注。

位于北京南四环的槐新商圈，处在南中轴地区和生态融合发展带上，是丰台区规划中明确定位的的品质生活区，区位优势、价值潜力和资源少有性显著。

加之距离丽泽不远的位置，槐新商圈优质承接了包括丽泽商务区、总部基地等大量高端人才的居住需求，实现了南城的职住平衡。

作为“大丽泽“辐射区内承接高端改善购房者需求的亮点区域，槐新商圈大型公园环伺，生态宜居升级；两横三纵、四轨交汇立体交通网；聚集了万达广场、荟聚、大悦春风里等大型商业中心；多家北京名校和综合性医疗机构陆续落子于此。

顺应政府的区域发展规划，天恒、中粮双国企联手落子于此，共同打造四环少有的高品质百亿大盘——天悦壹号，并将项目这片区域变成及商业、办公、住宅、湿地公园一体的生态链。不仅弥补了区域改善型产品供应的不足，满足了都市人群对“城市院落”“墅居院境”的向往，更提升城市品质，改善人居环境。

其中，凭借区位优势和产品品质，天悦壹号更是受到二次改善需求人群的关注，在北京南城改善型需求市场中占据优势，国企背书和大体量百亿大盘的优势，更为天悦壹号加分无数。

天悦壹号占地10.6万平米，建面23.3万平米，共拥有建筑32栋，是四环少有的大体量的百亿大盘。目前，项目主推户型340平米的叠墅，以高标准打造而成，前庭后院，三重院落，兼顾了功能和面积的平衡，也让更多改善客户得以实现少有的“四环城市院墅梦”，营造较佳的生活氛围，也为未来生活者带来更理想的生活方式。。

尤其值得注意的是，地铁，正在重塑城市的空间价值，它代表的不仅是便捷交通，更是城市的财富主脉。天悦壹号项目位于地铁新宫站仅800米，而新宫站是未来四轨交汇的核心枢纽站，4号线规划中的L5、L6以及19号线都会在新宫站同时接轨，其价值不言而喻。

紧邻南四环，与西红门商圈、总部基地商圈、丽泽商圈、金融街商圈和西单商圈遥相呼应。天悦壹号已然成为南接大兴国际机场、北承首都繁华市区、深受“大丽泽”辐射的新居住地，升值潜力值得期待，更值得关注。不仅能够率先享受区域内醇熟的生活配套，更能优先占据区域未来发展带来的利好。

紧随政府区域规划，项目这片区域将被打造成为商业、办公、住宅、湿地公园一体的生态链，随着区域不断发展更新，这一片热土将会迎来崭新的面貌，不仅成为居者的健康大本营，更为市民提供了充足的活动场所。未来，这里形成的不仅仅是一种生活，更是城市品质生活主张和价值的深度体现。

04/焦点评述

在哪上班，关乎生存；在哪居住，决定生活质量。

新兴金融产业的集聚，带来丽泽商务区的飞速发展；而丽泽商务区的发展提速，外溢的各种资源与需求同时也带动了丰台行成“大丽泽”辐射区。

同时，人才的聚集加速区域的发展，区域发展又促进人才升级。对于高精尖人才而言，不仅仅有购买需求，更有购买能力和品质要求。

这也促成了丽泽楼市的火热仍不能满足这部分人群的需求，更多人将目光聚焦到“大丽泽”辐射区内的成熟商圈。

不难预判，随着丽泽的破茧成蝶，产业和人才的进一步涌入，未来高端置业需求将更盛，而少有的优质项目更需要抓住时机好好把握。