文/标准排名研究员 董馨

厚植土地储备满足发展需要

2021年上半年，中骏集团控股有限公司（下称：中骏集团）连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约590.51亿元，合同销售面积约371万平方米，按年分别上升约47.3%及35.8%。期内物业销售均价为每平方米15931元，同比上升8.5%。

在销售策略方面，为激发营销部门的主动性，提升项目经营效率和效益，明确各城市公司项目关键绩效指标构成、评分规则及奖金发放等要求；鼓励各城市公司采取一切积极措施，实现项目快速开盘和资金流快速回正。2021年商住综合体项目首度推行“1469”开发效率目标，通过勾地项目前置工作启动，以达到拿地后一个月动工、四个月售楼处开放、六个月开盘销售、九个月现金流回正，大大提升了开发运营效率，助力集团实现有品质的规模增长。

2021年上半年，集团连同其合营公司及联营公司共超过150个项目处于在售状态，分布在超过50个城市，主要集中在二线及高潜质三四线城市核心区域。其中，19个为本期间所推出的新项目。

从城市分布分析，以二线城市中的厦门、福州及苏州的合同销售表现最为突出，分别约154.12亿元、34.47亿元及36.17亿元，为集团带来先进的销售成绩。另外，昆明市作为一个新进的城市亦为集团贡献合同销售金额24.1亿元。此外，三线城市中以泉州表现最为突出，合同销售金额约31.39亿元，占整体合同销售金额约5.3%。由于海峡西岸经济圈深耕已久，以及新进城市（福州、莆田等）推出4个新项目开售，此区域于2021年上半年已成为集团及其合营公司及联营公司合同销售金额占比最多的区域，达248.32亿元，占约42%。

土地储备方面，2021年2月起，国家于22个重点城市推出“集中供地”政策，土地供应的数量及质量明显提升，这也导致各房企的拿地热情高涨，土地交易价格和溢价率相对较高。相反，若干三四线城市的土地供应规模和成交数量均有明显下降。由于土地拍卖门槛少有的高，比如是高保证金、限制各企所使用的附属公司参拍数目、有城市甚至禁止达不到“三道红线”的房企参与土地拍卖等，故各房企开始合作拿地，以减低投地风险。

中骏集团自正式明确“一体两翼”战略以来，即以地产开发为主体、SCE Funworld购物中心和Funlive长租公寓为两翼，集团遵循战略拿地，在弹性进入高潜质三四线城市核心区域，占领市场少有点的同时，中骏集团仍将保持重点关注一线城市及二线核心城市，持续优化完善自身土地储备结构。

2021年上半年，集团及其合营公司及联营公司积极于五大区域以不同方式拓展土地储备合共新增19个项目，分布在16个城市，其中包括北京、上海、天津及苏州等城市。总土地成本约为314.25亿元（集团应占土地成本约为262.51亿元）。地上可建总面积约为557万平方米。

2021年上半年，集团及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为3967万平方米（集团应占总规划建筑面积为2813万平方米），分布于67个城市，足够满足集团未来2-3年的发展。从区域分布分析，集团及其合营公司及联营公司于长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）35.3%、19.9%、24.6%、7.2%及13%。从城市级别角度考虑，集团及其合营公司及联营公司位于一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）12%、60.9%及27.1%。

2021年上半年，中骏集团剔除预收账款的资产负债率为69.5%，处于行业较健康水平。净负债率为77.9%，现金短债比为1.2，证明集团资金流动性非常充裕，“三道红线”指标均为绿档。2021年上半年，集团的平均融资成本为6.3%，与2020年同期相比稍有下降。

2021年上半年，中骏集团成功把握市场窗口，完成了若干再融资事项，有效延长平均贷款期限及降低融资成本。2021年2月份，成功在境外发行于2026年2月到期的3.5亿美元优先票据，票面息率为6%。2021年3月份，成功在境外发行于2024年9月到期的3亿美元优先票据，票面息率为5.95%。另外，公司于2021年排名前列季度就一笔两批本金为3.51亿港元及3.425亿美元的定期贷款融资进行提款，贷款期限为3年6个月，年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.7%。

转型ESG赋能可持续发展

绿建设计及施工方面，中骏集团的所有物业发展项目于施工前均会进行环境影响评估，就项目发展对四周环境及民居的影响，制定减缓或避免措施。集团所有项目均需获得当地环保监督部门同意及取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等证明文件后，参考并采取环保监督部门的保护措施建议，加入项目设计考量中，方可开展工程项目。此外，集团亦积极发展绿色建筑项目，以配合当地社区绿色发展。集团常用绿色建筑措施包括采用预制组件，减少建材消耗；采用可开关的玻璃幕墙保持良好通风；于屋顶及公共区域进行绿化工作；于可行情况下加入可再生能源技术设计；安装节水灌溉系统及土壤湿度感应器，避免不必要的用水灌溉。

物业项目的施工会产生废气、废水、废弃物及噪音等污染，中骏集团明白此等污染不单对附近居民造成滋扰，更可对环境造成不可逆转的损害。除了于发展项目采用绿色设计，集团的项目施工过程亦采取了多项防治措施，务求将施工对环境的滋扰减至较低。

集团采取的绿色施工防治措施包括在建材方面优先选用环保建筑材料，并于审核潜在供应商时，亦会评估其环境管理表现，作为供应商筛选考虑之一。在废气治理方面，采用雾化喷淋系统，减少扬尘；设有安全仪器实时监测施工现场空气质素；委派管理人员负责监测管理施工环境空气质量；车辆离开工地时，需冲洗干净，避免将地盘尘土带离工地。在废水治理方面，回收废水用以冲洗离场车辆；鼓励主要承包商使用回收废水，节约资源。在废弃物治理方面，将废弃物分类及标签存放，并按照规定申报及记录建筑废料的处置方式。在噪音治理方面，采用低噪声施工机械及工艺，加强施工设备的维护保养；安装隔声屏，以缓解噪音对附近居民的影响。

中骏的物业发展业务可能为环境带来负面影响，集团的《环境保护政策声明》已说明中骏于营运的环境管理理念，致力减少对周边环境的影响，包括发展绿色智慧建筑，实现资源合理化等。此外，集团将环境保护融入于物业发展各阶段，由建筑设计、采购招标、施工，以至交付使用阶段，务求提升资源使用及运营管理效率。

2020年，中骏集团委托顾问公司进行温室气体排放评估，以量化其营运产生的排放。评估结果显示，集团总部办公室及已建成项目于2020年共产生温室气体排放总量为1582.2公吨二氧化碳当量，其中由总部办公室和已建成项目电力消耗产生的碳排放占总碳排放量的80%，由化石燃料燃烧产生的碳排放占比约为20%。集团废气排放主要来源于总部的厨房设备和车辆消耗化石燃料，当中总共产生了52.2千克氮氧化物、1.1千克硫氧化物和1.2千克可吸入悬浮粒子。

2020年，集团总共产生了2千克有害废弃物，包括废弃电池，有害废弃物全部来源于在建项目并均交由废弃物承办商处理。同时，集团总共产生了163公吨无害废弃物，总部和已建成项目分别产生生活垃圾80公吨和52公吨，由于集团未有向承包商收集建筑垃圾的数据，因此建筑垃圾并没有包括在报告中。在建项目方面，2020年集团共产生无害废弃物31公吨，当中产生生活垃圾12.21公吨、纸张1.87公吨、塑料1.39公吨、金属0.004公吨和厨余2.25公吨。

2020年，中骏集团总部办公室所产生的无害废弃物被送往垃圾焚烧厂焚烧，而已建成项目和在建项目所产生的无害废弃物均交由废弃物承办商处理。于总部办公室，集团持续推广减废，旨在提高员工环境保护意识，包括于办公室推广节约用纸、减少使用即弃餐具等。为从源头减少废弃物的产生，集团鼓励员工实践并参与更为可持续的办公和生活方式，例如：提倡无纸化办公，鼓励员工善用电子通讯传阅文件；鼓励减少一次性纸杯的使用，重复利用资源等。对于在建项目，集团致力减少建材浪费，提升建材可循环再用比率，以降低对环境的损害。

资源使用方面，中骏集团已制定能源政策，以节能为集团环境管理的重点范畴。所有员工必须执行既定措施，包括采购高效能源产品和服务，协力实现集团的整体节能目标，并于办公室范围张贴宣传海报，提醒员工节能。通过建立能源管理体系，中骏定期检讨各节能措施的制定及定期检讨能源目标和指标，以持续提升集团的能源绩效。

2020年，中骏集团于总部落实了各项节能措施，包括安排巡检、规定下班后无人加班区域的空调等电器均需关闭，以及为冬季电加热设备加设定时开关等，此等措施均有助于2020年电力耗用量的下降。集团向全体员工发布《关于办公环境节能管控通知》，为空调使用的条件与温度提供指引，并提醒员工下班前关掉照明、计算机、空调、复印机等耗电设备，培养节能的工作习惯。

2020年，集团涉及总部办公室的车辆燃烧汽油消耗和厨房设备燃烧天然气，汽油和天然气的使用分别为101.6兆瓦时和357.7兆瓦时。

外购电力方面，2020年集团总部办公室、已建成项目及在建项目分别耗用1168.3兆瓦时、896.3兆瓦时及4000兆瓦时，共耗用6064.6兆瓦时。电力消耗主要为集团的在建项目的照明灯具使用和总部办公室的空调及照明灯具使用。

2020年，中骏集团共消耗水资源192736.2立方米用作生活用水，其中总部办公室消耗量为11824.2立方米，已建成项目和在建项目则分别为22531立方米和158381立方米。集团鼓励主要承包商使用回收废水，节约资源。在建项目共回收废水约10000立方米。

此外，在绿色营运方面，除了现有的各项政策措施，以监控及管理各种排放物及资源用量，减低集团营运对环境的影响，中骏集团将探索更多绿色施工技术，进一步减少营运所产生的废气、温室气体及废弃物等排放物对营运所在地的影响，以及其资源使用对环境及天然资源的影响。此外，集团了解气候变化对物业发展行业的影响重大，包括极端天气对楼宇结构及安全的威胁、以及整体经济转型至更低碳经济的过渡风险。集团计划将制定气候变化政策，以妥善应对气候变化为集团带来的风险及机遇。

鉴于中骏集团部分绿色发展数据缺失，特别是建筑项目建设过程中的碳排放未予披露，因此公司温室气体排放总量不详。

尽管做了许多工作，中骏集团已连续两年无缘中国投资协会、标准排名联合发布的“中国绿色地产指数TOP30”榜单。还要加大绿色建筑开发力度，积极响应国家低碳战略发展规划，将绿色可持续发展理念融入到公司战略和运营的每个角落，实现企业的可持续发展。