哈喽大家好，我是血拼哥。

今早央妈公布LPR情况，5年期LPR稳稳没动，到4月，5年期LPR已经联系6个月没有下调了。

说好的「救市」呢？说好的贸易战压力下，房地产的利好呢？

这是谁摆烂了？还是实际上市场其实已经悄悄火起来了？

No.1 LPR是“救市”的手段吗？

不是。

大家总觉得5年期LPR市高层“救市”的手段，但其实它只是一件普通的商品，

比如你去商场买一个手机，那商场作为卖家把这个手机卖给你，从中换取了利润。

其实房贷也是一样的，只不过这个商家是银行，他们卖的商品是钱，

那银行能赚多少钱？

这个就是利率说了算，那房贷利率到底是怎么定的呢？银行是怎么赚钱的呢？

钱的源头其实只有一个，那就是央妈。所以钱到底值不值钱、值多少钱，这些都是央行说了算，那钱的价值就体现为利息，那央行给钱定的利息就叫政策利率。

你别看房贷现在是 3% 以上，但央行给钱定的价格，也就是政策利率现在只有1.5%，

而房贷利率要比央行的政策利率高了一倍。

为啥？

No.2 房贷利率咋来的？

刚才咱们说了政策利率，也就是7 天逆回购利率，是央行把钱借给银行七天，相当于是一个商品的出厂价格，而 LPR 实际上就是一个批发价格，批发价肯定是要高于出厂价的，而批发价格是各大银行说了算。

所以每到定价 LPR 的时候就会有很多大型银行根据自己的情况去跟央行喊价，比如说这个工行今天说了，我出这个 LPR 的价格，那就是3.6%，农行说了，那我这3.5，建行说了，那我是3.7。

根据这些主流银行的报价组一个加权平均，这个也就形成了咱们每个月 20 号的这个万众瞩目的 LPR 利率。

这个 LPR 叫市场利率。

咱们的这些房贷实际上叫商业贷款利率，就是根据房子的这个行情，以 LPR 为基准再进行一次定价形成的。

比如之前大家都抢着买房的时候，那银行也要从中赚一笔，他就是在这个 5 年期的 LPR 基础之上再给你加点；现在房子不好卖了，就是在 5 年期 LPR 上给你去优惠减点。

今天刚出炉的这个 5 年 LPR 报价是3.6%，实际房贷利率已经来到3.1%，那银行亏本了吗？

如果光从 5 年期 LPR 和实际房贷来看，那确实是赔钱，但是你别忘了银行的业务不止房贷，它还有存款、债券等等，比如这几年咱们的存款利息是不是一直在降低？

存款利息变少了，对应的银行的利润当然就变多了。减少的这些存款的利息直接给大家补到房贷利率的下降当中，银行自己还可以达到一个新的盈利平衡，

所以虽然房贷利率是低于 LPR 的，但并不意味着银行赔钱。

银行不是慈善家，每一分利率都是精算师的战场——哪怕零售价跌破批发价，他们也能从存款里找补回来！

No.3 咱们的房贷利息还降不降了？

LPR涨跌只取决三个方面，

一个是政策利率，央妈7天逆回购加息降息，紧接着LPR一定会变；

第二个是银行，毕竟价格是银行定的，通常LPR下降，必须建立在银行把存款利息调低之后，保障银行利润；

最后的因素才是房贷，主要考察市场热情。

综上，LPR其实更多的是多方利益平衡下，市场调节的产物。

总结，央妈给出的基础价格1.5%，银行定价3.6%，考虑市场不好，给买房人让利刺激，房贷3.1%，这之间差的0.5%主要考虑存款利息的腾挪。

所以，咱5年期LPR这次没降，可能就是经济形势暂时稳定的一个表现。

考虑银行还没有完全调整存款利息，且目前房子卖的还算可以，降息压力没那么大，不至于牺牲银行利润来刺激出更多购房需求。

至于什么时候降，咱们动态观察，月底还有重要会议，看得出4月新房成交已经有所减缓，可能后面还会招。

其实降也少不了多少，而且银行最短每个季度都可以申请利率调整，这个对买房人的应该我觉得不大，

目前最重要的还是决策要不要买房，以及买什么样的房子。

如果你比较迷茫，可以扫码加群。