2020春，新冠疫情以迅雷不及掩耳之势席卷中国。受疫情影响， 2020年一季度房地产市场成交出现回落，在此期间，央行一季度加大金融支持力度、政府坚持“房住不炒”不动摇、北京土拍市场火热，这一系列政策都预示着什么？疫情后，北京楼市会出现怎样的变化？受疫情影响，致力于改善的别墅买家又该何去何从？

1.  受疫情影响，央行一季度加大金融支持力度

1月6日，为降低中小及民营企业融资成本，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元，旨在有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

为了缓和疫情对经济的影响，2月3日，中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，2月4日开展5000亿元逆回购，两日投放流动性累计达1.7万亿元。

2月20日，1年期LPR报价下降10个基点至4.05%，5年期LPR报价下调5个基点至4.75%。

3月16日，央行再度实施定向降准以支持实体经济发展，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

货币政策宽松的目的在于拯救实体经济，尽管近年来我国已出台多项政策防止大水漫灌房地产，但整体环境的宽松必将导致部分资金流向房地产。

截止3月15日，北京2020年1-3月的新房住宅累计成交4804套，比去年同期同比上涨3.4%。需要注意的是，春节期间的成交量主要受线下销售复工影响，2019年春节假期为2月4日-2月10日，累计7天，今年受到推迟复工影响，大部分人的假期时间为1月24日-2月9日，累计17天，考虑到实际假期时间的影响，2020年一季度的整体成交量是显著优于2019年的，预计二季度新房市场仍要持续升温。

2、泛五环产品供应充足，市场竞争激烈

自2017年开始，北京新增供应呈现泛五环化的显著特征。由于五环内土地供应极少，近三年来新增土地供应以限竞房为代表多集中在5环-6环之间，新增供应规模占比56.5%，成交规模占比59%。

由于三年内泛五环供应量极大，五环外存销比大幅提升，普遍高于5环内8-17个月，同区域内大量限竞房产品集中入市，使得区域内竞品失去价格差异，在市场竞争极为激烈的情况下，部分开发商在限价范围内采取降价措施加快去化。

3、 供应产品结构失衡：低密产品少有，强功能为主流趋势

由于限竞房多受到70/90政策限制，近三年来，市场新房住宅面积集中在70-90㎡，首次改善产品则集中在110-120㎡，传统低密度别墅产品少有。

目前，北京区域别墅市场集中在中央别墅区，成交额占别墅市场总额的35%。市场主流产品为800-1500万的首墅和1600-2000万再改墅。

4 、中央别墅区辐射区楼市未来走势

中央别墅区地处北京东北片区，辐射高丽营、后沙峪、孙河三大板块组成，2019年1月至2020年3月，区域内累计供应4136套，成交2804套，剩余可售存量5062套。区域内多以改善、高端住宅为主，其中，高丽营在地理位置上受孙河与后沙峪板块拦截明显，整体去化压力较大。

孙河近年来供应几近枯竭，因此未来东北片区内后沙峪与高丽营板块将进一步实现价值。

在“房住不炒”方针的指导下，北京房地产市场将保持长期稳定状态。受疫情影响，保障自己的健康居住权利，未来中央别墅区辐射带依旧有大量新增改善住宅，为别墅买家提供一个重要指标，在不限价时代到来的前夕，贷款利率下调的利好，正是入手别墅的好时机。