🏡北京在售新盘详情，快速浏览！

🧐北京各区拟供地块，后台回复区域名如"海淀"获取！

2025年5月20日，央行宣布下调5年期LPR利率10个基点至3.5%，首套房贷利率正式进入“2时代”。

这一消息瞬间刷屏，市场欢呼“救市信号”到来。

但拨开表象，我们会发现：实际利率仍处高位，房价与通缩的博弈远未结束，这场降息对楼市的提振作用可能远低于预期。

No.1实际利率才是楼市“隐形杀手”

所谓实际利率，即名义利率减去通胀率（或加上通缩率）。

例如，若房贷利率为4.2%，而通缩率为5.4%，实际利率则高达9.6%。这意味着，即便房价不跌，持有房产的实际成本也会因通缩而飙升。

回顾历史，2023年6月央行首次降息时，5年期LPR为4.2%，但当月PPI（工业品出厂价格指数）同比下跌5.4%，实际利率达到9.6%。

高昂的实际利率直接击溃了市场信心，导致北京等核心城市房价普跌。

如今，虽然5年期LPR降至3.5%，但当前PPI仍处于-2.5%的通缩区间，实际利率依然高达5%以上。购房者的真实负担并未显著降低。

No.2利率与房价的隐秘关系：通缩才是关键变量

利率与房价并非简单的“此消彼长”。

通缩环境下，低利率的刺激效应会被严重削弱。

以2022年为例，PPI同比增长6.4%，若当时房贷利率低于6.4%，即使房价不涨，购房者也能通过资产保值“赚到”。

但2023年后PPI转负，即便房价跌幅小于通缩率（如-4.6%），无贷款购房者仍能“被动盈利”，而贷款购房者则因实际利率高企而亏损。

如今，PPI累计跌幅已超6%，若房价跌幅小于这一数值（如北京某区域房价从8万/㎡跌至7.3万/㎡），理论上可视为“抄底机会”。

但问题在于，当前通缩压力未消，实际利率居高不下，房价反弹缺乏核心动力，所以现在说啥都为时尚早。

这也就是现在我反复劝大家，以居住属性为主来考虑买房的原因，因为说到底，没人知道底在哪。

No.3如何判断买房是“亏”是“赚”？

大概从三个方面结合来看吧，

首先考虑实际利率和房价跌幅博弈。方便理解还是举个例子吧。

若房价跌幅小于“累计PPI跌幅+贷款实际利率”，则购房者可能盈利。

例如，2022年至今PPI累计下跌8.5%，若某房源跌幅小于此数值，且区域发展潜力未受重大影响，则可考虑入手。

但是上面也跟大家说了，当前通缩走势，不好判断未来啥样。

其次，老生常谈的，区域规划和产业支撑

像2022年的北京海淀北、十八里店等板块，因产业成熟和人口流入支撑房价，即便市场下行仍表现坚挺。

反之，缺乏产业和人口红利的区域，很明显大家知道我说哪，低利率也难以扭转颓势。

最后是流动性风险。

当前政策虽释放万亿流动性（如降准、结构性工具），但资金更多流向国企和基建领域，居民端信贷扩张有限。若未来通缩持续，房产流动性可能进一步萎缩。

这一点非常关键，就是大家经常讨论的人民性是否在这一轮真正被重视和实践。

好消息，虽然中美关税战暂时谈和，但是上面应该是意识到居民分配端这些年受的委屈太多了，刺激消费不能空口白牙，还是要多增加居民消费支出，最近新闻里也一直喊，相信我们都会有美好的未来。

No.4 降息救市：一场“温柔”的刚需扶持

看最近大家留言区都在说，降息力度小，就剩几十块够塞牙缝吗？

以100万贷款、30年期计算，月供仅减少54元，总利息节省约2万元。

在收入预期不稳的背景下，这点“让利”难以激发大规模购房需求。

对已购房者而言，LPR下调可通过重定价日降低月供（如北京首套房贷利率从3.15%降至3.05%）。但银行加点调整可能抵消部分红利（如广州首套利率因加点上调而保持3.1%）。

所以整体看，仅靠降息难改楼市颓势，需配合“以旧换新”、公积金利率下调（5年期首套2.6%）、城市更新等政策，修复市场基本面，但是注意，就当前举措来看，依旧是修复，没有大规模重启的意思。

最后我想说，降息从来不是楼市的“万能药”。当前实际利率高企、通缩阴霾未散，购房者需警惕“低利率幻觉”。

对于刚需，可抓住利率窗口期优化贷款方案（如优先公积金+商贷组合）；对于投资者，则需紧盯区域产业和人口趋势，避免盲目抄底。

楼市真正的转折点，不在LPR的小幅波动，而在通缩能否逆转、居民收入能否回升。在此之前，保持现金流安全，或许比追逐“低利率红利”更为重要。

如果喜欢京楼壹号，欢迎点赞关注，如果对北京新房感兴趣，但是不知道怎么选，扫码加小助理，给你最全最新最直接的分析，说不定还能省钱。