降息背后的楼市真相

京楼壹号 2025-05-22 16:11:11
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但拨开表象,我们会发现:实际利率仍处高位,房价与通缩的博弈远未结束,这场降息对楼市的提振作用可能远低于预期。所以整体看,仅靠降息难改楼市颓势,需配合“以旧换新”、公积金利率下调(5年期首套2.6%)、城市更新…

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2025年5月20日,央行宣布下调5年期LPR利率10个基点至3.5%,首套房贷利率正式进入“2时代”。

这一消息瞬间刷屏,市场欢呼“救市信号”到来。

但拨开表象,我们会发现:实际利率仍处高位,房价与通缩的博弈远未结束,这场降息对楼市的提振作用可能远低于预期。

No.1实际利率才是楼市“隐形杀手”

所谓实际利率,即名义利率减去通胀率(或加上通缩率)。

例如,若房贷利率为4.2%,而通缩率为5.4%,实际利率则高达9.6%。这意味着,即便房价不跌,持有房产的实际成本也会因通缩而飙升。

回顾历史,2023年6月央行首次降息时,5年期LPR为4.2%,但当月PPI(工业品出厂价格指数)同比下跌5.4%,实际利率达到9.6%。

高昂的实际利率直接击溃了市场信心,导致北京等核心城市房价普跌。

如今,虽然5年期LPR降至3.5%,但当前PPI仍处于-2.5%的通缩区间,实际利率依然高达5%以上。购房者的真实负担并未显著降低。

No.2利率与房价的隐秘关系:通缩才是关键变量

利率与房价并非简单的“此消彼长”。

通缩环境下,低利率的刺激效应会被严重削弱。

以2022年为例,PPI同比增长6.4%,若当时房贷利率低于6.4%,即使房价不涨,购房者也能通过资产保值“赚到”。

2023年后PPI转负,即便房价跌幅小于通缩率(如-4.6%),无贷款购房者仍能“被动盈利”,而贷款购房者则因实际利率高企而亏损。

如今,PPI累计跌幅已超6%,若房价跌幅小于这一数值(如北京某区域房价从8万/㎡跌至7.3万/㎡),理论上可视为“抄底机会”。

但问题在于,当前通缩压力未消,实际利率居高不下,房价反弹缺乏核心动力,所以现在说啥都为时尚早。

这也就是现在我反复劝大家,以居住属性为主来考虑买房的原因,因为说到底,没人知道底在哪。

No.3如何判断买房是“亏”是“赚”?

大概从三个方面结合来看吧,

首先考虑实际利率和房价跌幅博弈。方便理解还是举个例子吧。

若房价跌幅小于“累计PPI跌幅+贷款实际利率”,则购房者可能盈利。

例如,2022年至今PPI累计下跌8.5%,若某房源跌幅小于此数值,且区域发展潜力未受重大影响,则可考虑入手。

但是上面也跟大家说了,当前通缩走势,不好判断未来啥样。

其次,老生常谈的,区域规划和产业支撑

像2022年的北京海淀北、十八里店等板块,因产业成熟和人口流入支撑房价,即便市场下行仍表现坚挺。

反之,缺乏产业和人口红利的区域,很明显大家知道我说哪,低利率也难以扭转颓势。

最后是流动性风险。

当前政策虽释放万亿流动性(如降准、结构性工具),但资金更多流向国企和基建领域,居民端信贷扩张有限。若未来通缩持续,房产流动性可能进一步萎缩。

这一点非常关键,就是大家经常讨论的人民性是否在这一轮真正被重视和实践。

好消息,虽然中美关税战暂时谈和,但是上面应该是意识到居民分配端这些年受的委屈太多了,刺激消费不能空口白牙,还是要多增加居民消费支出,最近新闻里也一直喊,相信我们都会有美好的未来。

No.4 降息救市:一场“温柔”的刚需扶持

看最近大家留言区都在说,降息力度小,就剩几十块够塞牙缝吗?

以100万贷款、30年期计算,月供仅减少54元,总利息节省约2万元。

在收入预期不稳的背景下,这点“让利”难以激发大规模购房需求。

对已购房者而言,LPR下调可通过重定价日降低月供(如北京首套房贷利率从3.15%降至3.05%)。但银行加点调整可能抵消部分红利(如广州首套利率因加点上调而保持3.1%)。

所以整体看,仅靠降息难改楼市颓势,需配合“以旧换新”、公积金利率下调(5年期首套2.6%)、城市更新等政策,修复市场基本面,但是注意,就当前举措来看,依旧是修复,没有大规模重启的意思。

最后我想说,降息从来不是楼市的“万能药”。当前实际利率高企、通缩阴霾未散,购房者需警惕“低利率幻觉”。

对于刚需,可抓住利率窗口期优化贷款方案(如优先公积金+商贷组合);对于投资者,则需紧盯区域产业和人口趋势,避免盲目抄底。

楼市真正的转折点,不在LPR的小幅波动,而在通缩能否逆转、居民收入能否回升。在此之前,保持现金流安全,或许比追逐“低利率红利”更为重要。

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