买受人李女士等了两年交付的房子，在收房时却被开发商A公司告知，房子没有安装燃气管道。为此李女士以购房目的系居住，没有燃气导致其用于居住的目的无法实现从而向A公司主张退房。A公司表示，没有燃气已是客观事实，房屋已经竣工验收符合交房标准，不能接受李女士提出的退房主张，但可以考虑到没有燃气带来的不便，给予李女士一定的经济补偿。双方协商不成，李女士以购房系用于居住，由于购买的房屋没有燃气导致“合同目的无法实现”为由将开发商起诉至法院，主张解除商品房买卖合同，返还购房款并按同期银行贷款利率支付利息、违约金。

该案还涉及到以下背景事实：

1、当初房屋在设计和销售时确实将燃气作为“装修标准”，开发商也和燃气公司订立了安装合同，后燃气公司解除了安装合同，目前A公司表明该项目已经无安装燃气管道的可能，但A公司已经为买受人提供电磁炉替代燃气灶具；

2、该房屋所在项目取得了建设工程规划合格证，并通过了竣工验收；

3、该房屋用途为办公，土地用途为商业，土地使用年限为40年。

双方争议焦点：房子未安装燃气是否属于根本性违约，原告是否享有法定的合同解除权

本案中，原被告双方对于被告A公司是否负有安装燃气的义务没有争议，即A公司负有安装燃气的义务。但是对于未能安装燃气是否属于根本性违约，存在不同的观点。

李女士认为A公司所交付的房屋不符合合同约定的交房标准，不仅在房屋工程上存在诸多问题，还存在无法安装燃气设备的重大问题，且无法通燃气的问题已经严重影响其购买该商品房居住生活等合同目的的实现，构成根本违约，要求解除双方商品房合同买卖合同 。

A公司认为，燃气并非法定交付条件，燃气作为一种能源具备可替代性，未能安装至多属于一般违约，商品房买卖合同目的可以实现，合同不得依法解除。

一审法院认为：合同目的无法实现，判决买卖合同解除

一审法院认为，在确定被告无法接通燃气构成违约后，需考量该违约行为是否会致使合同目的根本无法实现。就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，而针对不同的具体购房人，其侧重点又各有不同。燃气作为现代社会的一种基础能源，在人们的日常生活中，通常用于满足烹饪及加热之需。虽然燃气对于日常生活的作用在某种程度上具有可替代性，比如电力、液化气、太阳能，均能满足人们的上述需要。但从生活常识来说，燃气较之上述可替代能源仍然具有一定的独特性。仍以日常烹饪及加热功能为例，燃气炉灶在通常情况下较之电炉火力更强、更为灵活可控，对于很多菜肴尤其大部分川菜的烹饪具有电炉无法取代的优势；燃气热水器较之电热水器免去了等待加热的过程；至于燃气较之太阳能、液化气，则更为普遍适用及方便。是否接通燃气，对于某些购房者的影响可以忽略不计，而某些购房者则可能将此作为是否购买房屋的决定性因素之一，因为这对其使用房屋的需求有巨大影响。考虑到房屋是普通人生活中价值较为昂贵、使用较为频繁的商品之一，与人们的日常生活息息相关。因此，对商品房买卖合同的目的考量，不应仅着眼房屋本身的交付，而应更多考虑购房者的使用需求，在开发商的违约行为有可能影响到房屋的使用功能时将是否解除合同的权利更多的赋予购房者。

二审代理思路

A公司不服一审判决，打算上诉。在详细了解有关案情后，二审代理律师为A公司制定了上诉策略，具体提出了以下几个方面的上诉理由：

一、一审法院基本事实认定错误，未能按约定提供燃气，属于一般性违约而非根本性违约。

首先，结合案件的基本事实来看，A公司出售的房屋用途为办公、土地用途为商业。未能安装燃气不足以使李女士订立合同的目的不能实现，因为房屋规划用途是办公。商品房买卖合同清楚记载，该项目土地使用权为40年，因此购房者对所购房屋的性质应该是知晓的。考虑其购房目的，不能仅仅以购房者陈述的主观目的，而需要结合具体项目和背景、案涉土地性质等因素综合考虑。

其次，“合同目的根本无法实现”，还应放在商品房买卖的语境中来理解，严格区分一般性违约和根本性违约。即便假设李女士订立商品房买卖合同、购买房屋的主观目的是用来居住，燃气也并非不可代替的能源。房屋的本质属性是居住，在某种程度上，未安装燃气可能会给生活利用的便利性带来影响，但这种影响毕竟是有限的，电能、瓶装燃气等等都可以代替燃气管道实现居住功能，不至于导致房屋无法入住或无法出租。涉案房屋的功能并不会受到根本影响，一审判决过于夸大燃气管道对房屋的影响。

二、一审法院适用法律错误。《合同法》九十四条中所指的“合同目的根本无法实现”，需要结合违约形态、违约价值、违约部分对合同目标的影响程度等综合判断。

首先，从本案中合同目标来看，签订商品房买卖合同，其较重要的功能就是房屋的居住使用，炊事仅仅是房屋功能中的一部分，且现代化的厨房器具进步，使得炊事做饭无须完全依赖于燃气。事实上，即便家中安装有燃气，许多家庭还是会通过电饭煲、电炒锅、电焖锅、烤箱等炊具使用电能满足日常炊事之需要。

其次，从本案中违约形态来看，房屋均已竣工验收，且燃气属于案涉商品房买卖合同中“装修配套设施”。该瑕疵客观存在，但属于一般性违约，不会从根本上影响房屋使用、居住的功能。显然，未安装燃气设施的影响是有限的。

第三，从本案违约损害能否得到修补，违约部分对目标的影响程度来看，A公司也在积极努力提出解决方案，对购房人进行弥补。本案中违约部分的价值或金额占整个合同的金额，也是有限的。针对本案未安装燃气的客观情况（且该客观情况并非开发商恶意为之），A公司从来没有推诿过自己的责任，并愿意在继续履行商品房买卖合同的前提下，对购房人作出经济上的弥补。在较终燃气不能开通的情形下，A公司也积极与业主协商沟通解决方案，包括通过购买电磁炉、补偿等方式，来解决燃气不能开通的问题。因此，人民法院在案件的处理上，应综合考虑上诉人作为开发商已经积极承担责任、其他业主已经接受补偿，该楼栋绝大多数业主都可以与开发公司继续履行合同的客观情况，从维护交易稳定性等因素，准确适用合同法九十四条。

二审法院认为：订立商品房买卖合同的目的可以实现，驳回李女士的诉求

尽管李女士自称购置该商品房的主观目的为居住，但根据双方签订的合同约定该房屋用途为办公、土地用途为商业，加之该商品房土地使用期限仅有40年的情况(若为住宅用地，则土地使用年限应为70年)，应将该商品房认定为商业办公用房。因此，考量订立该商品房买卖合同的目的是否能够实现，应结合房屋设计用途、合同约定内容、缔约双方的共同意思来判断，而不能以单方当事人脱离标的物客观条件和合同约定的理解或使用偏好进行理解。因案涉房屋的设计及合同中载明的用途为办公，土地使用权的性质也为商业，故双方订立合同的目的应理解为商业办公用房。因此，二审法院认为李女士以订立合同时其真实意思表示为用于居住住宅，接通燃气属于家庭居住必备的意见不能成立，该房屋是否具备燃气不影响双方订立合同目的的实现，A公司上诉理由成立，撤销一审判决，驳回李女士的全部诉求。

律师办案手记：

1、本案例中一审、二审得出相反判决的焦点即在涉案房屋没有安装燃气设备是否导致合同根本目的不能实现，李女士是否享有法定的合同解除权。原审判决既认为“是否接通燃气，对于某些购房者的影响可以忽略不计”，但同时又认为“而某些购房者则可能将此作为是否购买房屋的决定性因素之一”。我们认为，《合同法》第九十四条中“合同目的根本无法实现”，还是应放在商品房买卖的语境中来理解，严格区分一般性违约和根本性违约。结合本案的情况，燃气未通并不属于法定解除合同理由，不能当然的因为对燃气利用的偏好，以偏盖全，而忽略了房屋的本质功能。

2、根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，归纳了商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由。本案中未开通燃气，不属于上述十二个法定理由。另外，在案件的代理过程中，除了讲法律，还要讲事实。在二审代理中，代理律师用了数据说话，即该项目涉及到的未通气的业主户数，以及较终愿意接受开发商补偿方案，愿意收房入住的业主户数。用数据说话可以较为客观的将事实呈现在法官面前，如果房屋未通气会导致购房合同目的根本无法实现，就不会有那么多业主在知晓未安装燃气的客观状况后仍然愿意收房、出租和使用。

3、如何判定合同法第九十四条中一方违约行为是否导致合同目的不能实现？我们认为还要充分考虑保护交易安全，稳定市场秩序的精神，不轻易解除合同。《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条也指出，“人民法院根据《合同法》第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度、时间因素对合同目标的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断”。本案二审代理中，我们也是围绕《合同法》第九十四条的认定，将省高院的指导意见融入到具体案件事实中，较终使得二审法院判定A公司上诉理由成立。

说明：该案例系本所律师代理二审的真实案例改编，基于当事人隐私的考虑，我们对部分事实做了故事化改编。

相关法条：

《合同法》

第九十四条   有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

 (一)因不可抗力致使不能实现合同目的

 (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，归纳了商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由。

这12项条件包括：1、不可抗力；2、先买后抵押的；3、一房两卖的；4、隐瞒无证售房事实的；5、隐瞒房屋抵押事实的；6、隐瞒房屋已出售事实的；7、隐瞒房屋为拆迁补偿安置房屋事实的；8、房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的；9、房屋主体结构质量不合格的；10、房屋的产权面积与合同约定面积误差比特别值超出3%；11、过分迟延交付房屋的；12、过分迟延办理产权过户的。

土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让较高年限按下列用途确定:

住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

作者：北京大成（成都）律师事务所

             李箫律师

李箫律师专注于土地和房产及公司法律事务，为客户参与土地一级整理、土地获取、房地产开发运营、旅游地产一体开发项目及企业日常法律风险防控提供了细致的服务，并为土地投资纠纷、土地出让合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、房地产公司股权转让纠纷等争议解决事项提供了非诉讼和诉讼法律服务。

李箫律师发表了《城镇化进程中农村集体土地流转模式及法律风险探讨》（中国城镇化高峰论坛.2013年8月.厦门）、《社会资金参与土地整理的风险防范》（发表于《企业投资融资(筹划与运作)》北京大学出版社出版），并作为项目成员参与调研并完成了《关于土地调查情况及法律问题分析报告（某水电项目）》和《移民、环保、耕地占用、林地占用、税收等相关法律问题研究报告（某流域）》，作为成员之一参与编辑《企业信用法律风险管理操作指引》（中国政法大学出本书出版）

编辑/排版：成都办公室市场部