今年底的热盘，快要卷死了。

南边，三环大红门双子星对狙，TOP产品线，超高得房率。

往北，海淀永丰两家小户型在线PK，一同低门槛向下兼容。

两个区域，四个热盘，消息你追我赶，快跑冒烟了。

这盛世，这局面，终于被咱终于等到了！

今天先给大家说说海淀。

毕竟海淀这样的万年铁公鸡，如此批量供应，如此做小降身段，并不常见。

NO.01

在上周永丰中海地块公布案名为中海富华里后，海开地块传出项目案名为【海开·澐颂】。

网传海开·澐颂的产品面积段为82㎡两居、88-94㎡紧凑型三居两卫、119-129㎡四居、148-153㎡舒适四居。

2-3居占比40%，4居占比60%，共887套房源。

据说项目得房率在80%左右，咱来看看户型图。

海开云颂82㎡两居，约106套房源，总价约673万，小缺点是卫生间是暗卫，目前看不如中海80平两居。

云颂88/94㎡紧凑三居，加一起约331套房源，总价约722-771万。

这个三居算下来会比中海便宜一些，中海三居面积是95/99㎡，总价约在808-842万。

云颂119/129㎡紧凑四居，加一起约360套房源，户型全明，总价约在976-1058万。格局排布与中海有所差异，海开北向两个卧室挨着，为后期打通改造留出了空间。

中海四居是120/125㎡，是四叶草设计，卧室分布在四角。

云颂148/153㎡舒适四居，同面积段上无竞品，总价约在1214-1255万，想买大户型可以盯一下了，房源套数不多。

以上是海开项目最新流出的过程稿，最终以官方发布为准。

中海项目目前已官宣，售楼处已开始排卡，预计十二月中旬开盘。

NO.02

据了解，海开云颂规划约11-14栋楼，为洋房、高层社区。

其中会配置1300平的托老所、100-200平儿童活动场地、500平的商业。

项目指导价8.2万/㎡，总价673万起，首套首付269万起。

一平比中海0013地块（富华里·富园）便宜了3000。

主要差在容积率上，海开云颂容积率2.4，中海富华里·富园容积率1.5。

此前有消息称海开项目预计明年二三月入市，不知是不是最近中海项目消息嗖嗖的跑，海开有点急。

NO.03

永丰这两个盘，是目前海淀唯二的上车盘。

很多人对这个地段并不看好，之前看过一个描述很搞笑：

“我坐在永丰的麦当劳店里，看窗外感觉在村里，但听耳边人聊的又是代码/芯片。”

落差感很强，但这正是永丰的真实写照。也是因此大家对8w+的房价感到质疑。

之前有人留言说，感觉永丰还不如昌平。

那么房价又差了2w+，差在哪里？

直白点说差的就是海淀与昌平发展的预期。

之前也给大家说过，海淀的发展是一路向北的，山后建设已提上日程。

在《海淀分区规划（国土空间规划）2017-2035》中，永丰位于“中关村大街高端创新集聚发展走廊”与“北清路前沿科创发展走廊”的交汇处，

发展极再次被拔高，永丰已经成为山后的核心。

这里再给大家说说关注比较多的，地铁问题，这也是永丰的一大弊端。

虽然永丰的定位被海淀总规再次拔高，但是轨道交通这块却变了又变，一波三折。

原本北京2035年轨道交通规划中，19号线支线皇后店预留了廊道，就在新盘东侧。

但是在最近的轨道交通三期规划（2022-2027）中，19支在山后的规划没了踪影。

也就是说想等地铁配套，还是比较久远的。

不过，海淀卖房从来不需要看地铁，这也能看出海淀和昌平的差异。

这么说吧，永丰是码农上车海淀的第一站，昌平是被挤掉的码农 上车的那站。