长租公寓政策梳理与解读 

（一）

导 读

2017年被称为长租公寓元年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，国家以少有的力度推进长租公寓的发展，三年前的知网只有两篇关于长租公寓的文献，而如今在2017年，键入长租公寓关键词可以搜到184篇研究报告，在资本方面，REITS的落地与资本限制的逐步放宽，已经将长租公寓推向了市场的风口，而无论从供地力度还是政策扶持都，也都看出了政府的决心。

目前对于长租公寓是否能够起到正向调节住宅市场、租售是否能够完全平权等大讨论，还需要时间给出答案，但小黑暂且将目光拉回风起云涌的2017年，从各地政策的详细梳理，到专题性解读，先从政策推进的角度，为大家提供一个客观而公正的视角来审视长租公寓。

一 、各地政策梳理

（整理至2017年11月）

全国各地围绕试点城市大力发展租赁市场，2017年8月为各类鼓励文件的高峰出台期，总体来说，大部分城市仍处于优化租赁市场的准备阶段，租售同权及增加租赁供应仅在部分一二线城市（上海、广州及杭州等）落地。通过四个区域划分，来给出主要城市的长租公寓的政策变迁。

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注：小黑团队梳理，如需转载请联系

二 、重点政策解读

通过梳理可以发现，围绕土地供应，租赁市场监管体系搭建、资金渠道拓宽、租售平权等一系列方面，各个区域都有一定程度的发展与推进，其中集体用地、共有产权房、租售同权都是制度的创新与发展，结合目前现有的资料及研究内容，本文将对长租公寓较为关注的内容进行一一解读。

近日，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。

所谓的集体用地，一般指农民的宅基地、自留地，归属于农民集体所有，土地管理法第六十三条明确规定:"农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。目前通过将部分农村集体用地作为租赁用地进行试点，是政策的一次创新，但在一线城市已经有了一定的创新，下面三个案例分析将向大家从正面或者侧面的角度反映集体建设用地的发展现状。

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北京

北京市作为超大城市，是经国土资源部批准首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套，扩大租赁住房建设筹集渠道，推进房地产市场供给侧结构性改革，加快建立购租并举的住房制度体系。

继2017年5月唐家岭项目开展选房入住以来，又陆续有温泉镇351和平房乡两个试点项目开展了入住工作，截至目前共完成入住3056户。近期3个项目正抓紧开展入住工作，预计8月上旬将完成入住5000余户。

集体土地租赁具有价格廉价、服务规范等明显优势。北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高广大承租家庭的归属感和生活质量。同时，也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

比如温泉镇351项目，积极贯彻中央提出的创新驱动发展战略，作为海淀区创客人才公租房试点项目，用于解决周边高新技术人才住房压力问题，建设富有首都特色的“创客小镇”。该项目由海淀区住房保障事务中心整体趸租，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。入住“创客小镇”的创客人才，还可获得政府给予的房屋租金50％的补贴。目前该项目已入住单位中，共涉及195个创业团队，项目为创客提供低成本工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，打造360°全方位共享创业社区。该项目房屋全部配备家具家电，真正实现“拎包入住”。

今后5年，北京市进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。今年是大规模推进租赁住房建设的排名前列年，目前北京市各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正加紧编制项目实施方案。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全，交通较为便利，充分解决周边就业人群的住房需求，促进产城融合、职住平衡。

同时集体土地用来做建设用地也暴露出供应不足、资金压力及设施不完善等问题。首先，北京市目前总人口有2100余万人，符合申请公租房的人口有500余万人。按照每人20平方米的需求计算，未来五年需要10000万平方米的公租房。这需要大量的集体土地供应。目前的情况是，在寸土寸金的北京，集体土地资源并不丰富。

此外，租赁住房建设也面临着资金压力问题。北京市未来五年要提供50万套左右住房公租房，按每套60平米计算，总建设规模约为3000万平方米左右。从量来说3000万平方米，如果土地资金不算，建设成本为2500多/平方米，加上400元/平方米装修费，公租房的成本会达到2900元—3000元/平方米，如果留点余地，3000万平方米共需投入约1000亿。而根据北京市统计年鉴，2016年，北京市地方财政收入为5081.30亿元。

再细分到具体项目上，以海定区唐家岭新城项目为例。目前唐家岭新城共有T08地块和部分回迁房趸租房源作为公租房配套项目。其中唐家岭新城T08地块已经在今年3月被确定为北京市第十五批公共租赁住房主要房源。其中，配租大套型的家庭369户，优先配租家庭64户，普通配租家庭305户；配租中套型的家庭323户，其中优先配租家庭162户，普通配租家庭161户；配租小套型的家庭1153户，其中优先配租家庭249户，普通配租家庭904户。租金为35元/平方米每月，租赁期限为三年。

在此次配租的唐家岭T08地块公租房项目中，户型布置为一梯6户，较为拥挤。户内为简装，需要租客自行购置家具电器，这也是一笔不小的支出。

此外，以该项目大套型约60平方米为例，每月租金价格约2100元，每平方米均价约为35元/月。而同样位于唐家岭新城的85平米左右整租房报价为5800元/月，每平方米均价约为68元/月。相比于市场上的整租房，公租房在租金方面确实体现出较大优势，便宜了将近一倍。然而相对于北京整体租房市场，2017年投入市场的公租房项目套数仍是沧海一粟，大多数人无法享受到政策优惠。

同时不难发现，今年北京市场在已投入的公租房项目中，昌平区青秀尚城、昌平区TBD云集中心、海淀区唐家岭新城、房山区领峰四季园等项目，均处于五环以外地区，相对位置较为偏远，配套措施相对并不完善，这也是目前采用集体土地建设租赁住房所无法避免的一个问题。

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上海

上海较典型项目是闵行区七宝镇联明村。2009年上海市政府将闵行区七宝镇联明村的集体土地用于建设“联明雅苑”租赁住房，如今这里已经是一个有着5栋楼的小区了。

租赁住房具有租金便宜、配套完善及居住方面等优势。据上海市闵行区七宝镇联明村党总支副书记、村委会主任沈春军介绍，联明雅苑小区连同动迁、建造、装修的支出差不多8000多万元，年租金回报率约为15%。目前村里每户家庭每年能拿到差不多2万~3万元的分红。

位于上海中春路的联明雅苑小区里，有两栋绿色的住宅楼十分显眼。这里住着当地村民，此外还住着很多来自附近公司的租客。在小区内可以看到，保安亭、公告牌、阅报栏等一应俱全，而从空调安装量和窗口晾晒情况来看，入驻率也基本满格。事实上联明雅苑小区里的租赁住房的租住率一直比较好，这些租客之所以选择住在这里，其中一个原因就是租金比周边的商品房便宜，同时配套较为完善，居住方便。

作为上海首批试点的公租房项目之一，如今的联明雅苑，被租户称为“蚂蚁工房”。这个公租房试点项目可以追溯到2010年，彼时，上海市推出集体用地建租赁房的政策，闵行区被选为试点区域。七宝镇联明村响应号召，投资8000余万元，在集体用地上建起了约400多套的公租房，即为“联明雅苑小区”，小区在2010年正式投入了使用。

联明雅苑虽然是集体用地，但原先地块上有一家企业，是联明村将其动迁，进行了土地出让之后，根据招投标做的建设。当时土地成本和建设成本都比较低，上述小区连同动迁、建造、装修的支出差不多8000多万元，通煤气花了几百万元。

另外，项目由联明村下属的公司运营，启动资金来源为村民，而村委会给村里承诺的的回报率是7%。虽然只比银行借贷的利率略高，但更加稳定安全。

不过，上述项目运营至今，大概明年就能收回成本。小区的房租价格要比周边市场优惠2~3成，很受周围企业职工的欢迎。而七宝镇范围内有不少年税收达50万元的企业，他们普遍存在解决职工住宿问题的需求。

实际上，联明雅苑在2016年也经历了一次租金快速上涨，幅度达20%。在此前的五六年，小区每年的租金涨幅大约在5%~8%左右。不过小区目前一套一室一厅40平方米房屋的月租金约为2450元，依然比较优廉。联明雅苑已经不仅是收回成本的问题了。除了两栋公租房的租金收入外，小区的两个市场、商务楼等都会产生收入，目前村里每户家庭每年能拿到差不多2万~3万元的分红。据了解，全村共有500多户家庭，村民2400多人，以家庭为单位，村民每年可从项目获得的收益，已高于银行存款利率。

同时也暴露出无法办理长期居住证、供不应求及财政压力等问题。

小区是集体用地性质，只有被大家称为“大产证”的集体产权证，而大产证不符合居住证办理要求，所以联明雅苑的租户是不能办理长期居住证的。

此外供不应求的现象同样突出，小区已有的404套房屋今年已经全部租罄，而且在后面排队、候租的承租企业与承租人还有90户之多。

就“集体建设用地建租赁房”而言，在“十三五规划”中，上海又提出未来供应70万套租赁房的计划。这个数量超过了北京市的50万套租赁房计划。而上海的集体土地储备较之北京更不容乐观，财政上也同样面临着巨大压力。

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新加坡

新加坡在1959年完全自治时，面临严峻的“屋荒”，大多数人只能居住在木板和铁片搭建的棚屋内，只有9%的人住在像样的房屋内，恶劣的住房问题导致了社会严重不稳定。新加坡政府将解决住房问题作为一项基本国策，提出了“居者有其屋”的口号。

历经几十年的发展，新加坡的组屋政策已趋于成熟。新加坡公共组屋制度基本上是以法律的形方式存在，政府颁布了《建屋与发展法令》和《土地征用法令》，以确保组屋的供应。

在住房建设与分配上，新加坡并不是完全通过市场调节来实现的。中低收入者的住宅统一由建屋发展局负责统一建设和分配，其中，低收入者可以享受廉租屋待遇，中等收入者可以享受廉价屋待遇，中高档收入者可以享受入住公寓待遇。高收入者的住房，则由私人投资商建设，并通过房地产经纪人在市场购买或租用。

50年间，建屋发展局建造了94万多间组屋，80%的人口居住在组屋中，其中95%拥有自己的组屋，是全球不多近乎达到百分之百拥屋率的国家，实现了‘居者有其房’的政策目标。

对于无力购房的总收入介于800-2000新币的新加坡公民，则可以以低廉的价格租赁“组屋”。比如，家庭收入在800新币以下的申请一室一厅，每月的房租较低仅为26-33新元之间，约合人民币140元左右。

在新加坡，距离市中心不远处有个居住区，多是长走廊、宿舍式的设计，数十栋约10层高的楼房大约容纳了10万人口。小区井井有条，设有学校、公园、体育场、商场等，各种设施齐全，这些便是新加坡较大的组屋区。新加坡的组屋一般都是按卫星镇方式分布，以市区河口为中心，围绕地铁或公交车站遍布整个新加坡。而政府组屋住满5年之后，即可上市流通。盈余部分，归购房者所有。

三、影响分析

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为低收入人群提供可租赁房源，充分利用集体土地

集体土地开展租赁仅在一线城市和强二线这种具有极大价差的城市才有意义，近郊土地往往便宜且宅基地比重不高，部分城中村甚至具有和周边城区不相上下的配套设施及地段优势。与此同时，城市中也存在大量收入不高且城市发展离不开的务工人员，政府收购集体土地并以此提供地价的租赁资源，既能改造城中村又能保证部分低收入人群的权益。

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集体土地改租赁存在供应问题、财政压力及设施不完善等问题

目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足。即便收购集体土地，也需要较长的时间才能达到供求平衡，达到抑制房租的目的。房屋租售比低、租期不稳定、管理费用高、资金回笼慢等因素也制约了租赁住房行业的专业化发展，也为政府带来巨大的财政压力，未来REITS可能会成为这一问题的有力解决办法。同时，各种房屋租赁平台依旧处于建设之中，以及租售同权等政策并未推行落地等因素，都将阻碍租售同权的进一步发展。