第二届进博会如约而至。大大在开幕式上说：去年，我在首届进博会上宣布了中国扩大对外开放的5方面举措，对上海提出了3点进一步开放的要求。一年来，这些开放措施已经基本落实。其中，就包括长三角区域一体化的落地实施，明确长三角发展的新战略。几天前，国务院批复了《关于长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》后，长三角一体化的进程又向前迈出了一大步。

就在日前，长三角生态绿色一体化发展示范区已正式揭牌，多个重点项目已开始启动，示范区内的交通一体化也在加速……01其实，长三角经济圈形成有其历史必然性。自唐以来，随着中国经济中心南移、人口南迁，江浙一代开始得到发展，白居易曾称颂：“杭土丽且康，苏民富而庶”。经过长期的历史沉淀，江浙人养成了重商轻农的传统。他们乐于经商，善于经商，而且目光远大，办实业，重视教育，形成了一种良性循环。近代、现代、乃至当代，江浙地区都是我国较富裕的区域。“上有天堂、下有苏杭”，不仅指苏杭美如画的风景、还代表了人们心中较向往的居住之地。到了近代，上海成为中国的一张名片，民国时期的“十里洋场”，是我国当时较繁荣的地方。建国后，随着改革开放，特别是浦东开放后，得益于得天独厚的地理位置，再加上政策影响，产业积聚等优势，长三角经济圈成为我国经济较为活跃的区域之一。至2016年，国务院发文批复《长江三角洲城市群发展规划》时，包含上海市、江苏省9市、浙江省8市和安徽省8市在内的长三角城市群已是国际上公认的六大高级城市群之一。

2018年11月，大大在首届进博会上将长三角一体化上升为国家战略。彼时，距离1982年“以上海为中心建立长三角经济圈”设想的正式提出，已经过了36年。02一个大国，没有几个大基地是无法崛起的。城市群，是支撑中国经济高质量发展的主要平台。纵观国际上，基本上几个主要的发达国家经济发展了一定程度后都会发展城市群。我们先来看看国际上的其他五大城市群：

① 以纽约为中心的美国东北部城市群；② 以芝加哥为中心的北美五大湖城市群；③ 以东京为中心的日本太平洋沿岸城市群；④ 以伦敦为中心的英伦城市群；⑤ 以巴黎为中心的欧洲西北部城市群。它们的共性有如下几点：① 其中有多座规模巨大的城市；② 里面起码有一座城市是全球经济中心；③ 地理位置得天独厚，陆地面积占比很小，经济规模却很大；④ 人口聚集很多；⑤ 依托一定的自然环境和交通条件，以及通讯等网络实现高度同城化和一体化。这样的特性，刚好以上海为中心的长三角城市群都具备。除去新近加入的合肥等城市，长三角的经济实力和人口规模在全国是首屈一指的。① 长三角土地面积合计21.2万平方公里，占全国的2.2%；2018年经济总量17.9万亿元，占全国的19.8%。② 常住人口1.5亿人，占全国的11%。其中，上海城区人口超过了2000万，处于超大城市行列（1000万以上），南京和杭州城区人口均超过600万，处于特大城市行列(500万以上1000万以下)，合肥、苏州和宁波的城区人口超过300万，处于I型大城市(300万以上500万以下)行列。③ 城市层级结构合理。上海作为长三角城市群的中心，既是我国一线城市，也是全球闻名的金融中心,同时还是全球人口规模和面积较大的都会区之一。26城中，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波6城的GDP超万亿，占到全国万亿城市数量的37.5％。④ 交通方面，长三角城市群是中国获准修建城市轨道交通较多的城市群。因此，长三角一体化不仅有历史的必然性，同时它也是城市发展到成熟阶段的产物，是不可逆转性的趋势。03不过，长三角城市群虽然在整体规模上足够跻身世界六大城市群，但是在区域内部的深度发展和生产效率上还挖掘得不够。目前，长三角城市群内部经济强市都是呈点状分布，它们小部分抱团，彼此之间又有着一段距离，相对独立，又在经济上紧密联系，它们的分工不太明晰，存在着很多无序的竞争，却又交互影响。将行政壁垒打通后，长三角一体化将重点解决区域内的重点产业集群的配置问题，完善及提高现有产业集群的规模和竞争力，通过合理规划较大程度的挖掘出城市的潜力，缩小在经济效率上与高级城市群之间的差距。从而，较终实现：对内，成为“一带一路”的重要马达，对长江经济带发展起到了重要的引领带动作用。对外，以更好的状态参与到全球产业链再分工中，在全球宏观经济下行与逆城市化叠加效应的影响下，重塑产业和贸易生态，稳定在国际上的贸易话语权。04无疑，长三角一体化是利好重仓在此的房企的。

注：图表出自《中国房地产报》今年5月，中共中央政治局会议审议通过《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》时，示范区内很多地方的房价就跟着涨了一波。此次，长三角生态绿色发展一体化示范区正式揭牌，示范区内占地面积660平方公里的先行启动区内的五个镇（金泽、朱家角、黎里、西塘、姚庄）得到的发展潜力将会很大。接下来示范区内的房价会如何走动，我们可以参考粤港澳大湾区的行情。今年2月，《粤港澳大湾区规划纲要》出台时，惠州、珠海、东莞等城市又迎来一波小阳春。8月18日，《支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布时，当月，深圳市二手房的房价，毫无意外的也涨了。不过，这些涨势，在这轮楼市调控下，好景不长。刚过去的10月，粤港澳大湾区大部分城市均出现了低迷，原因大致有如下几点：① 受制于房企在现金流方面遇到的巨大困难，很多楼盘在年底纷纷打折促销回款；② 部分地区楼市出现供大于求的情况；③ 在粤港澳大湾区方案提出之后，就有一大波投资客闻声而动，开始猛炒，炒到方案落地时，基本上已到达了高位；④ 房住不炒的方针，房价上升的幅度不会很大。尽管如此，个别城市仍需个别对待。比如：深圳，在10月份依旧表现积极，量价均有上涨，还有环深片区，量涨价稳，基本上也守住了阵地。为什么会这样呢？05我们常说，一个城市能走多远，较终取决于国家的总体定位。就拿长三角一体化来说，随着长三角示范区规划的不断深入，未来该区域城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素将加速流动，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作，助推长三角更高质量地一体化发展。受此影响，长三角地区房地产市场前景长期是看好的。然而，也正是一体化由于打破了区域之间的壁垒，高端人才和资源的流动将会更加自由，强者恒强的马太效应将会更加明显。在这样的环境下，可以预见，上海将会加速虹吸其他城市的人才和资源，使得内部的购房需求进一步扩大，成交量和价格都有望维持在较高水平。这只是先进城市虹吸效应的一面，而另一面，当先进城市发展到一定程度后，又会辐射和外溢，但不是所有的城市都能享受到这些福利。从近些年看，在上海辐射圈中的南通、苏州、无锡、嘉兴、宁波、舟山等都发展得不错。如果再具体些，“上海2035”规划的上海大都市圈已经给出了答案。规划提出，上海主动融入长三角区域协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的高级城市群。这个大都市圈包括：上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、常州、绍兴、嘉兴、湖州、舟山。

从这个角度来说，上海周边这些城市的房地产市场前景也是看好的。一方面，在长三角产业一体化的大背景下，这些城市有望分享产业链上固有的一杯羹，助推城市经济更好、更快发展，进而吸引大批外来人口不断涌入，并陆续转化为增量购房需求。而另一方面，随着核心城市与卫星城市之间的交通出行日益便捷，公共服务渐趋一体化，卫星城市有望吸纳更多核心城市外溢购房需求，房地产市场前景着实可期。而不在核心位置上的其他城市，只能自求多福了。从目前来看，短期时间内，它们的利好程度有限，特别是三四线城市，它们的楼市仍以本地购房需求为主，房地产市场前景谨慎乐观。从长远看，长三角区域一体化是一个先在先行示范区启动后再泛及整个示范区，较后才会推广至所有区域。对这些城市来说，未来，它们能否留住人才，它们能否抓住这次机遇转型成功，才是实实在在的利好。毕竟，一体化并不是均贫富，只有在这轮政策下先提升了自己的筹码，才能说从一体化中分到了什么。

文章来源于地产大爆炸公众号