这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将较有用的方法传授给你们，让你们成为较会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，刚需，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室是否值得入手？

回答：通州相对有一定溢价。200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑； 金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线； 平乐园十里河，从14号线出发分流。 都远远好过通州。

提问：成哥你好，本人在通州北关地铁附近，通州房子，之前一直传言在拆迁范围内，所以第二套也已经JLH买的本小区。但整体涨幅不如大盘，高点时候小区6.5万单价，现在4.3 4.5左右。是否建议现在出手？现在这个时机出掉通州一个买西城是否合适，还是再等等通州涨起来 3.手里60能凑到100，卖一套能余300多万，再买加一起也就400，买西城三居很难，有推荐小区么？凌云居临街有点吵，但有朋友买了东北的三居129平米840万，400多能否买840万的房子？因为保守估计要在这边生活九年，老二小学念完。还是想住自己的房子，是否有推荐？

回答：通州房子建议出掉，现在通州涨幅会弱于大盘，除非长持。买西城投资并不是个好选择，但如果是自住的话是可以入的。用垫资全款抵押方式入840没问题，西城小三居可以看看广外车站西街那一带。具体更多价值高的区域及楼盘详见内部分享。

提问：成哥好，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园的次新房？比对通州万达，朝阳范围内是否更有保值优势的区域？

回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力要强一些。通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势。朝阳可以看常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

提问：成哥你好，通州的房子是不是要放开限购了？房价会不会大涨？

回答：通州的购房资格没有限死，只要有首房资格就可以买。二套有限制的。对于京籍家庭名下在京无任何房产，可在通州区购买1套商品住房；通州即使放开了限制，也没有大涨的可能。如果通州能大涨，其他地方早涨了，即使涨一波，也是炒作的结果，会迅速回落。通州建设副中心没问题，但想抬升房价还是能级不足。更多分析详见内部分享。

提问：成哥，请问现有预算700万左右，想投资，东坝和望京哪个值得入手？哪些小区可以买？多大面积投资回报率高些？ 另外，有通州户口，满足通州买二套房资质，通州是否可以考虑？

回答：望京投资选筹总标的800以上能脱离红海，像橄榄城、慧谷阳光都不错，东坝价格偏高，建议回避。通州长期看好，可以看看京贸国际城、bobo自由城、百合湾、运河湾。

提问：成哥您好，通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手中子弹500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？或者还有什么地方可以推荐？

回答： 老牌的通州学校，没有什么学区概念可言，也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房要尽量往核心区走。 但考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平比不上朝阳，建议下一套尽量在朝阳买。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等，具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥你好，对于投资来说，北三县，通州，和东三环四环间的老破小，哪个更有价值？

回答：北三县老破小无价值。 通州很大，通州老破小一般，发展潜力不大，租金有限。 相对较优质的老公房集中在东三四环，需要精挑细选。

提问：成哥你好，目前看好朝阳和通州，如果首套预算1200以内，不考虑学区，纯投资，有哪些推荐？

回答：从保值增值角度来看选择朝阳会更好，当前通州价格还是偏高，上一轮涨幅中因为规划利好，成为领涨板块，但会有一波调整（大盘涨通州平） 每轮行情下：市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期较抗跌；远郊区：在上涨期涨幅较好，在下跌和横盘期较易跌 。 每轮行情的特点是核心板块先动，城郊结合部再动，较后是近郊、远郊。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥您好！我家一共三套房产，1.西城官园板块95年老公房小两居，位置紧挨车公庄地铁，之前是黄城根小学对口学区。想置换大点的盘，如果过5年再换的话，会不会差价更大？ 2.通州百合湾小区140平4居室一套，现在能卖800左右。无贷款，目前闲置。我想把通州百合湾140平4居出掉，固安孔雀城海德壹号下叠一套，基本全款280w购买的，已网签，明年三月收房，下房本要收房后还要两年。这个以后能出的话要出掉吗？

回答：西城学区建议先保留，明年初市场回暖再考虑出手。 百合湾的4居比较少有，不建议出手，百合湾在通州算是较好的盘之一了，能买得起百合湾，没人会去买清水湾。较好的方案是，抵押百合湾，加仓一套百合湾的小户型，租金可以抵一部分月供。 孔雀城别墅并不少有，资源错配，建议直接出手，置换双井和望京。

提问：成哥你好，北京户口，手上现金260万，首房首贷，想纯投资一套二手房，买后出租待售，预算450~500万，计划持有5~6年。目前考虑的范围排名前列为通州核心区的运河湾、京贸西，环球影城北侧的瑞都、加州小镇，前三者单价5.5~6万，加州小镇4.5万左右；第二为海淀四道口附近的老房，单价8.5~10万。这些房子头i在价值如何？是否有更值得投资的楼盘？

回答：通州只推荐看核心区域，楼盘重点看京贸国际城、bobo自由城、百合湾、运河湾；投资推荐看朝阳，可以考虑青年路的青年汇佳园或者东坝的首开常青藤。具体更多推荐详见内部分享！

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