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让你60秒看尽全国主要城市房价的十年变

可以说，房价十年变迁史也是北京房价的称霸史。不过，今天我们要谈的，是与住宅、零售地产、商业地产乃至工业地产价格都密切相关的要素——地价。让我们一起从另一个角度看北京十年物业市场的变迁。

基准地价：土地市场的指导性价格

基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定较高年期土地使用权区域平均价格。

基准地价是我国政府法定的公示地价之一，它可以相对稳定而明确的反映某一区域的土地收益平均水平，是评估师进行土地价格评估的基础。

北京市较近两次基准地价更新分别为2002年和2014年。作为土地市场的指导性价格，基准地价一方面是地价水平的客观反映，另一方面也是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价格、核算土地资产收益的基本依据。通过对比北京基准地价两轮变化情况，我们能够窥见土地价格的演变趋势及影响。

住宅391%、办公330%、商业238%

对比2014年与2002年，北京商业、办公、居住、工业用地的基准地价均有大幅增长。

不过，不同类型用地基准地价的增长幅度存在较大区别。从平均值看，商业、办公、居住、工业4种用途土地的均价分别增长了238%、330%、391%和390%。居住用地和工业用地地价增长幅度较大，办公用地地价增长幅度次之，商业用地地价增长幅度较小。

从土地交易的主体来看，基准地价增长对不同主体的影响也不同。

区位是不是决定地价的关键因素？

谈地价离不开谈区位，但两者的关联性是否能够通过数据来验证呢？

在下文中，我们将通过引入基准地价内部结构比率进行分析。基准地价内部结构比率是指不同的土地用途之间和不同级别的土地之间的地价比率指数，它可以用来表示基准地价随时间变化的特征，帮助我们更充分地审视区位的影响。

假设B表示同类各级地价比率指数，以I级用地的基准地价为标准，同类其他各级的基准地价与I级的基准地价的比值作为比率指数。即：

“

B11=1；   B21=P2/P1；   B31=P3/P1……

P1—I级地基准地价；

P2—II级地基准地价；

P3—III级地基准地价……

”

通过计算，可绘制的各用途用地的比率指数随时间变化折线图如下：

我们得出了以下发现：

区位仍是主要影响因素

对四种土地类型来说，B值大小与土地等级均为正相关关系。随着各类型用地从I级过渡到XII级，可以看到基准地价逐渐降低。另外，各类用途用地的较佳区域为VI级以内区域；在VI级以外的区域，区位因素对地价影响很小。

 区位对三类用地的影响有小幅减少

区位因素对于商业用地、办公用地、居住用地的影响程度有小幅度的减小，体现北京市整体发展水平有所提高。但工业用地受区位因素的影响则越来越大，这与生产成本及北京的“工业外迁”的政策有关。

如需了解更多信息，敬请联系：                     

Silvia Ma

仲量联行评估咨询

Silvia.Ma@ap.jll.com

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