最近北京将入市的新房不少，通过跟踪这两年的市场情况，

我们发现新房的价格变动没有特别大，但今年入市的项目相对于21年来说，区位等配套明显更好。

比如现阶段入市的项目，多数都会“赠”一个教育配套，经常听说哪哪区域又引入了什么名校分校...

再就是多半新供应的地块，交通条件会更好，临铁盘变多了。

这两者在21年算“大新闻”，今年就很常见了。这也是官方刺激需求释放的一种手段。

对购房人来说也算是个小利好，优质的选择变多了。

那今天就给大家说说近期将开盘，且临双轨有名校的项目，中海长安誉，到底值不值得买？

NO.01

先简单带大家回顾下项目情况。

中海长安誉，项目位置在石景山老古城板块，南距长安街200米左右，城兴街与古盛路交叉口东南角。

老古城不同于首钢东南区等新房板块，它是石景山发展较早，目前也较成熟的区域。

从城市界面到生活配套，都会更好一些。

在长安誉附近，有两条地铁线路，950米左右是地铁1号线古城站，1.3公里左右是11号线新首钢站。

可以快速抵达金融街、丽泽、中关村等核心商区。

商业方面，项目1.5公里左右有喜隆多，京西大悦城等大型商场，吃喝玩乐轻松满足。

教育资源上，项目西北侧600米左右，是在建的北京十一学校石景山分校，包括初中部和高中部，预计今年建设完成。

医疗上，石景山医院、朝阳医院京西分院、解放军总医院等三甲医院距离都不远。

项目建筑规模约7万平米，容积率2.32，无保障房配建，社区很纯粹。

一共10栋楼，是7-17层的洋房+小高层产品，总共502套房源。

户型主打116平米三居、135平米四居、166平米四居。

项目销售指导价7.58万/平米，总价约879万起。

NO.02

7.58万，在石景山算是什么段位？

实事求是的说，这个价格目前在石景山快算的上天花板了，并且它可能会在相对较长的一段时间里保持现状。

不信来看看附近的二手房情况就知道。

上周给大家说过，中海长安誉周边的二手次新房，主要有北边的中海金石公馆、西边的中海金玺公馆和中海长安雅苑。

前两个为14-15年的纯商品次新房，后者为13年建成的自住型商品房。

首先咱们看看金石公馆的情况，先说一句这个我是费了好大劲才进去的，物业保安小哥那真不是吃素的。

看看外立面，纯石材的就是放到现在也照样拿的出手⬇️

金石公馆小区内部景观⬇️

楼内电梯间，是不是已经超过绝大多数的老旧次新房了⬇️

然后咱看看金石公馆最新的绿中介报价⬇️

目前均价71999元/平米，而在和中介小哥交谈中了解到，

实际成交中金石公馆由于小户型较少，85平米两居的成交价格在7.6万左右，大户型的成交价格在7.1-7.2万。

而边上的和他品质差不太多的金玺公馆因为大户型较少所以成交价格也是达到7.6万，小户型成交在7.1-7.2万之间。

并且中介小哥也提到了，即便是在前两年楼市相对低迷的时候，这里的价格也依然坚挺，没有发生明显的价格浮动。

而周边的其他的老旧二手房，由于品质确实跟不上，就只能跟随大盘的节奏上下震动了。

正所谓没有对比就没有伤害，咱们看看旁边的自住型商品房小区长安雅苑⬇️。

虽然小区整体环境还算干净，但是人车不分流、外立面基本以涂料为主，园林绿化属于比较基础的那种。

整体的社区品质和金石相比就要下降几个档次了。

同样我们也来看看该小区在绿中介的报价，最新均价58515元/平，虽然价格也不便宜，但是明显还是跟金石公馆有差别的。

NO.03

看完了周边次新房的对比，最后再来说说7.58万/平的中海长安誉，能买吗？

要告诉你，能买。

但这要加一个限定条件，就是这个房子你首先是要用来自住为主的，

因为目前的京楼市场情况买新房，多数价格在短期内都不会有太大的波动。

即便是指导价涨了那可能也就是2000-3000的事儿。

不过虽然增值不易，但保值问题不大。

周边的金石、金玺公馆二手房的价格已经相对稳定，好楼层好户型的房源甚至还能卖出个稍好价格。

作为纯商品改善新房长安誉来说，只要正常发挥，怎么也不能比他之前的两个兄弟要差，

再加上古城这地方城市界面发展已经比较成熟，保值还是可以的。

但假如你就是单纯的想用它来作为投资用，那我就劝您还是要冷静冷静。

即便是你看到在已经过去的二月份京楼的新房、二手房成交量都涨了，但那不意味房价就真的还能起飞。

毕竟普涨时代已经过去了。