开发商弃“车”止损 轻资产长租公寓运营商将面临融资难?

文 | 原创中心 刘莹

昔日红火的长租公寓危机正四面而来。

这种危机在朗诗绿色集团和远洋集团中率先出现。5月14日和6月11日，这两家公司先后传出了从集团内部剥离亏损状态长租公寓版块的消息，朗诗绿色集团发布的公告称，将把处于亏损状态的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务等5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团。

远洋紧随其后。消息称，远洋计划年内剥离旗下长租公寓业务，尽管公告未出，但焦点地产新闻在向远洋相关人士问询时，对方并未否认。这个自2016年开始涉猎长租业务的老牌央企，曾经非常重视其旗下长租公寓产品 “邦舍”的推广，并一度号称要将“邦舍”打造成“新精英排名前列成长社区”，同时大力布局。远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾对长租大为期待，“未来存量市场是非常大的，诞生千亿级别的企业并不难。”远洋邦舍负责人也对长租未来有过美好的憧憬。

这种态度，在远洋2018年业绩会上发生了转变，李明开始回避关于“投资者追问的长租话题，转而强调要关注产业”。亏损是永恒的主题，“邦舍”并未为远洋贡献足够的利润是态度转变的直接原因，远洋业绩报告显示， 2018年，远洋的营业总额为414.22亿元，同比下降10%，主营收入仍然在传统物业开发，“邦舍”等多元化业务的贡献率仅占14%，管理房源数量也从较高时的5000间减至3452间。

朗诗的答复和远洋相似，不同的是，朗诗从不讳言对“长租公寓”的不满，公告直言，预计未来两年，处于培育期的朗诗寓仍将继续处于亏损状态，产生资本开支，因此集团做出剥离的决定，也是于公司止损。据悉，2017-2018两年里长租公寓业务合计为朗诗带来了2.34亿元的亏损，随着规模的扩大，损失在未来只会更多。

长租公寓“亏损”的现象早已成为业内共识。排名前列太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想表示，目前长租公寓的普遍投资回报率仅在1%-1.5%左右，极少数长租公寓企业的投资回报率可以达到2%，而目前市场上大部分的甲级写字楼产品毛收益率在4%-5%左右，优质的购物中心毛收益率在5%-7%左右，与这些产品相比，长租公寓的盈利性实在太低。

盈利难的问题，在一些开发商的龙头企业里也并未有所改观。以长租公寓运营的佼佼者龙湖冠寓为例，在龙湖2018年年报中显示，集团物业投资租金收入为40.9亿，冠寓的收入占比仅为其中的10.4%，录得租金收入仅有4.2亿元，并不赚钱。

加之，目前来看，长租公寓的客群主要以初入职场者为主，这些人群的收入普遍偏低，在选择房源时，租金往往成为较为敏感的因素，实际的租赁中，企业还要不定时的推出更多的“老带新、新客户减免，新店开业打折”等优惠才可实现租赁，仅靠租金差，收益有限。

另一方面，长租公寓的运营成本也是一直以来被诟病的问题。“运维、物业都需要钱”，知情人士表示，“长租公寓的日常运营需要投入足够多的人力物力成本，且租赁回款周期缓慢，5年以上的培育期是再正常不过的现象，这于赚惯快钱的开发商来说，必然难以适应。”

“钱”紧，弃“车”止损

开发商“资金链”紧张，是另外一个十分重要的原因。李想透露，自2018年下半年以来，开发商融资紧张，负债压力大已是常事，加之监管趋严，销售下滑，自然做出一些舍弃。2019年3月，同策研究院发布的《2018-2019年房企融资白皮书》显示，去年全年，房企的到位资金规模仅为165963亿元，特别值同比2017年增长6.4%；增速却相比2017年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年较高点15.2%的增速回落8.8个百分点，对李想的说法进行了佐证。

监管不会放松是另外一个重要的层面。6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上表示，要对一些地方房地产金融化的问题给予正视，他表示，历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，较终都要付出沉重代价。这意味着房地产企业的监管环境短期内并未有放松的意思。

巨大的债务压力倒逼开发商只能选择重点业务进行留存。恒大研究院的数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，并将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。债务密集到期、国内楼市严格调控，房企借新还旧，并逐渐剥离不盈利的业务而及时止损成为不得已而为之的对策。加之，前两年，政府大力推行长租公寓业务之时，给予了颇多的政策利好，其中不乏投机的企业以享受利好政策或捆绑上市的目的介入长租领域，市场环境不佳的情况下，只能适当舍弃，李想称。

但是同时，李想也提及，不同的企业自持长租公寓运营方式应该被不同的对待，于一些背靠上市房企的长租公寓运营而言，由于港交所更加重视上市公司的整体市值，长租公寓的长久亏损会影响企业的整体利润率，进而拉低公司市值，影响股东信心，出于顾全大局的考虑，部分港交所上市的开发商可能会做出"剥离"的选择，以及时将损失降到较低，而于沪深上市的房企自持长租公寓运营而言，情况便会有所改变。

与此同时，市场上还存在一些，背靠国企、出于公益和回馈社会为目的进行运营的长租公寓，于它们来说，尽管长租业务持续亏损的状况依然难改，但是由于经营目的不同，经营状况也会暂时稳定。

轻资产长租公寓运营商面临融资难？

关于长租公寓的话题从未间断。自去年前我爱我家副总裁胡景晖爆出长租公寓将会“爆仓”的消息以来，负面消息不断，甚至，据蓝鲸财经报道，有央企背景的长租公寓企业也爆出了资金和管理的问题，租户投诉不断。

事实也正如胡景晖预测般发展。统计显示，去年一年，长租公寓爆仓不断，继2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓后，短短4个月，8家长租公寓再被爆出"资金链断裂"，10月，4家长租公寓再次"爆仓"，危机不断。

频传“爆仓”而盈利不佳的情况下，会不会影响诸如乐乎、自如一类的轻资产运营商在资本方的受信任程度？于此，李想表示，于长租公寓运营的重资产和轻资产两种模式而言，重资产运营方由于有资产加持，从来都受到资本方更多的青睐，而轻资产运营方通过打包整体运营方案来获得认可的方式则需要多费一番口舌。但目前来看，部分的重资产企业可能选择退出长租公寓版块，这于轻资产运营方来说，也许是利好。尽管，长租公寓弊端频现，负面消息频出，但是其政策支持下市场蓝海的现状依然未改，未来，一些综合实力强、有品牌、有强运营能力的轻资产长租公寓运营商，依然会被资本信赖，而获得发展利好。

数据方面，截至目前的长租公寓融资情况，尚主要偏向于早期，融资危机尚未出现。2019年以来，先后有长租公寓运营商蛋壳公寓公开对外宣布获得5亿美元C轮融资，今年2月窝趣公寓也宣布了获得近2亿元B轮融资的消息，3月，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资，融资面良好。

业内人士表示，尽管长租公寓项目之前在融资方面有很大力度，但是其资金回笼效果不佳，还是值得反思。

“利好”和“不利”的消息是否会相继而来？焦点地产新闻将持续关注。