教你解读北京物业新规 东望二期加推在即
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《北京市物业管理条例（草案）》10月22日公布并公开征求意见。条例草案要求建立物业服务收费动态调整机制。条例草案根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理：商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。
用大家都能听懂的白话是怎样解读的呢？
（以下内容来源于京房字）
1 、收房后：第二个月开始交物业费
目前北京是要求前期物业服务阶段，是开发商来负责的，也就是物业费也是开发商掏。
不过，新的《北京市物业管理条例》拟直接划定了物业费的收费期限。就是前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担。
也就是说，这次拟明确，从交房的第二个月起，就是业主自己交物业费了。如果碰上了月底交房的（很多项目都是这样），基本上全部的物业费都是业主掏了。
2、 业主大会：居委会人员任筹备组长
这次《条例》中，对于业主大会成立的要求没有太大的变化。
小区给业主交房达到总面积的一半以上的，面积占5%、人数占5%的业主或者开发商，可以向街道、乡镇政府提出成立业主大会的申请。
首次业主大会很重要，要通过小区的管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。
这些决议，也要面积和人数双过半的业主同意。
业委会的委员候选人则通过社区党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐、产权单位推荐。
3、 业主大会成立难：物业管理委员会代行
不过这些年的实际情况看，毕竟业主众多，成立业主大会和业委会很难，北京目前有五分之四的小区都还没有成立业主大会和业委会
很难成立怎么办？业主们的意志如何体现和实施？
这些新条例中，北京创新提出了一个“物业管理委员会”的新组织。
对于不具备成立业主大会条件的；或是具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；或是业主大会成立后，未能选举产生业委会的；或是需要重新选举业委会，经物业所在地街道办、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业委会的。街道办或乡镇政府将负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。
4 、物业费：动态调整、业主和物业协商
接下来就是大家较关心的物业费了。
物业费也是较纠结的，很多物业公司都会认为物业费太低，包不住自己的成本，而且还会导致服务服务的降低，比如保安都换成了老年人。
业主们则认为物业费太高，与物业服务无法质价相等，甚至一些业主采取了拒交物业费的方式。
此次《条例》拟规定，物业服务收费实行市场调节价并动态调整。
市住建委会发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。
5 、换物业：6个月前决定是否续聘
条例拟规定，原先的物业服务合同期限届满的6个月前，业委会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业公司。
如果是决定解聘原物业，物业公司要自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。
原物业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。
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（90平样板间的拐角飘窗）
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