民宿新规冲击房产投资市场，在日本投资民宿到底还有没有出路?据日本观光厅公布的数据显示，2012年访日游客数还不到1000万，2015年激增到了1950万，2017年人数达到了2900万左右，而且还定下了要在举办东京奥运会的2020年吸引4000万游客入境。在整个日本酒店客房数量不足的情况越来越严重的现在，投资民宿就显得非常具有前景了。

在此背景下，大阪市于2016年10月率先成立民宿特区，解禁了民宿的经营，这使得在大阪的民宿投资开始出现升温。随着大阪世博会，梦州赌场计划的进行，现在大阪投资越来越热，而且大阪作为去关西旅游的入口，承担这游客住宿的重要任务。那么，在日本投资民宿到底还有没有出路?

投资民宿的发展前景：

一. 市场环境

1)东京民宿大范围停业，造成普通旅馆和酒店的价格上涨!

随着东京民宿新法出台，有民宿资格证的民宿才有权利在airbnb、booking等民宿搜索平台上登载入住信息，在市面上现有经营的民宿中95%以上都为无证经营状态。

为什么95%的民宿都无法取得民宿资格证?

因为东京民宿多是在普通居民楼中经营，会对周边住户正常生活产生影响，所以物业公司不允许居民楼内经营民宿。因此无法得到物业的许可。造成申请不到民宿资格证的窘境。伴随民宿的退场，接下来会有更多的旅馆来填补廉价住宿市场。

2)下图为世界各大旅游城市酒店与廉价住宿的出售价格对比，日本市场的价格差一目了然。廉价住宿售价上涨趋势明显。

数据来自世界较大住宿销售平台(airbnb)

3)旅游业的兴盛

图来自于日本观光局，赴日旅游人数呈逐年上升趋势

随着持多次往返签证的游客和代购数量的激增，选择廉价住宿设施的顾客群体数量稳步上升。这种价格实惠、可自主烹调等生活感十足的旅馆将会更容易让消费者接受和喜欢。

下面我们一起来看看特区民宿和普通民宿的异同?

1.营业时间

特区民宿：365天，也就是天天都能接客不受限制。

新法民宿：180天，这是较多的情况。很多区设了限制，周一到周五不能营业，或者只能在指定期间营业等。每个行政区的条例不一样，不能一概而论。东京23区当中，有五个区是可以较大180天营业的。分别是墨田区，丰岛区，北区，葛飾区、江戸川区。

2.区域限制

特区民宿;目前只有大田区和大阪市可以。但并不是全部区域。大田区的话可以将自己的物件所在地对照下面的地图。所在是黄色区域，则是满足用地限制的，可以考虑申请。

新法民宿：原则上，居住专用地是不可以的。但是区域所不会给出非常明确的图例，所以需要一一确认。条例中明确规定文教区不可用的则不得不放弃。

3.根据法律

特区民宿：特区法，消防法

新法民宿：民宿新法，行政条例，消防法

由此可以看出新法民宿受的限制要多一点。各地行政条例都是各个行政区掌权设定。行政区的态度很大程度上决定了难易。

客观来讲以投资赚钱为目的的，选择特区民宿比较好。自己居住优先，闲暇时刻用来做民宿的购房，则可以考虑新法民宿。如果考虑经营管理在留资格的结合，日本东宁地产推荐您考虑特区民宿投资。