作者：王雪翊

新城悦服务（1755.HK）位居中国投资协会、标准排名联合发布的“2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50”排行榜第11名。

3月12日，新城悦服务发布了2020年业绩公告。公告显示，2020年新城悦服务总营业收入为28.7亿元，同比增长41.6%。毛利润为8.8亿元，同比增长46.8%。净利润为4.9亿元，增速为62%。多项核心指标表现良好。

新城悦服务智慧运营中心智慧大屏

同时，集团的在管面积为约1.014亿平方米，较2019年末净增加68.6%，即约0.412亿平方米，在规模上成功突破一亿平方米的大关，在头部物企中有了话语权。

基于2020年的良好表现，多家机构上调其评级和目标价。安信国际发布研究报告，上调新城悦服务2021-2022年净利预测4.6%~5%，继续看好其长远发展，维持“买入”评级，目标价上调至40港元。

花旗银行发表报告表示，深交所日前将新城悦服务纳入港股通内，将增加投资者兴趣，重申其“买入”评级，目标价由35港元上调至36.8港元。

投资机构的看好为未来新城悦服务的融资活动进一步注入强心剂。

同时，新城悦服务开始发力收并购，2020年完成了对两家物业公司的股权收购，实现了上市后收购零突破。这两笔收并购是其在管规模扩大的主要原因之一，在当前物管行业加速整合的大背景下亦有积极意义。

业绩会上，新城悦服务董事长戚小明定下了“三年三倍”目标：2021年，新城悦服务的在管面积目标是要达到1.5亿平方米，合约面积达到2.7亿平方米。从更长远来看，到2023年，在管面积要达到2.8亿平方米，其中第三方的拓展项目占比要达到50%；合约面积要达到4.2亿平方米，合约面积和在管面积的比要维持在1.5左右。

这展现了新城悦服务管理层强大的野心。但2023年的目标规模几乎是现在的翻倍增长，想要实现这一目标对新城悦服务来说也并不容易，还需时间来验证。

收入稳定增长，盈利指标良性发展

新城悦服务于1996年创立于江苏常州，现总部设于上海，为跨足住宅服务、商业服务、办公服务的综合性物业管理服务企业，2018年11月6日正式在香港交易所主板挂牌上市。

近年来，新城悦服务的营业总收入和利润实现稳定增长。2017-2020年，营业总收入分别为8.66亿元、11.5亿元，20.24亿元、28.66亿元，毛利润分别为2.42亿元、3.39亿元、6亿元、8.81亿元，归母净利润分别为0.73亿元、1.5亿元、2.82亿元和4.52亿元。

2017-2020年，营业总收入同比增长分别为51.1%、32.73%、76.01%、41.62%，毛利润同比增长分别为49.59%、39.93%、76.97%、41.62%，归母净利润同比增长分别为69.4%、104.88%、87.51%、60.41%。

三项经营指标的同比增长均呈现波动趋势，且在2020年增幅有所减缓，但从数值来看，增长幅度依然较为可观。

三项指标中增长幅度较低的是营业收入，毛利润的同比增长略微高于营业总收入的同比增长，归母净利润的同比增长则远远高于另外两项指标，说明新城悦服务收入增长促进盈利增长的能力较强，有利于其盈利能力长期、可持续发展。

毛利率和净利率是反映盈利能力的另一指标。

2017-2020年，新城悦服务的毛利率较为稳定，维持在25%~30%区间内，在2020年有略微增长，达到近年来的较高值30.73%。

净利率的增长幅度要稍高于毛利率，从2017年的10.59%增长至2020年的17.06%。

同行业对比来看，2019年26家上市物企的净利率均值和毛利率均值分别为12.1%和29.4%，新城悦服务二者基本达到行业平均水平，但与头部物企尚存在差距。

根据乐居财经发布的2020上半年上市物企盈利榜，新城悦服务的毛利率和净利率水平均位于行业中游。

整体上看，经营收入指标与利率指标均反映出新城悦服务的盈利能力较为稳定。

在偿债能力方面，新城悦服务的负债情况反映了物管行业传统的“轻资产”运营特点。

除2017年达到76.76%的较高水平外， 2018年下降至44.14%，2020年为57.47%，整体资产负债率较低。且负债中贸易应付款等流动负债占比接近100%，无任何借款。

从短期偿债来看，新城悦服务的流动比率自2018年达到峰值2.2之后逐年下降，2020年流动比率为1.61，短期偿债能力略有下降。从数值上看，新城悦服务的流动比率小于标准值2。

根据《2020物业服务企业上市公司测评报告》，2019年26家上市物企的流动比率均高于1，主要处于1.12至3.56范围内，平均值为1.92。近半数的上市物企流动比率接近或超过2。同行业对比，新城悦服务的流动比率低于行业均值，有进一步提升的空间。

流动比率下降可能由于流动负债上升。其合同负债在2020年大幅上升，从2019年年底的3.9亿元增加至6.28亿元，增长幅度达61.02%。

这一增长并非坏事，合同负债主要为物业管理服务的客户预付款，体现了物企对业务上下游的话语权和对业主物业费提前收缴的情况，新城悦服务年内的合同负债上升表明其对服务议价话语权增强。

此外，虽然短期偿债能力有所降低，但新城悦服务在2020年的资金流动性依旧充足。

业绩公告显示，2020年集团经营活动所得的现金净额达到约人民币7.87亿元，为净利润的1.61倍，较2019年同期的5.447亿元增长约44.5%。

增值业务大幅增长，毛利率受新业务冲击

新城悦服务的收入主要来源于四大板块：物业管理服务，社区增值服务，智慧园区服务及开发商增值服务。

2020年业绩公告显示，2020年物业管理服务收入同比增长47.8%，作为物业公司的传统业务，其增长已进入稳定期。社区增值服务同比增长达118.6%，在四项业务中增幅较大。智慧园区服务和开发商增值服务相对较低，分别为29.8%和11.9%。

从四类业务在收入中的占比来看，2020年物业管理服务收入在总收入中的占比增长约2%，至43.7%。社区增值服务收入占比相比2019年成倍增长至17.4%，但占比依旧较低。智慧园区服务和开发商增值服务在总收入中的占比则出现下降，分别下降约3.75%和6.7%。

虽然社区增值业务在总收入中的占比并不高，但增长却相当可观。

目前，许多物业公司都瞄准了社区增值业务这一蓝海市场，试图从传统的物业管理服务模式转型，在此基础上向综合物业运营商转型。

新城悦服务亦不例外。2020年业绩公告显示，增值业务板块的毛利约人民币2.14亿元，占集团总毛利比例的24.3%，成为第二大利润来源。

新城悦服务的社区增值业务主要包括公共资源管理服务、设施设备服务、广泛装修服务、资产管理服务、餐饮服务以及其他多种家居生活服务，并将这些业务划分为成熟业务和新兴业务两大板块。

其中，成熟业务模块包括拎包入住、车位尾盘和公共资源管理，整体占总收入比重为62.4%，整体同比增速为89.5%。

新兴业务板块包括零售、团膳以及设施设备服务。其中，团餐业务为集团2020年新进入领域，新兴业务板块年内产生的收入达到1.87亿元，收入占比为37.6%，年收入增长超过了150%，也是未来寄予厚望更加快速增长的领域。新兴业务的高速增长是社区增值业务整体实现大幅增长的主要原因。

一方面，新兴业务拉动社区增值业务收入大涨。另一方面，部分增值业务毛利率偏低，拉低了社区增值业务的整体毛利率。

业绩公告显示，除社区增值服务外，另外三项业务的毛利率在2020年均有不同程度增加。物业管理服务的毛利率从2019年的28.5%增加至31.3%，智慧园区服务的毛利率微增0.3个百分点至16.4%，开发商增值服务的毛利率也由27.9%小幅增加至29%。而社区增值服务的毛利率却由2019年的56.6%大幅下滑13.6%至43%。

相比传统的物业管理服务，物管公司社区增值服务的毛利率普遍较高，一般维持在50%以上。新城悦服务社区增值服务板块2020年43%的毛利率并不理想，在行业内属于偏低水平。

对此，新城悦服务管理层在业绩公告上解释称，社区零售业务、拎包入住业务等本身毛利率较低，其大幅增长拖累了整体毛利率。

当前，社区增值业务依旧处于探索初期阶段，开发的新兴业务和毛利率和其带来的收入增长并不稳定，成熟业务现有的模式也不一定能实现规模经济和较优效益，可能仍然需要进一步优化。

这给新城悦服务的盈利能力带来不确定性，进而给整体毛利率带来负面影响。新城悦服务需要在创新业务和稳定利率上寻求平衡点，或许需要谨慎扩展新业务，并着力提高现有业务的毛利率水平。

在管规模大涨，外拓能力明显增强

物业管理服务取得较大增长的主要原因是其规模面积在年内大幅扩大。得益于“一核两增”战略的实施，新城悦服务的在管面积和合约面积实现较大突破。

截至2020年12月31日，集团的在管面积为约1.014亿平方米，较2019年年末净增加约0.412亿平方米，增幅约68.6%。合约面积约为2.031亿平方米，较2019年年末净增加约0.503亿平方米，增幅约为33.0%。总合约面积与在管面积之比约为2，表明新城悦服务在管面积规模跃升的同时，储备面积亦十分充足，随着未来合约面积转化将会继续加快推动新城悦服务规模增速。

在规模扩张的同时，新城悦服务的独立性也明显提高。

2020年，其来自第三方的在管面积大幅增加137.8%，占总面积比重从2019年的28.9%上升至40.7%，增加11.8个百分点。来自第三方的合约面积大幅增加94%，面积占比由2019年的21.8%上升至2020年的32%。

第三方面积大幅上升，一方面来自新城悦服务的自主外拓，另一方面来自年内进行的收并购，其中项目直接拓展占比达到55%，收并购占比约45%。

2020年，新城悦服务推进以新楼盘为主的第三方项目拓展战略，全年完成约1900万平方米的项目拓展，这个数字接近2019年的2倍，其第三方外拓能力明显增强。

收并购同样对第三方面积贡献颇大。2020业绩公告显示，年内公司完成了上市以来排名前列单和第二单并购，分别于2020年5月和11月完成了对诚悦时代和大连华安的并购，带来了约1600万平方米的在管面积。

在业绩发布会上，谈及未来规模增长的时候，戚小明表示：未来新城悦将坚持“334原则”，即：新增管理规模中30%来自并购，30%由新城供给、40%来自新城悦自身拓展及新城集团的拓展获取。在项目拓展上则以新项目为主，保证60%以上为新项目，保障企业的高质量拓展。

与其他物管公司一样，新城悦服务在着力提高独立性，降低对母公司面积输送依赖的同时，依旧无法避免第三方面积占比和收入占比存在“剪刀差”的问题。

2020年，新城系的在管面积占比为59.3%，对收入的贡献高达72.2%。第三方面积占比为40.7%，收入占比仅为27.8%，面积收入占比严重不平衡。

进一步与去年同期对比，2019年新城系71.1%的在管面积贡献了77.5%的物业收入，来自第三方占比28.9%的在管面积贡献了占比22.5%的物业收入。

虽然从趋势上看，第三方在管面积对收入的贡献在2020年有所上升，但从比例增加来看，第三方在管面积占比提升11.8%，而其对收入的贡献仅增加5.3%，这进一步加剧了面积和收入占比的不平衡现象。

“剪刀差”其实是由于对第三方收取的物业管理服务费用相对偏低所致。持续扩大或许会拖累物业管理服务板块毛利率，并对这一业务板块的长期盈利能力造成负面影响。

配股筹资发力收并购

2020年是物业行业高速发展的一年，共有18家物业公司IPO登陆资本市场，而与此同时，物业行业的集中度整合加快，行业分化加剧，优势向龙头企业聚集。而在管规模是划分物管企业体量的主要参考指标，以及物业企业发展和收入增长的主要驱动力。

在行业整合的大背景下，提高在管规模，特别是提高第三方面积的市场占有率，从而提高行业地位，对物业公司来说是重中之重。

在提高在管面积的三种途径之中，越来越多的上市物业公司把目光投向收并购，意图通过扩大并表范围迅速实现在管规模跃升。

2020年物业行业收并购频发。据克而瑞统计，2020年上市物企共发生60余次收并购。

新城悦服务亦看准时机发力收并购，完成上市两年后的排名前列单和第二单并购，这对在管规模的提升贡献十分显著。年内集团新增在管面积为4430.3万平方米，其中收购的新增面积1600万平方米占比约为36%。

收并购除了对规模提升带来显著效应之外，亦是进行集团战略化布局，进军多元化领域的利器之一。新城悦服务通过收购诚悦时代实现了在办公楼和产业园业态的战略性布局，并进入了团餐业务领域。通过收购大连华安实现了在环渤海区域的战略布局。

横向收购提高在管规模，纵向收购布局专业化领域，无疑是未来物企收并购的核心逻辑。

克而瑞物管指出，行业将迎来收并购高峰期，大量资金将在收并购市场掀起更大风浪。随着收并购越来越频繁，对资金的需求将会越来越高。

新城悦服务在两单收并购之后，所余资金已不多，自2018年上市募集约5.4亿元净额后，其60%约3.23亿元拟用于“获得物业管理项目”的款项，已用去2.57亿元，余额仅剩6590万元。其截止2020年年末的现金及现金等价物18.8亿元中，留出了20%用作收并购，约有3.76亿元。

因此，出于对未来收并购所需资金的支持，新城悦服务选择了配股筹资的方式。

3月16日，新城悦服务发布公告，拟配售发行5000万股新股，占扩大后股本约5.74%，每股发售定价20.8港元，预计募集款项净额为10.32亿港元。

3月18日，新城悦服务发布补充公告，披露了此次配股所募集资金的具体用途：60%用于收购物业管理公司，于深耕区域（如长三角、环渤海、中西部）收购或投资3-5家住宅物业管理公司，所涉领域包括非住宅类物业管理公司（包括写字楼、工业区、公共楼宇、医院及学校）。30%用于收购于社区增值服务业务配套的下游公司，10%用于升级信息科技基础设施。

通过资金用途，新城悦服务未来的战略布局一方面进一步提高规模，特别是提高在非住宅领域的在管面积，另一方面发力社区增值业务，继续进行新业务尝试。

新城悦服务的此次配售已于3月23日完成，所募资金加上先前剩余用于收并购的金额已相当可观。

在物管行业收并购频现“大鱼吃小鱼”和“大鱼吃大鱼”的当下，良好的资金储备将成为新城悦服务突围收并购厮杀的坚实基础。

收并购无疑成为抢占物管规模赛道的热点，收并购之后如何进行集团内部资源的有效整合同样是重中之重。若没有有效整合与战略规划，收购后进入的新领域运营不佳亦可能拖累盈利。

新城悦服务在2020年内通过收购进入的新业务领域，如团餐行业利润偏低，已导致社区增值服务板块整体毛利率下滑。

从短期看，收并购带来的新业务对盈利的冲击似乎无可避免。长期来看，能否逐渐提高利润则要看新城悦服务后续的管理能力。

科技赋能智慧园区，注重绿色环保

住房和城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，意在通过推进智慧物业管理服务平台建设，打造智慧化社区，从而促进城市加速向智慧化城市转型，构建居住社区生活服务生态，为居民提供智慧物业服务。

在这一方面新城悦服务已率先布局，以科技赋能社区管理，从而提高运营效率和降低成本，更专业地响应客户诉求。

新城悦服务的智慧园区服务为四大核心业务板块之一，主要为各类项目提供一站式的智慧解决方案，业态覆盖住宅、写字楼和综合体等。2020年，智能园区服务启动了承接第三方项目，全年共承接8个项目，合约总金额约人民币0.749亿元，这8个项目中包括上海核心城区高端购物中心、深圳国际五星级酒店等项目。2021年年初，集团的子公司江苏若鸿智能科技有限公司已经成功进行高新技术企业备案，未来集团的智能园区业务将可以享受到更优惠的税率，有助于相应板块的利润率提升。

2021年2月28日，新城悦服务智慧运营中心揭幕。新城悦智慧运营中心智慧大屏、AI、便捷的智能终端覆盖全服务场景，对400系统、CRM系统、客户分析系统进行智能算法的一一匹配，满足客户不断升级的生活需求，通过智慧大屏、AI、便捷的智能终端覆盖全服务场景，为客户提供更加“懂人心”的服务，同时对管理过程监督、跟踪、衡量，持续优化，保证品质服务的扎实落地。

新城悦服务还致力于打造5G社区，结合AI、大数据等技术打造邻里、健康、教育、服务、环保等5大生活场景，例如无感通行、人脸识别等应用已陆续在新城悦社区中落地启用。

在环境方面，新城悦服务倡导“绿色办公”，实施一系列绿色办公措施，如无纸化办公和电力分控，较大限度地减少运营和办公活动对环境的影响。并积极发展“绿色社区”，建立环境管理体系，并获得了GB/T24001-2016和ISO14001:2015的外部认证，采用多种节能、节水及减排的措施及政策，减少对环境的负面影响。