随着政策的调控，今年北京二手房市场又经历了一个从上涨到下跌的周期。在限购政策的影响下，量涨价升和量少价跌似乎是不变的规律。但实际上，除了成交价格和成交量之外，具体到成交的细节还有两个十分具有参考价值的指标：议价空间和成交周期。今天我们就来看看这两个指标在房价波动周期中是如何变化的。

议价空间：房源在中介挂牌上架的价格与较终成交价格之差，为了更为合理，一般采用占总价的百分比表示；

成交周期：房源在中介挂牌上架的时间与成交时间之间的间隔，一般从几天到上百天不等。

上图是2017年1-7月主要区县的成交周期及议价空间变化趋势图。其中每个区县使用不同的颜色气泡，并按照1月(Jan)到7月(Jul)的时间顺序连接。从图中我们可以看出：

所有区县均经历了从1月到3月议价空间不断缩短，而从4月到7月议价空间不断加大的过程；

4月、5月、6月各区县的议价空间均显著增加，而7月份的议价空间相比6月变化不大；

各区县均经历了成交周期先缩短后加长的阶段，其中3月和4月的成交周期较短，7月的成交周期则显著变长；

1月份各区县议价空间相差不大，均处于2%左右；7月份议价空间各区县基本处于4%-7%的区间，其中昌平议价空间较小，东城议价空间相对较大；

成交周期上，大兴、石景山和昌平的成交周期相对较短；而通州的成交周期变动较小，1月至6月一直处于45天左右；

议价空间变动较大的月份，成交周期均相对较短。

总结而言，今年过去的7个月房价涨跌的套路如下：

排名前列阶段（上涨）：成交量增加，成交周期缩短，议价空间极其有限；

第二阶段（下跌）：部分价格下调的二手房能够短时间成交，价格未下调的房子则难于成交。表现为成交房源议价空间较大，成交周期仍然较短；

第三阶段（下跌）：成交量维持低位，之前挂出的价格未下调的房源逐渐下调价格并成交，表现为议价空间较大，成交周期变长。

由于7月份成交议价空间基本不再继续扩大，房市很可能已经进入价格和成交的平衡期。在平衡状态下，随着买卖双方对于目前的价格逐渐接受，新上二手房挂牌价格将逐渐向成交价格靠拢，议价空间将会逐步收窄，成交周期也可能会略微缩短。当然，由于北京的房市受普遍预期以及政策影响十分大，后续的走势如何还需要拭目以待。

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