后限竞房时代，二环最后的限竞神盘——永定府最近终于有新动静了。

优越的地理位置+倒挂周边楼盘的价格，让17年拿地后一直未露面的永定府神秘感狠狠拉满。

永定府地处南二环永定门桥南500米，距离天安门直线距离4公里，紧邻8号线和14号线永定门外站。

项目一路之隔的纯商品房天坛府开盘价12万；周边次新二手房挂牌价约10万+；永定府限均价89068元，有多划算不用血拼姐多说了。

按照限价来算，二环60多平左右的小户型，总价约580万就能上车。但是最近传出，永定府转共产了！是新型共有产权房，像树村学府壹号院那种纯商品共产房。

限售期满后，购房人再出售该房子，政府按产权比例以市值收回份额，房子转为普通商品房。

也就是说转共产后，如果政府持有产权20%，你能以限售价89068元/㎡买到80%的房子份额，但今后卖掉你需要以市场价赎回那20%的份额之后再交易。姐按照政府持有20%倒推了一下，相当于转共之后的这房子均价是11w+了（当然一直自住不出手没影响）。

明显的价格倒挂优势不见了！到嘴的鸭子说飞就飞了！

那为啥转共产？

现在永定府和周边房价相比，倒挂2万+，如果不转相当于买到一平就挣2万，更得挤破脑袋了。

这样一来对房地产市场稳房价、稳预期的目标十分不利，与其给谁挣这2万都不合适，干脆政府拿走吧。

所以说到底还是为了“稳”。大家不用因为限竞房转共产房感到意外，纵观今年的北京楼市，稳已经成了最为核心的根基与宗旨！

比如上周五刚刚来袭的三批次供地，为了稳（稳房价、稳地价、稳预期），土拍规则较之前已经有了很大的调整，下面姐给大家仔细说说。

三批供地6宗地块涉及“现房销售”而二批次仅1宗

三批供地一共12宗地块，包含朝阳管庄、房山、门头沟、密云在内的5宗要竞现房销售面积，最火爆的劲松必须全部现房销售！

要知道第二次土拍中，仅大兴黄村这一地块有竞现房销售面积的要求。一直以来，房地产市场90%以上都是期房销售，如今逐渐铺开现房销售了。

推行现房销售保护购房人、稳住预期

这次推行现房销售，一方面可以保证项目错峰入市。今年京楼市场比如朝阳项目的扎堆入市大家已经看到了，全部赶在一起，竞争太大选择太多，最后导致各家去化情况都不如意。

现房销售刚好能避免这种情况，比如管庄一共两块地，一宗要竞现房销售，一宗却不用，可以错开入市时间。另一方面，现房销售能够保护购房人，稳住楼市预期。

期房销售，维权、烂尾的情况很容易出现。虽然在期房交易中，购房人预付的资金也会先进入指定的资金监管系统，没有直接到开发商手里，等施工到一定进度，房企才可以按比例提取。

但开发商、施工单位、zf之间的联系千丝万缕环环相扣，所以就会出现一种现象：部分房企为了提前拿到预售资金缓解债务压力，会与施工单位沟通好，向上虚报施工进度，提前预支这部分钱。

一旦房企资金链断裂，我们看到的延期交房、烂尾楼就出现了。这几年这类的情况层出不穷，新闻爆出的数不胜数，比如↓

所以土拍规则转变的越来越严，从对房企拿地资金来源审核，到现在需要竞现房销售面积，就很好理解了。

现房销售能避免维权、烂尾的出现；对房企来说这是企业资金实力的证明，对购房人来说现房销售是顺利买房的保障，对房地产市场来说是稳住预期的根基。

那现房销售离全面实行还有多远？

既然现房销售这么好，为啥不全面实行呢？

不是不想，而是做不到。

现房销售需要房企拥有雄厚的现金流保周转，不然从拿地到回款要三年左右，三年无利润容易饿死。

在三道红线卡死之下，很多房企债务风险过高都难存活，很明显如果全部要求现房销售，现在的房企保守估计得死一半。

这次北京的试点地块现房销售，是从土地供应阶段采取的政策措施。

除去劲松那一块就是要求现房销售外，其他的5宗得等到开发商土拍现场竞价时，竞到上限之后，才转入竞现房销售面积；也就是说还有一种可能：土拍没那么火爆，没竞到上限的话，就不用现房销售。

所以真正取消预售，实行现房销售，是非常复杂的。

仅从土拍层面要求远远不够，还涉及到地产市场整体预售制度的转变、房企经营模式变更等等方面，这还需要很长的一段路要走。

无论是今后现房销售大面积实现，还是前面提到的限竞房转共产；当以“稳”为根基及核心目的时，这些就都变得合理并且可行起来。