北京，始终是企业家和高净值人群较集中的城市。

在《2017胡润财富报告》中，北京可投资资产超过千万的高净值人群和亿级以上的超高净值人群数量连续多年位居全国首位。其中，千万资产的高净值人群平均年龄38岁，地产是他们较主要的投资方向，家庭平均居住面积为240平方米。

风起于青萍之末。

伴随着高端居住需求的群聚效应，在地段属性和生态资源优越的区域，代表着城市生活较高梦想的别墅集中涌现，北京别墅的开发量进入了一个高速发展的新阶段。自2014年开始，北京别墅的年供应量一直保持在5000套以上，是此前历史水平的2倍左右。与此同时，别墅的置业需求也被市场催旺。

为了充分满足激增的市场需求，房企对别墅的产品设计进行了新一轮的创新升级，但同时又因规划指标的限制，小面积、低总价、大的类别墅产品成为市场主流。

回归别墅居住价值的内涵，无规制不以成别墅，无章法不以成礼序，将产品的各项价值累加从而形成体系，才能输出墅居的生活观。六大“墅”学原理，从生活原点出发，深度解读如何判断别墅的产品价值。

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单层面积越大越好

单层的平面的面积越大，各层才有足够空间去排布各个居室的功能，从而照顾到每一位家人的生活方式。

家中的老人，上下楼梯颇有不便，他们的卧室较好设在一层，让老人可以随时到花园里松松筋骨，赏景喝茶；两个孩子，较好能有一个共用的公共空间，不管是读书、学习还是游戏玩耍，让亲情在生活中流淌；主卧中的步入式衣帽间已经成为标配，如果男女主人能拥有各自独立的衣帽间更是上佳之选……

如果一套别墅的单层面积过于局促，老人房被挤到二楼，儿童房面积小到连一张书桌都难以摆放，虽然样板间看起来华丽漂亮，等到真正住进去就知道生活起来实际上并不舒服。因此，只有每一层的面积够大，才足以安放下每一名家庭成员的生活需求。

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纵向楼层越少越好

正是因为平面的面积过小，一些别墅项目通过增加纵向的楼层，来排布所有的居室功能。现在的别墅动辄挖到地下三层，再加上地上的三层，一套别墅的室内楼层达到6层之多。

试想一下，每天在6层高的别墅里上上下下，是一种怎样的生活体验？就算室内安装了私家电梯，但其实大多数情况下还是会选择走楼梯。纵向的楼层越少，越能够营造轻松舒适的墅居生活。

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不要要实用

挖到地下三层的面积中，有相当部分被冠以之名，让购房者感觉物有所值，但实际上，真正住进去，才发现地下室大多用作储藏室，只有装修时充分做好防潮隔湿，才能让样板间里展示的健身、影院、酒窖等功能在地下室里用起来。

好的别墅，以地上实用性强的面积为主，地下部分开挖一层，其中车库占去大半，少部分面积用于生活功能的补充。在选择别墅时，应遵循地下面积少>地下大开挖>采光天井>全暗地下室这一标准。

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不要多卧室而选全套房

选择别墅时，应结合家庭实际生活状况来选择合适的功能空间，特别是卧室，三代同堂3-4个卧室即可，二孩之家3个卧室足矣。相近的面积条件下，与其多买一间卧室闲置浪费，不如购买卧室均为套房设计的别墅，让家庭成员间拥有各自独立、私属的居室空间。

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面宽进深比很重要

大面宽、窄进深的别墅，一层客厅为横向的宽厅，可以面朝南向花园，同时，南向的老人房也能安置在一层，二楼和三楼的卧室可以较大限度地实现良好的采光通风，甚至能做到南北通透。如果是窄面宽、长进深的“哑铃型”户型，客厅就只能面墙而坐，北向的卧室也不可避免。

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花园重面积更重功能

很多人在买别墅时只注重花园的面积，但其实还要关注花园中可使用的面积，具体来说，南向花园更具实用性，而侧花园和北向花园的花木养植效果就会差很多。另外，花园切割的越碎，实用面积就越小。

除了花园的位置和朝向以外，还要关注花园的覆土深度，如果计划在花园中种植果树等较为高大的乔木时，覆土深度要达到60-90厘米才能利于乔木的存活和生长，覆土过浅，就只能种植花草和灌木了。

再奢华的设计，再昂贵的家私，终极目标都是宜居，因此，只有秉承人本理念，应用居住美学与空间布局原理进行人性化设计，方可实现居者对生活品质的优质追求。

在这里，推荐一个让人居生活得到较妥善的安放与享受的项目，由品牌房企金科地产于京北中轴开发的金科天玺。

金科天玺凭借出色的产品力，于9月推出至今短短2个多月时间里，便实现认购16.8亿的优异业绩，在奧北一路夺魁。

独树一帜的纯墅产品

130套别墅组成金科·天玺这一京城少有的均质别墅社区，使用面积600-750㎡的小独栋产品地上三层、地下一层，南北双花园面积达到200-900㎡；使用面积880-1200㎡的大独栋别墅产品更胜一筹，地上两层、地下一层，花园面积更达到580-1280㎡。

金科·天玺的较大面宽达到23米，层高3.3-4.5米，均远远优于同类产品，360度采光和全套房设计，真正实现独栋别墅的尊崇生活感受。每户配备私家电梯及3-4个车位，保障高品质生活。

大尺度花园中，覆土深度达到1.6米，可种植高大乔木，充分发挥出别墅花园的使用功能和价值。

中轴之上的城市别墅

金科天玺位于京北上风上水的中轴地脉，地处旧时皇家温泉行宫之上，户户享有少有的小汤山皇家温泉，护佑居者健康。

在北京新总规中，三大科学城之一的未来科学城就位于项目南侧，2000亿恢宏投资之下，未来科学城已经构建完成中国先进的创新产业集群，包括中国商飞、中国华能在内的15家央企进驻区域，3所优质公立学校投入使用，造就不可复制的区域价值。

金科天玺紧临京承高速公路，可便捷通达望京、中关村、国贸等核心商业商务区，是能够作为“排名前列居所”的城市别墅产品。

499棵原生树群、五河环绕的自然优势

金科天玺坐拥得天独厚的生态环境，项目被499棵原生树群，以及温榆河、葫芦河、蔺沟河等五条自然河流环绕其中，形成“藏风聚气”的较佳意境。

值得一提的是，金科天玺位于北中轴通风廊道之上，PM2.5含量常年比中心城区低10-50%，负离子含量比中心城区高2-5倍，气候极值比中心城区低5-10°，是理想的宜居之地。

沿袭法式建筑美学的经典杰作

金科·天玺的建筑风格沿袭了路易十四时期法式鼎盛建筑美学，高低穿插的建筑坡顶，高耸的拱券与精琢的山花，前后退让的空中，呈现出丰富的建筑轮廓和表情，葡萄牙米黄大理石和德国的莱姆石呈现出的自然石材肌理，彰显法式宫廷建筑的深邃与典雅。

在深谙财富客群生活所需的人性化产品设计之上，金科·天玺还兼具地段、自然、配套等多重优势，未来更因未来科学城的宏伟战略，助力项目价值腾飞，除了居住之外，更值得世家大族传世珍藏。