如果给今年的北京楼市提炼一个关键词，我想一定是「变革」。

首先，是规则之变。历年楼市调控的松紧考量皆有逻辑可循，楼市热则调控紧，经济冷则调控松。然而今年的楼市调控却始终保持着高压态势，限制需求、限制产品、限制定价，曾经的疏漏被一一封堵，冀望中的放松却遥遥无期。

其次，是市场之变。身处于同样的政策环境下，新房与二手市场罕见地出现了不同频率的波动。以刚需客群为主体的二手成交降至冰点，价格也出现裂缝，下滑幅度甚至达到15%-20%。而新房市场虽然因层出不穷的调控手段导致整体销量的回落，但不乏热销个案出现，同时价格也依旧坚挺。

第三，是产品之变。随着四季度限房价商品房和共有产权房的出现，将逐渐逆转新房市场三居、四居为主的产品结构，未来八、九十平方米的小户型、低总价住宅产品将成为北京楼市的供应主力。

较后，是客群之变。严厉的调控让投资投机需求遁形，楼市重新回归纯粹的自住需求。

从大的市场面来看，房价涨势得到立竿见影地控制，但是，在变革与动荡中，楼市却将与性价比时代See goodbye！

1

品质与价格的均好

众所周知，性价比指的是商品的性能与价格之间的关系，其中性能是轴心，以价格的波动来评判性价比的高低。

以今年北京楼市为例，热销项目的产生，无不是开发商以一线顶豪的标准打造产品，但定价却卡在预售价格的管制上，品质与价格均好，性价比“被”提升的结果。

但是自四季度开始，早在开发商拿地时便被限定售价的入市项目量将会逐步增多。当价格成为常量，产品就将成为变量，品质被定价所制约，高性价比时代也将随之终结。

特别是“9070”政策的重新实施，对于追求居住面积改善和品质升级的家庭来说，未来将面临着选择面不断收窄的窘境。

2

资产变现能力的强弱

商品的流通，是创造和实现价值必要的条件，因此，资产的本质就是变现能力的强弱。

变现能力通常表现在两个方面，其一是资产变现金额的多寡；其二是资产变现周期的长短。因此，评判资产的变现能力，就是能否在较短的时间内，用较少的资产占用去获取较大的现金数额。

从这一点来衡量，北京限定售价的房产均不能算做优质资产。未来的限房价商品房明确规定取得不动产权证5年内不得销售，在当前期房预售为主的现状下，物业的产权冻结年限将长达7-8年，无形中放大了资产价值的不确定风险。

无法流通、不能变现的房产，徒具“资产”之名，而无“资产”之实，难言性价比。

3

“首期定律”的市场法则

一般而言，大盘项目推出首期时，往往会“低开”入市，后期再逐步提升价格，从而通过价值提升来吸引购房者。正是因此，首次开盘也是一个项目较富性价比的阶段，这就是新房“首期定律”的市场法则。但是，这一在北京楼市通行20年的市场规则已经进入倒计时状态。

符合“首期定律”一定得是大盘，只有体量够大，才具备逐步拉升价值的操作空间，让首期业主获得较大化收益。然而，在2016年北京出让7宗住宅地块中，可售商品住宅较小只保留了区区1.6万㎡，较大的也不过8.4万㎡。体量过小，几无价值拉升的操作空间。2017年，虽然有多宗超过10万方的住宅地块出让，但均限定了未来的销售价格，也让“首期定律”无法实施。

对于不符合“首期定律”的项目而言，就算可以随时变现，也会在一定程度上影响到购房者所能获得的增值溢价。

当下，北京楼市已经临近高性价比时代的尾声，随着2015年以前出让的未限定户型面积、销售价格与流通年限的地产项目销售殆尽，未来的北京楼市，将被中小户型产品所占领。

把握当下较后的置业时机，才能锁定未来高品质的生活。

中铁、华侨城两大央企强强联合，在北京南五环畔、南海子高端居住区核心位置，即将推出品质大宅——中铁华侨城·和园。

得天独厚的地段位置

中铁华侨城·和园与北京较大的湿地公园——南海子公园仅一路之隔，西距五环旧忠桥仅1500米，南距今年年底即将通车的地铁8号线德茂站仅800米，周边交通路网发达，自然环境优越，地段位置得天独厚。

项目处于CBD商圈、亦庄商圈、德贤商圈、荟聚商圈四大商圈交汇处，周边商业氛围浓厚，生活配套成熟。荟聚购物中心、亦庄创意文化广场、力宝广场、世界之花假日广场、住总万科广场等大型Shopping mall，满足一站式购物需求，以亦庄同仁医院为代表的三甲医院成为居家健康生活的有力保障。

品质+智慧的高端定制大盘

中铁华侨城·和园的规划总建面达到16.5万㎡，是近年来罕有的住宅大盘。

项目以南海子公园皇家行宫为概念蓝本，秉承“东方院落生活”的规划理念，打造精装三、四居产品和叠拼别墅产品，其中，首期即将推出120、135㎡的精装三居。三居实现南向三面宽，主卧、次卧和客厅均朝南向，客厅方正，主卧套房配备了衣帽间。

新现代主义的装修风格典雅大气，系统化配备了包括新风除霾、中央空调、电动窗帘、智能安防等绿色科技系统，MoMas智能家居系统可针对业主需求进行个性化设定，同时还为社区定制开发“秒控”O2O生活服务平台，全方位打造智慧社区。

“一碗汤”距离的高端养老

项目配套建设了5万平方米高端养老配套，开发商自持运营保障养老服务的高品质，构建养老公寓+养老驿站+医疗设施+生活配套的全新养老模式。

社区将引进国际高端体检机构、医疗专家和团队可满足业主体检、养生保健的需求。同时，设立康体中心、高端养老会所、书店、棋牌室、健身会所、老年课堂等为老年人提供专属服务。其中康体中心以“医”为主，规划有健身室、体检室、理疗、按摩室、心理咨询室、门诊室等，为老年人提供从身体到心理的全程监护。

中铁华侨城·和园打破传统的居家养老方式，在同一社区内实现“一碗汤”的亲情距离，构建居住和养老共居的新三代居模式。

开发商中铁和华侨城匠心打造中铁华侨城·和园，产品规划以三居、四居为主、部分低密度叠拼别墅，再加上高端养老，充分满足当下高端家庭三代共居、二孩之家的家庭结构。秉承央企责任，开发商对标一线豪宅的高标准打造而成，尽管预售价格受到管控，但产品并未减配，首期推出的120、135㎡三居产品依旧精装交付，凸显项目的高性价比。

在北京楼市的高性价比时代即将结束之时，扼守价值准则，购置品质大盘，方是理性配置资产之道。