解读:住建部放大招 租房美好时代真要来了吗

19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中引人关注的是条例对租房市场进行了比较多的着墨，其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。

例如条例明确规定：

1。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房； 

2。合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金； 

3。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息； 

4。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。

在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。在房价高企很多人买不起房子的情况下，这一条例有何意义？租房的美好时代真的要来了吗？

发挥柔性手段  助力楼市调控

国家统计局较新公布的数据显示，4月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，说明三月中下旬以来出台的调控效果逐渐显现。不过虽然结果类似，但从上而下的政府调控和从下而上的房企降价并不能画上等号。一旦政策力度有所放缓，那么房价就有可能再次抬头。

因此比起“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。

保护“弱势群体”权益   体现国家立法决心

近年来，在住房租赁和销售市场快速发展的同时，当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题也随之而来。其中，住房租赁市场尤其混乱。记者调查发现，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备，发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有安全感——房东涨租、租期随意性大，二房东现象屡禁不绝。

有专家认为，加快住房租赁市场立法，建立购租并举的住房制度是解决目前住房租赁和销售中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题的重要举措。同时也体现了国家政府机关坚持开门立法、科学立法、民主立法和提高立法质量、实现良法善治的决心。

保障房源供应  提升承租人话语权

具体来说，将要出台的管理条例提升了承租人的话语权与合约的稳定性，比如鼓励签订长期住房租赁合同以及对保障居住环境和质量提出要求。这些规定能让承租人的底气足一些，不过具体效果如何，还要取决于两方面因素：一是政策执行效果如何；二是房屋出租市场的供求情况。在租赁房源供应充足的情况下，承租人自然有更高议价能力，政策施行也会较为顺畅。反之则政策实施阻力大，租户仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。

好消息是目前有些城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策，部分项目也处于建造的过程中，这为租赁市场奠定了更好的发展条件。

整治不健康租赁市场  可一定程度挤压房价泡沫

此外，由于在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法“飞越疯人院”，一有机会就转战购房市场，买下自己的蜗居才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。

因此，可以说并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。而在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，进一步健全购租并举的住房制度势在必行。而将要出台的条例就旨在规范住房租赁行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。让租房者更安心。

出租、承租利益平衡是租赁市场健康发展的基础

同时也应该注意到，这份征求意见稿对租房市场进行了比较多的着墨，有不少条款涉及保护承租人的权益。但同时也应该保障出租人的正当权益不受侵害。因此在意见征求期内，或许能听到不少这方面的声音。毕竟出租人和承租人之间并非零和博弈的关系，找到双方权益的平衡点是房屋租赁市场长期健康发展的基础。

楼市健康发展还需政策顶层设计

此外，总体看，从三月中下旬以来，针对超出正常热度的房地产市场，从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果，但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求，但层层摞起来的“补丁”却远谈不上将政策的整体效果较大化。因此为了楼市长期健康发展，还需要政策制定方面进行顶层设计，从“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本点出发，对以往的政策进行系统规划和梳理，并为今后的市场发展留出空间。

住建部新规：中介按房款比例收费或调整 房东禁擅自抬价

住建部5月19日晚间公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。

中介费需明码标价，按房款比例收费模式或调整

“购买一套400多万的房子就交了将近10万元的中介费，较费解的是，交易200万的房子与400万的房子，在流程和难度上并没差别啊。”今年1月份，刚刚在北京购置房产的吴先生告诉记者。

针对房屋交易和租赁的中介服务收费，意见稿提出房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。

“明码标价是为了更好地确立定价规则。”在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，未来，地产中介按房款比例收取中介费的规则或面临调整。

事实上，由于一二线楼市降温，今年部分城市地产中介已经主动进行了一轮价格调整。据多家媒体报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费比例已从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费比例由2.5%降至2.0%，焦点门店中介费比例已降至0.8%。

房东暴力、强制撵人被明令禁止

只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。

为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；“出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能”；“出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准”等。

但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？有微博网友就留言称，“出租人可能会更加甄别租户，不接受有黑历史的租户；甚至可能通过提高租金，来覆盖可能存在的损失。”

作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。

为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。

房东不得擅自抬价，鼓励租金按月支付

目前，租赁市场的租金支付方式有多种选择，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房东和租户协商确定。

对于较敏感的租金支付，意见稿不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

“较近这次换房，就是因为房东要一次新涨700元的月租金。本来每月3300元租得好好的，房子很破，还理直气壮涨价，非要涨到4000元”，实在无法接受房东的狮子大开口，北京租房族崔玉一气之下换了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬离了原来租住的地方。

鼓励出租人提供更长租期，租期不低于三年

促进租金支付方式更为灵活的同时，意见稿还鼓励租赁企业和出租人提供更长的租期。

意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

值得注意的是，在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。

4月14日，北京住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，为企业和个人租用开发商的自持商品房提供了保障，带装修、租期长、租金可商定，不得不让人动心。

租房押金不得无故扣留，违规较高可罚20万元

好说好散就罢了，如果是不欢而散，提前支付给房东的押金还能顺利拿回来？

针对众多承租人的担心，意见稿明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

不归还押金，出租人将受到怎样的处罚？据意见稿规定，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。

禁捂盘惜售，楼盘获预售证10日内需全部对外销售

在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。

明确提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

12个销售行为被明令禁止，包括发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等。

存量市场交易首超6.5万亿 地产经纪行业将迎“强监管”

未来二手房租赁和买卖环节，将有较多政策措施出台，“强监管”将成为房产经纪行业常态。

“为协助部里做好相关法律制度工作，我们已派人参加《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的起草，这个条例的出台将为我们行业提供根本的制度保证。”6月22日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会(简称“中房学”)会长杜鹃表示。

杜鹃是在“2017中国房地产经纪年会”上做出上述表态的。该年会上传递出的消息显示，随着存量房市场(以二手房买卖、租赁为主)的交易规模逐渐扩大，近期监管层对于房地产经纪行业的“强监管”环境将会持续，未来将可能有更多的法律法规予以规范。

数据显示，在一线城市和部分二线城市，存量房交易规模已经超过新房占据市场主流。2016年我国一线城市存量房交易中，通过房地产经纪促成的超过85%，二线城市超过60%。

活跃经纪人数量已超百万

近年来，监管层对于存量房地产市场的关注度明显提高。2015年和2016年的中央经济工作会议，均提及这一市场。

今年的政府工作报告也强调，“要加强房地产市场分类调控，规范中介行为。”

为落实中央要求，住房城乡建设部自去年以来持续开展了房地产市场秩序专项整治，并曝光了违法违规典型案例和中介机构名单。近期公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，也对房地产经纪行业监管作出了明确规定。该文件被认为将极大促进市场规范。

之所以如此关注存量市场，主因在于近些年存量房交易的规模越来越大。数据显示，在一线城市和部分二线城市，存量房交易规模已经超过新房占据市场主流。且按照城市化进程的角度，未来该市场的规模还会越来越大。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的数据显示，2016年我国一线城市存量房交易中，通过房地产经纪促成的超过85%，二线城市超过60%。

链家集团董事长左晖在发言中也援引数据称，2016年全年整体市场交易额(新房+二手房)超过了17万亿，其中二手房交易排名前列次超过了6.5万亿。

就经纪行业而言，据中房学委托大数据公司统计，截至目前，全国工商登记在册的，经营范围包含房地产经纪相关业务的独立法人企业总数为18.3万家，共设立分支机构6.3万家。房地产经纪机构中，从事二手房交易的占大多数，从事新建商品房销售代理的相对较少。

同时，据58同城、焦点等房地产网络平台统计，活跃的房地产经纪人员数量已超过100万人。目前，取得全国房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格的人员共约10万人。

多项制度需建立

杜鹃在发言中表示，当前针对房产经纪行业严厉惩治的状态未来还将持续，原因是“随着二手房在房地产市场成交占比越来越大，国家已经把二手房纳入全国房地产市场的统一管理”。

与会的某中介机构负责人向21世纪经济报道记者表示，监管层真正对经纪行业的关注，体现在去年9、10月份的一轮监管。因为在此之前，调控政策主要针对新房市场。

他认为，部分中介被要求下调中介费等举措表明，未来在二手房的租赁和买卖环节，将有较多政策措施出台，“强监管”将成为房产经纪行业的常态。

近期以来，二手房交易量随着整体市场的冷淡出现下滑，与会的部分经纪公司负责人表示，这对于行业的监管和规范，却是一个好时机。

事实上，房产经纪行业本身亦存在不少顽疾。中房学副会长兼秘书长柴强表示，虽然房产经纪是一个专业性强，且不可或缺的行业，但仍然存在诸如人员流动性大、入行门槛低、伎俩横行等问题，社会口碑不好。

柴强认为，未来将从四个方面改变现行的利益机制。排名前列，先从实名从业、披露职业资格信息入手，逐步实行从业人员的准入制度；第二，在代理环节上，从双方居间引向单方代理，从单方代理引向特别代理；第三，发布真实房源，全面披露房屋信息，承担损害赔偿责任；第四，在有效、合理保护房源信息的基础上，实行房源在经纪机构内从业人员之间共享。

杜鹃则指出，与国外相比，我国并没有建立起完善的存量房市场交易基本制度，包括真房源和房源共享的制度，经纪机构之间、经纪人之间的佣金分享制度以及专业服务诚信服务的优胜劣汰制度等，未来都需要逐步建立。

另据21世纪经济报道记者了解，杭州、扬州等地已建立官方的二手房交易监管服务平台，在网络平台上对房源验证、交易管理等进行有效查询和监管。该平台已得到主管部门的较高评价，未来有可能进一步推广至其他城市。