哈喽大家好，我是血拼哥！

开篇安利一下周四直播，主要跟大家唠唠共产房5周年以及轨道交通三期规划的事，大家有时间可以戳直播卡片预约来看！

《北京市轨道交通第三期建设规划》二次环评公示！昌平北七家、丰台河西、京开东等“喜提”地铁，

据说西红门橡树湾周末一天就卖了36套！有位买了西红门的粉丝说，上周五晚上高兴的多吃了两碗大米饭。

除了买房人高兴，这个规划一出，下一步，土拍的热情应该也会被点燃。

从规划图上看，紧接着，丰台、石景山、昌平、顺义、大兴、通州 怕是要迎来一波供应了。

那刚需怎么选，才能踩上“红利”？

相比其他几个均价腾飞的板块，顺义新房目前无论是从均价、面积段、户型都是最“刚需”的：

顺义楼市结构特点如何？

从户型面积段看：顺义在2021年80-100㎡的户型成交量排名第1，占比高达36.13%；100㎡以内的刚需户型成交占比超过50%，同样供应套数的情况也类似，足以表明顺义也是实实在在的刚需客群的宝地。

从住宅总价段看：顺义2021年总价在300-500万的房子成交了3332套，占比高达45.53%；总价500万以内的成交套数占比近65%，供应套数也显示比例也相近达61%

既然这么刚！

那么顺义哪个板块更有前途？

地铁三期里透漏了顺义哪些信息？

顺义以顺平路为界，分南北两部分。

南边更靠近城区，天然承接朝阳外溢人口，而且最重要有地铁，还有地铁规划，所以咱们从南往北说！

南边主要的板块是仁和、后沙峪

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仁和：产业相对务实+地铁加持=可以考虑

仁和板块是除后沙峪之外距离中心城区最近的，可以接纳大量的朝阳区置业人群。而且作为人口导入性片区，未来依靠人口红利房价保值增值空间充满想象力。

根据顺义十四五发展规划，仁和作为顺义的产业重心，处于顺义创新产业集群示范区。

重点发展航空航天，新能源汽车，信息技术和医疗健康等产业。片区内有中德产业园和航空产业园以及北京现代，燕京啤酒场等大型企业。未来同步规划有仁和工业园和林吉产业园等，能够起到进一步聚集提振。从产业上看，目前的产业体系比较成熟，也很务实，未来职住平衡落地空间很大，说白了就是不缺接盘侠，而且产业人口聚集，较好的结果是配套跟上，这一点，亦庄就给五大平原新城打了个样。

另外，轨道交通上，刚刚公布的规划里赫然就有20号线一期，紧邻仁和板块，包括公园都会在内的不少新房项目瞬间“升级”，共产房潮白水悦也有望迎来春天。

仁和板块目前共有【公园都会】、【路劲御和府】、【龙湖云河砚】、【北京城建·北京合院】、【公园和御】其中前三个项目位置紧邻，配套一样，目前看，去化比较好的有云河砚和公园都会，公园和御6月刚开盘，感兴趣的盆友可以戳链接查看测评。

以上，基本300-400万有上车房源可供选择。

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这几个项目所在片区整体配套规划比较齐备，距鑫海韵通大卖场仅2.5公里，驱车15分钟即可达顺义核心商业区。驱车10分钟即达顺义妇幼，15分钟即达顺义区医院、顺义中医院等三甲综合医院。周边有顺义一中、北京顺义区第九中学和石园小学。

对于刚需房的朋友来说，这几个项目都是很合适的，特别是路劲御和府68平米的两居260万就可以上车。

总的来说顺义仁和的产业发展，规划落地为仁和地区房产的购入拉动势力，虽然项目周边的配套缺乏，规划也需要时间落地，但总的发展劲头是非常足的。

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后沙峪：中央别墅区+周边配套=刚需最优选

后沙峪靠近主城区、交通便利，配套完善，是顺义区的热门板块。

区域定位为一流的国际化商务宜居区，主要面向高端改善人群。

规划定位为环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

作为港城融合区，将重点发展临空经济，商务会展，新兴金融，总部经济等现代服务业。作为首都机场的临空经济示范区，是顺义经济转型增长新引擎，有较多的政策和资源扶持。

顺义作为人口疏解的重要承接地之一，人口增长较快。而后沙峪是其中增长较快的几个。在第七次人口普查中常住人口相比六普增长3.4万余人。

生活配套上，教育这块儿，有十所左右幼儿园，而且还有众多的如北京顺义国际学校，北京德威英国国际学校十二年一贯制的私立国际学校。板块内还有北京四中顺义分校，第二实验小学顺义分校等重点学校。教育资源很可以。

商业上，板块内有欧陆时尚购物中心等五六个大型的商业中心，同时也具备物美，沃尔玛山姆会员等大型超市，住宅附近的商业也十分完善。

医疗上，板块内的医疗资源较为薄弱，板块内仅有空港医院，北京方舟皮肤医院。不过2023年底竣工的北京友谊医院（三甲）将填补医疗上的缺陷，目前只能满足日常的需求。

交通上有M15号线，可与13，14，5号线换乘。并且到望京，中关村这种商圈也是比较方便的。

新房方面，限竞房只剩下公园十七区剩余少量四居特价，均价5.5万/平。

和光瑞府，中铁诺德·阅墅属于大改善，所以现在后沙峪几乎没有适合刚需的新房。

不过，还可以看看这个板块的次新二手房！

大部分小区都是在2010年前建成，不过均价在4-5万各种产品类型都有。

新房看清盘速度，评估后沙峪的二手房市场不妨看看涨幅，我们选几个标杆项目作为样本：

比如，老牌低密社区看江山赋。‍116.05平的三居电梯洋房，前两年成交640万左右，今天的成交价在670万左右，涨幅约5%。

再看花梨坎地铁口的吉祥花园，74.8平的小两居属于主力户型，前两年成交价是370万，现在的市场行情在400万以上，也有接近10%的走势。

其他像万科城市花园这类小区环境尚可，因为房龄老且离地铁远，需求量也就弱一些，价格几乎就没动。

在近两年顺义大盘没动的情况下，只有后沙峪的房子涨了。但你要看涨幅，和海淀、朝阳一些热门板块比差了不少。只看顺义内部，后沙峪板块是当之无愧的一哥。

说完了顺平路南，来盘点北侧。包括了顺义县城、马坡、南法信以及更远的北小营。

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马坡：项目多+配套一般=需要斟酌

马坡定位是展示新城形象的政务和产业融合高端地区，服务中心，生态宜居的新城。所以，顺义区政府就坐落在马坡镇。同时马坡地区金融商务飞速发展。

据顺义政府数据，顺义金融产业实现蓬勃发展，以基金、融资租赁等为代表的产业金融发展突出。

目前，马坡已聚集民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地等。未来金融产业发展的潜力无限，不过就业门槛看着并不低。

此外金蝶园的投入使用也为马坡带来了大量的金融行业的精英，并且随着区位发展就业机会也在不断增加。

但马坡的配套设施不完善，有多处硬伤。

交通不便，主要依靠的是公路交通，京承高速（京沈路段）、白马路、外环等，所以自驾更方便。

学校上，只有牛栏山一中实验学校。区域内学校过少。不过顺义区教委回复为解决入学需求，区教委及相关部门正在积极新建、改扩建学校。目前，马坡中心小学（10街区）正在抓紧时间改扩建，向阳小学（11街区）已于去年开工开工，预计今年九一投入使用。

医院上，则只有顺义区中医医院（新院区）外，医疗便捷程度较低。

商业配套匮乏。马坡与其他的商业和市场相隔至少2公里，需要到老城区购买。从刚需生活的方便性来看，这些配套是不太行的。

噪音扰民，区内有火车货运轨道，在货车经过的同时，就会有不间断的有鸣笛声音响起。再加上有时也会有飞机的轰鸣声。

但马坡供地充足，目前在售的有十一个小区均价在3~4万。项目多，交通和生活条件却没跟上，导致销售量并不好，所以有大量的房源。

总结：优缺点明显，这个区域由于交通不够便利，并没有很好的承接到北边的人才外溢，也没有可以通往北京市内的地铁。但因为顺义供地给力，这附近的楼盘是不少的，如果能接受配套设施不完善的话，还是有很多选择的。

至于顺义老县城和南法信区域，同样是老顺义人居住的地方，吸引的外来人口比例不可能有10%。

要是选房，临15号线和新世界商圈的次新房有些流通，比如万科四季花城、红杉一品这类地段和品质较好的项目，还是能找到下家的，但不具备房价高歌猛进的潜力，因为新北京人不住这儿。

从新房单价走势看：近一年顺义新房均价呈缓慢下降趋势，从21年7月的4.4/㎡到22年7月的3.7/㎡，同比下降了16.05%，这点是浮动的，大家不必惊慌看空顺义，这个数据跟现在的市场有关，也跟顺义供应量有关，未来可能会涨上去的。

总结：顺义板块间差别真的很大，围着地铁的后沙峪是刚需二手房比较优的选择。仁和，马坡发展潜力大，尤其仁和，有了地铁加持，认可度也会涨上来。新房二手房的市场都很大，不过要考虑多方因素，再下手!!!

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