2020春，新冠疫情发生，美股一周四次熔断，油价降至历史新低点，美联储降息至零，疫情危机成为全球问题……在一系列“黑天鹅”事件之下，全球经济危机的可能性攀升。北京土拍市场并未受到疫情影响，不限价地块横空出世，区域房价水涨船高，改善型住宅供不应求，高品质的限竞房将迎来少有的市场机遇，成为极具竞争力的置业选择！

2020年北京房地产市场整体走向预测：新房市场占优，存量限竞房迎来机遇

1. 疫情缓和后，新房成交量持续升温，二手房市场被新房市场挤压，成交低迷且恢复缓慢

（1）2020年一季度新房住宅成交逐渐恢复至去年同期水平，预计二季度市场逐渐升温。

从2020年周度新房住宅与供应情况表中可以看到，1月20日-1月26日期间，市场成交量开始骤减，原定春节假期期间市场成交量为0，假期后一周成交套数仅为36套。2月10日开始，线下销售陆续采用网上看房、预约到访售楼处等途径恢复服务，春节与疫情期间受限的需求开始涌现，市场成交缓慢恢复，并逐渐与去年成交量齐平。2010年2月10日至3月15日，北京市场共成交2008套，去年同期数据为1844套，已实现小幅反超。

截止3月15日，北京2020年1-3月的新房住宅累计成交4804套，比去年同期同比上涨3.4%。2020年一季度的整体成交量是显著优于2019年的，预计二季度新房市场仍要持续升温。

（2）受疫情影响，二手房市场显著降温，且回暖速度相对缓慢

新房成交迅速恢复的同时，二手房市场成交量显著走低，这是由疫情带来的直接影响。

由于新房多为期房预售，购房者看房行为集中在开发商线下售楼处与样板间，随着线下销售恢复，新房成交得以迅速恢复。二手房成交过程中，实体房屋看房是必不可少的环节，但防控要求下，各小区均严厉控制出入人口，直接阻碍了二手房买卖双方的市场行为。加之疫情影响下部分购房者的购房观念发生改变，购房者更多转向了新房市场。

截止到3月15日，北京1-3月二手房累计成交15080套，同比下降37%，二手房与新房成交比为3.4，二手房市场被新房市场严重挤压。

2020年北京房产市场走向预测：新房市场占优，存量限竞房迎来机遇

1、疫情后，新房成交量升温，二手房成交低迷且恢复缓慢。

2020年一季度的整体成交量是显著优于2019年的，预计二季度新房市场仍要持续升温。

2、 2020年一季度土拍市场火热，下半年不限价商品房增多，存量限竞房迎来市场机会

截至3月15日，除去2宗共有产权房用地，2020年北京已成交住宅土地14宗，其中含不限价土地12宗，限价土地2宗，成交金额到达611亿元，刷新了近三年来北京土拍市场的成交记录。

以上可以看出限竞房已经完成了调控市场供应与房价的历史使命，为了进一步平衡供需结构，不限价商品房已开始回归。2020年下半年开始，伴随着一季度拍出的不限价商品房的入市，与其同区域的存量限竞房将以特别的价格优势迎来市场机会。

3.  热点组团形成规模效应

近三年来，伴随北京轨道交通与产业园区的外延，人口逐步外溢，以此出现了若干新重点区域组团。如地铁8号线沿线概念的瀛海区域，新机场线与19号线沿线的城南区域，17号线沿线的亦庄、台湖、北七家区域等，产业发展带来的新热点区域则以石景山古城和亦庄新城为代表。

热点组团形成了规模化的效应。2019年北京楼市前10热门板块成交额高达1350亿，占北京市场总额的51%。

3.  泛五环产品供应充足，市场竞争激烈

自2017年开始，北京新增供应呈现泛五环化的显著特征。由于五环内土地供应极少，近三年来新增土地供应以限竞房为代表多集中在5环-6环之间，新增供应规模占比56.5%，成交规模占比59%。

由于三年内泛五环供应量极大，五环外存销比大幅提升，普遍高于5环内8-17个月，同区域内大量限竞房产品集中入市，使得区域内竞品失去价格差异，在市场竞争极为激烈的情况下，部分开发商在限价范围内采取降价措施加快去化。

在“房住不炒”方针的指导下，北京房地产市场将保持长期稳定状态。受疫情影响，北京二手房市场萎靡不振，新房市场预计今年二季度开始回温。随着不限价商品房的回归，具备交通、产业优势的泛五环限竞房产品将逐渐成为少有产品，远郊低价低密度改善产品有望突围。